本文將深入探討一個實用且每位物業投資者必定會面對的重要課題——在澳洲投資物業時，有關維修支出應如何進行稅務申報？哪些項目可被視為維修費用而獲得扣稅資格？
例如：若冷氣機損壞需更換新機，是否可以申報為稅務扣減？聘請人員剪草、更新熱水爐等，又是否屬於可扣稅範圍？此外，許多業主在出租物業時會聘請物業管理公司處理相關事宜，那麼每年支付的物業管理費又能否申報扣稅？
報稅時需要準備哪些資料？除了關注租金回報之外，投資物業亦涉及不少支出。了解當中有哪些項目能作為稅務減免，對投資者而言十分重要。
如果您已有投資物業，或正準備進行物業投資，敬請留意本文內容，相信定能為你提供實用參考。
經常性開支
1. 貸款利息（Loan Interest）
每年支付給銀行的按揭利息通常是投資物業中最大的一筆支出，視乎貸款金額，金額可達數萬元。
2. 地方政府徵費及水費（Council Rates / Water Charges / Land Tax）
業主需支付的費用包括市政地稅（Council Rates）、水費（Water Charges）及地稅（Land Tax）。雖然一般來說，水費中的用水部分（Usage）可以由租客承擔，但其他如排污費（Sewerage Charges）等固定費用則通常由業主負責，這些支出在報稅時均可作扣減項目。
3. 物業管理費（Property Management Fees）
在澳洲，大部分物業投資者會聘請專業的物業管理公司（Property Manager）協助處理出租事宜，如篩選租客、代收租金、安排定期巡查等。管理費一般佔租金收入約 7% 至 8%，屬可稅務扣減之開支，不但有助減輕業主的管理負擔，亦可優化稅務規劃。
4. 房屋及房東保險（Home and Landlord Insurance）
投資物業所購買的房屋保險（Home Insurance）及房東保險（Landlord Insurance）同樣屬於可扣稅支出，建議業主按實際風險投保，保障資產，同時爭取稅務效益。
5. 會計師費用（Accountant Fees）
若物業並非以個人名義持有，而是透過公司或信託架構持有，由於稅務處理會相對複雜，建議委託具澳洲地產經驗的會計師協助報稅。與投資物業相關的會計費用亦可作稅務扣減。
維修及保養
在澳洲投資物業時，維修與保養相關的開支一般可用作稅務扣減。不過，並非所有支出都可以即時全數扣除，須視乎實際性質而定。
若支出屬於以下情況，通常可於支出當年的財政年度內直接扣稅：
用以維持物業處於可出租的狀態；
修復於出租期間因正常損耗或損壞所造成的問題。
常見例子包括：
維修（Repair）：
保養（Maintenance）：
剪草、清理屋頂排水管（Gutter）
每年定期滅蟲處理
更換電燈膽或游泳池濾水器
冷氣機定期清洗
這類屬於物業的日常保養開支，同樣可於當年報稅時申報扣減。
重點提醒： 物業必須處於出租狀態，或已在出租市場上（即正在放租），相關支出方可扣稅。
資本性支出
並非所有與物業相關的維修或更換開支都可在報稅時即時全數扣除。以下幾種情況，通常會被視為資本性支出（Capital Expenditure），需要透過資產折舊或資本工程扣減（Capital Works Deduction），按年攤分申報：
哪些情況屬於資本性支出？
初始修復（Initial Repairs）
若你在購買物業時，該物業本身已存在損壞或缺陷，而你在購入後才進行修復，即使這些修復是為了讓物業達到可出租的狀態，亦不能即時扣稅，會被視為初始修復，只能以資產折舊方式逐年申報。
改善工程（Improvements）
如涉及翻新、升級或改良，而非單純維修，例如：
重鋪地板（而非修補局部破損）
更換整個廚房設施
擴建露台或額外空間
這類工程會被視為提升物業價值或用途的改善行為，須作資本性支出處理，不能即時全數扣除。
更換整件設備（Replacement of Entire Asset）
若某項設備損壞並需要更換整個新件（例如冷氣機、熱水爐、整套廁所設施等），由於這些屬於獨立資產，會視為新增資產，需按其有效使用年期作折舊處理。
實例說明：更換廁所
陳先生擁有一間已出租十年的物業，某日廁所設施損壞。如果只是進行局部維修（例如更換水箱內部零件），這筆費用可作即時扣稅；但若需更換整個廁所設施，由於其具獨立功能且為完整設備，將會視為新增資產，需按年折舊申報。
ATO 的常見審查重點：Repair 還是 Improvement？
澳洲稅局（ATO）特別著重區分維修（Repair）與改善（Improvement）：
簡單來說，凡屬「升級」性質的工程（例如更換為更高級型號、改善房屋配置等），都會被歸類為資本性支出。
以下再提供一個實例作參考：
