【YouTube】買屋陷阱!4大熱門地區值得買嗎?Buyer’s Agent為你揭開真相
【YouTube】買屋陷阱!4大熱門地區值得買嗎?Buyer's Agent為你揭開真相
截至目前,布里斯本的獨立屋中位數已達到 $873,987澳元。自疫情以來,布里斯本的房市一路高歌猛進,價格累計上漲了 64%。在當前的市場環境下,想購買一套宜居的住宅,預算不到百萬已很難入場。購買自住房的買家往往受到情感因素驅動,對居住體驗格外重視,而較少依賴數據分析,這使得購房行為更容易缺乏理性。在選擇有限的情況下,買家往往會以高價競購心儀的房產。
因此,這篇文章將為大家分享:過去四年的價格上漲中,哪些區域已被過度追捧,價格高得不符市場理性?
第一個要介紹的區域,毋庸置疑便是 New Farm!該區目前的獨立屋中位數已高達 $270 萬澳元。從以下數據圖表可見,2019 年時 New Farm 獨立屋的中位數僅為 $145 萬澳元,幾年間房價幾乎翻倍!
相信許多朋友都曾造訪過 New Farm Park,每年 10 月至 11 月,公園內盛開的藍花楹(Jacaranda)為整個公園染上一片浪漫紫色,隨風飄落的花瓣點綴草地,美不勝收。New Farm 位於布里斯本河的一處突出位置,區內多數房屋擁有河景,並且距離市中心(CBD)僅 2 公里,區內交通便利,居民可利用渡輪 City Cat 通勤,對高收入上班族極具吸引力。
然而,為何說 New Farm 的房價可能已過高?其主要原因在於該區本身屬於較為老舊的地段,區內多數房屋已經歷拆建重建。儘管當前中位數高達 $270 萬澳元,但例如這棟剛於 9 月以 $247 萬澳元成交的房屋,僅為一棟破舊的老房子,顯然需要完全重建才能入住。
若希望購買一棟舒適宜居的房屋,您的預算至少需要翻倍,才能購入類似以下這類總價高達 $531 萬澳元的全新昆士蘭式豪宅。
近年來,建築成本不斷上漲,即使是設計較為簡潔的房屋,價格也令人咋舌。
此外,雖然 New Farm 的地理位置確實極具吸引力,但區內一大問題在於其鄰近 Fortitude Valley,即本地夜生活的核心地帶。每逢夜晚,Brunswick Street 總是熙熙攘攘,滿街酒醉未醒的人群若即若離。如果您投資超過 $500 萬澳元購買房屋,可能會希望居住於一個更加安靜、遠離喧囂的區域。若您希望擁有河景但不想住在夜生活區附近,作為本地 Buyer’s Agent,我可以為您尋找更多更適合的選擇!
繼續介紹第二個區,該區樓價雖不及New Farm昂貴,但亦有顯著升幅。2019年時,該區的獨立屋中位數價格僅約$87萬,數年後便急升至現時的中位數價約$165萬。這個區就是Camp Hill。近年,Camp Hill的樓價上漲幅度較大,導致不少潛在買家認為該區樓價已經脫離了實際市場價值。
首先,從地理位置來看,Camp Hill距離Brisbane市中心約10公里,對於那些希望住得較近市區但又不想太遠的上班族來說,這是一個理想選擇。區內亦有不少知名學校,如Coorparoo Secondary College、Cavendish Road State High School及Anglican Church Grammar School(Churchie)等,這些學校無論在公立或私立範疇均有不錯的學業表現,因此吸引了不少高收入家庭及投資者的青睞。
然而,為何會認為Camp Hill是過度被推崇的區域呢?事實上,Camp Hill市場上仍存在不少舊屋,很多時業主僅進行輕微的翻新或改動,便將這些房屋作為具有Queensland傳統風格的現代化住宅出售。以近期Camp Hill一成交為例,一間屋在約9月份成交,成交價為$162萬。這是一間普通的高層住宅(high set),樓下為車庫,建造時並未設計為雙層住宅,亦缺乏大範圍的活動空間。業主通常會將下層稍作翻新,將其改為臥室,從而讓外界誤以為這是一間四房的住宅,並因此出價。然而,這類舊的高層住宅,銀行估價一般僅會視為三房,因為下層房間未達法定高度。因此,很多代理商會將其標註為「臥室/多用途房」,即便被指誤導,亦無法追究。
回顧該屋,賣家主要進行了輕微翻新,如重新粉刷內外牆、更換窗簾、門柄、風扇及燈具,浴室亦僅作了簡單翻新。這樣一間普通的住宅,卻能以$160多萬的價格出售。而由於Camp Hill本身屬於內城區,區內不少舊屋已被拆除重建,因此不少新建屋的價格通常需達$200萬以上。正因如此,部分代理商趁市場行情向好,將一些舊式翻新屋的價格推高至$160多萬出售。
相比於附近或類似的區域,買家可以找到價格稍低的房屋;或者若選擇其他地區,多花$20至$30萬便可購入更新、更正式的雙層住宅。此外,雖然Camp Hill距離Brisbane市中心僅約10公里,但由於偏離高速公路,前往主要幹道時往往需要經過一些中小型道路,因此通勤時通常只能依賴擠迫的巴士服務。
雖然該區內有一些不錯的小型餐廳及咖啡館,但周邊設施相對有限,亦缺乏完善的商業中心配套。再者,Camp Hill地勢較高,位於飛機航道範圍內。居住於此的居民普遍會感受到飛機噪音的干擾。例如,有一次在星期六早上陪同客戶看房,站在屋外約10分鐘內便聽到4至5架飛機經過,通話時甚至需暫停才能清楚聽見對方的聲音,確實頗為困擾。因此,若有意在Camp Hill置業的買家,建議慎重考慮這些因素。
接下來要談的這個區域,是近年來被不少開發商過度宣傳的地區,但實際上許多人對此地的真實情況並不十分了解。這個區域便是Pallara。
Pallara可以說是一個相對較新的開發區,約5至7年前,這裡仍然是一片荒地。如果詢問當地居民,他們未必對此地有多大認識,因為該區域缺乏完善的交通配套,也沒有特別知名的學校。若要找到稍具名氣的學校,則需前往Forest Lake附近的St John’s Anglican College。
早年,開發商曾以「另一個Rochedale」的名號來吸引投資者購買Pallara的投資房,但實際居住在此的人都知道,Pallara的地理位置根本無法與Rochedale相提並論。Rochedale鄰近M1和Gateway Motorway,無論前往東南西北方向,大多在30分鐘內便可到達。
反觀Pallara,其位置遠離主要幹道,進出往往需經過Willawong。而Willawong本身是一個以工業為主的區域,通行的主要車輛多為大型貨車。此外,該區亦屬於易受水浸影響的地區,這也是市政府將其規劃為工業區的原因之一。生活便利性方面,Pallara並無大型購物中心,日常採購如買菜做飯,若不駕車15分鐘前往Sunnybank Hills,便需前往Inala。Inala是一個以越南裔居民為主的地區,但亦以治安相對較差聞名。例如,華人通常不會居住在Sunnybank的中心地帶,因為該處餐廳及超市聚集,容易吸引不良分子。同樣地,越南裔居民亦傾向居住於Inala周邊地區,而非核心區域。因此,在Forest Lake一帶,東南亞裔居民的比例相對較高。若問及偏好與東南亞裔或當地白人為鄰,這可能是個人選擇的問題。當然,在當前Brisbane住房需求持續增長的情況下,能夠購得住房已屬不易。
在Pallara,開發商通常將土地細分為較小的地塊以建造住宅。這些新建房屋吸引了一部分海外移民作為投資或自住之用。正如我之前所言,某些自住買家往往被房屋設計及新房條件所吸引,而忽略了購房的首要條件——Location! Location! Location! (地段!地段!地段!)