假設你購買了一間物業作為投資用途，並準備出租。你在購入時已清楚知悉屋頂及天花板狀況欠佳，需進行更換與維修。工程期間更發現屋內有結構性損壞，必須一併處理。
整體開支如下：
更換天花板部分：$2,000
更換整個屋頂瓦片：$9,000
結構性修復工程：$15,000
那麼，在報稅時應如何處理這些開支？
$2,000 天花板維修
由於損壞情況在購買物業時已經存在，這筆支出屬於初始修復（Initial Repairs）。根據澳洲稅務規定，初始修復費用不能在購買當年一次過扣稅，必須視為資本支出，透過折舊攤分報銷。
$9,000 更換屋頂瓦片
更換整個屋頂屬於資本工程支出（Capital Works），因為這不屬於修補或保養原有結構，而是更換整體構件，屬提升性質。這筆費用亦需要透過折舊方式，分年申報扣稅。
$15,000 結構性修復
結構性修復通常會被歸類為重大改善或資本性工程，因此同樣不能即時扣稅，需以資本工程折舊（Capital Works Deduction）方式，分攤至未來年度扣除。
值得留意的是，資本性支出在未來出售物業時，可以計入「買入成本（Cost Base）」，從而減低應課資本增值稅（Capital Gains Tax, CGT）的金額。
舉例說明：
若你出售物業時產生 $100,000 的資本利得（Capital Gain），而當年在出租前曾花費 $20,000 進行初始修復（Initial Repairs）或資本性改善，但這些支出當時並沒有以折舊方式申報扣稅，那麼這 $20,000 可加入你的買入成本之中，使最終須課稅的利得減至 $80,000，進而降低需繳交的CGT稅款。
注意事項：
若你在物業持有期間，已透過折舊方式（Depreciation）將相關支出逐年用作稅務扣減，那麼這部分就不能重複用作資本性支出來降低出售時的資本利得。簡單而言，這些稅務優惠只能享有一次，不可「雙重扣減」。
折舊的應用及策略
折舊是投資物業中一項重要的稅務規劃工具，特別適用於：
新建物業（New Builds）
在近年內翻新過的物業
持有期間有添置或更換設備的物業
建築結構折舊（Capital Works Deduction）：
若物業屬於新建住宅（新屋），根據澳洲稅務局（ATO）規定，通常可按 2.5% 的比率，將建築成本在 40 年 內逐年攤分申報。
可折舊設備（Depreciable Assets）：
如冷氣機、熱水爐、抽油煙機、地毯、廚房設備等，屬於可獨立識別且有使用壽命的資產，一般於落成後的 10 年內 仍可進行設備折舊（若屬於新裝或合資格的情況）。
如何準確計算折舊？
為準確評估物業中可申報的折舊項目，建議委託合資格的工料測量師（Quantity Surveyor）製作一份Depreciation Report（折舊報告）。這份報告會詳列每一項建築或設備的估值、有效年期及可折舊金額，並列出未來數年每年可扣稅的具體金額。
折舊的兩大優勢：
提高現金流（Cash Flow）
折舊屬於非現金支出，能在不影響實際收入的情況下，減少應繳稅額，從而增加稅後退稅金額，有助提升物業的現金回報。
減低高收入人士稅負
若你屬於高收入稅率階層，透過折舊可顯著壓低個人應課稅收入，有效減輕整體稅務負擔，達至節稅效果。
如何準備投資物業報稅？
當你與會計師商討年度報稅時，以下資料準備得越齊全，報稅就越順利：
買賣合同與所有收據單據
包括購買物業的合約、律師費、印花稅、房貸手續費、維修收據等所有與物業有關的開支紀錄。
物業開始出租的時間
準確提供物業正式投入出租市場的日期，這是計算可扣稅項目與折舊期的關鍵依據。
如曾進行大型改善工程（Capital Improvements）
例如更換整屋地板、廚房翻新等，請務必告知會計師，安排製作 Depreciation Schedule（折舊報告），以便按年攤分扣稅。
建議事項：
如曾進行大型裝修或添置資產，記得聘請合資格的 Quantity Surveyor（工料測量師） 製作折舊報告。報告費用一般約為 $300–$600，但在報稅年度中可協助你扣減數千元支出，回報遠高於成本。
如有聘請物業管理公司，可向對方索取年度的 Annual Statement（年度對賬單），當中已整理好全年租金收入與所有維修、保險、管理費用等支出。部分會計師可直接依據此文件協助你完成整份報稅工作。
結語與溫馨提示
投資物業除了選對區域、買入優質物業、計算回報外，報稅與節稅策略同樣重要。
尤其是維修與改善工程之間的界線，往往影響你能否即時扣稅或必須分年攤銷。若處理不當，可能會錯失扣稅機會，甚至申報錯誤。
溫馨提示：本文內容僅為個人經驗分享，並不構成正式會計或稅務建議。如有疑問，應諮詢專業會計師或註冊稅務顧問，以獲得最合適的建議。