我們再看近期Pallara的成交案例。一處位於400平方米土地上的單層住宅,成交價為$95萬。這類住宅一看便知是為投資而建,內部裝修用料亦屬基礎配置。根據該房屋的歷史記錄,業主於2023年以$52.5萬購得土地,再耗費約$35萬建屋,總成本約$87.5萬。該房屋在市場上花了45天才成功出售。對於熟悉Brisbane市場的買家而言,好的房源通常一週內便會達成交易。
再看另一例成交房源,該房屋位於448平方米土地上,為雙層住宅,裝修質素較高,並配有游泳池,設有5房5衛,成交價為$130萬。該房屋在市場上亦耗時25天才成功出售。這是因為以$130萬的價格,買家完全可以選擇地段更佳且土地面積更大的地區。
此外,Pallara與Willawong之間還毗鄰一個大型垃圾填埋場,因此當地人對此地的考慮相對較少。代理商往往需等待特定買家出價才得以成交。如果進行比較,Springfield Lakes無疑是更好的選擇。該地區至少擁有相關的基礎配套,如火車站、大學、醫院及大型購物中心。儘管兩地均屬新開發區,但Springfield Lakes的設施明顯更加完善。
最後要介紹的這個區域,擁有豐富的歷史,如果未在布里斯本生活一段時間,可能不太容易了解。這個區域便是 Stafford。
Stafford 位於布里斯本市中心以北約 8 公里,屬於內城區之一。該區內擁有許多老式房屋,由於其距離市中心較近,因此吸引了不少自住人士及投資者的青睞,房價亦隨之上升。根據 realestate.com.au 的數據,Stafford 現時的房價中位數為$107 萬澳元,在過去 12 個月內增長了 19.6%。相比 2019 年的中位數僅約 $63 萬澳元,增幅顯著。
Stafford 區內雖設有不少商舖,且擁有穩定的配套設施,但大部分店鋪相對老舊。值得注意的是,該區曾是廉價房屋集中的地區。作為廉價房屋,租約通常簽訂長達 10 年之久,因此區內現仍居住著許多年長的公屋住戶。此外,澳洲常用「Bogan」來形容一些文化及教育水平較低、行為舉止粗俗的人,而這類群體在 Stafford 並不少見。儘管該區治安情況尚可,並未頻繁發生爆竊或偷竊事件(或許因為該區居民多屬於收入普通的階層),但毒品交易卻相對活躍,有人形容只需敲幾家門便能找到供應者。
由於上述原因,Stafford 的租金水平相對偏低。相比毗鄰區域如 Grange 和 Everton Park,這些區域更吸引中產年輕家庭及專業人士,整體社區氛圍也較為友好。
我們看看近期一些Stafford的成交案例。其中一例是在 9 月份以 $120 萬澳元售出的一棟高腳兩房物業。該房屋內部保養得宜,且進行了一些翻新,例如重新粉刷及廚房升級。然而,其設計中包含一個 Sunroom,這是一種封閉式陽台或玻璃房,常用於閱讀或休憩。Sunroom 並不算正式的臥室,但能提供室內外兼具的景觀和通風效果。然而,兩房住宅的實用性相對有限,尤其對自住買家而言,該價位更適合購置毗鄰區域的四房磚屋。若作為投資房,這類兩房住宅的租賃市場競爭力也不如市中心附近的公寓,後者擁有更多配套設施,且免去打理花園的麻煩。
Stafford 近年也逐漸出現一些拆除重建的新房產。例如這個例子的成交房屋,原本為一棟 40 至 50 年樓齡的老房,現已拆除重建為一棟五房四衛的新住宅,附帶游泳池,採用高樓頂設計及落地玻璃以增強空間感和自然採光。廚房與客廳採開放式設計,可直接觀賞花園及泳池景觀,整體設計符合現代居住需求。該物業最終以 $288 萬澳元售出。
這類房產的問題並不在於房屋本身,而是所在區域的局限性。Stafford 作為一個舊區,要實現全面的城市更新(gentrification)尚需時日。區內長期居住的廉價屋老人並不會因為幾棟新房的出現而輕易搬遷。如果您希望居住於靠近市區的新建住宅,Stafford 並非最佳選擇,仍有其他更優質的地區可供考慮。若預算有限,也未必需要選擇全新住宅。在 Stafford 鄰近的區域,仍可找到相對新穎的四房住宅,且所在社區的整體氛圍亦更加宜人。
當然,每個人對住屋的需求和標準都不盡相同,你對以上提到的區域又有什麼看法呢?你是否曾居住過其中某些區域?如果有,不妨跟我分享一下你的經驗和意見吧!
本文為大家分享了幾個需要避免踩雷的區域。那麼,還有哪些性價比高、被低估而又值得考慮的區域呢?現在就先賣個關子啦!留待下一篇文章再與大家詳談!
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