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【YouTube】買屋陷阱!4大熱門地區值得買嗎?Buyer’s Agent為你揭開真相

【YouTube】買屋陷阱!4大熱門地區值得買嗎?Buyer's Agent為你揭開真相

截至目前,布里斯本的獨立屋中位數已達到 $873,987澳元。自疫情以來,布里斯本的房市一路高歌猛進,價格累計上漲了 64%。在當前的市場環境下,想購買一套宜居的住宅,預算不到百萬已很難入場。購買自住房的買家往往受到情感因素驅動,對居住體驗格外重視,而較少依賴數據分析,這使得購房行為更容易缺乏理性。在選擇有限的情況下,買家往往會以高價競購心儀的房產。

因此,這篇文章將為大家分享:過去四年的價格上漲中,哪些區域已被過度追捧,價格高得不符市場理性?

第一個要介紹的區域,毋庸置疑便是 New Farm!該區目前的獨立屋中位數已高達 $270 萬澳元。從以下數據圖表可見,2019 年時 New Farm 獨立屋的中位數僅為 $145 萬澳元,幾年間房價幾乎翻倍!

相信許多朋友都曾造訪過 New Farm Park,每年 10 月至 11 月,公園內盛開的藍花楹(Jacaranda)為整個公園染上一片浪漫紫色,隨風飄落的花瓣點綴草地,美不勝收。New Farm 位於布里斯本河的一處突出位置,區內多數房屋擁有河景,並且距離市中心(CBD)僅 2 公里,區內交通便利,居民可利用渡輪 City Cat 通勤,對高收入上班族極具吸引力。

然而,為何說 New Farm 的房價可能已過高?其主要原因在於該區本身屬於較為老舊的地段,區內多數房屋已經歷拆建重建。儘管當前中位數高達 $270 萬澳元,但例如這棟剛於 9 月以 $247 萬澳元成交的房屋,僅為一棟破舊的老房子,顯然需要完全重建才能入住。

若希望購買一棟舒適宜居的房屋,您的預算至少需要翻倍,才能購入類似以下這類總價高達 $531 萬澳元的全新昆士蘭式豪宅。

近年來,建築成本不斷上漲,即使是設計較為簡潔的房屋,價格也令人咋舌。

此外,雖然 New Farm 的地理位置確實極具吸引力,但區內一大問題在於其鄰近 Fortitude Valley,即本地夜生活的核心地帶。每逢夜晚,Brunswick Street 總是熙熙攘攘,滿街酒醉未醒的人群若即若離。如果您投資超過 $500 萬澳元購買房屋,可能會希望居住於一個更加安靜、遠離喧囂的區域。若您希望擁有河景但不想住在夜生活區附近,作為本地 Buyer’s Agent,我可以為您尋找更多更適合的選擇!

繼續介紹第二個區,該區樓價雖不及New Farm昂貴,但亦有顯著升幅。2019年時,該區的獨立屋中位數價格僅約$87萬,數年後便急升至現時的中位數價約$165萬。這個區就是Camp Hill。近年,Camp Hill的樓價上漲幅度較大,導致不少潛在買家認為該區樓價已經脫離了實際市場價值。

首先,從地理位置來看,Camp Hill距離Brisbane市中心約10公里,對於那些希望住得較近市區但又不想太遠的上班族來說,這是一個理想選擇。區內亦有不少知名學校,如Coorparoo Secondary College、Cavendish Road State High School及Anglican Church Grammar School(Churchie)等,這些學校無論在公立或私立範疇均有不錯的學業表現,因此吸引了不少高收入家庭及投資者的青睞。

然而,為何會認為Camp Hill是過度被推崇的區域呢?事實上,Camp Hill市場上仍存在不少舊屋,很多時業主僅進行輕微的翻新或改動,便將這些房屋作為具有Queensland傳統風格的現代化住宅出售。以近期Camp Hill一成交為例,一間屋在約9月份成交,成交價為$162萬。這是一間普通的高層住宅(high set),樓下為車庫,建造時並未設計為雙層住宅,亦缺乏大範圍的活動空間。業主通常會將下層稍作翻新,將其改為臥室,從而讓外界誤以為這是一間四房的住宅,並因此出價。然而,這類舊的高層住宅,銀行估價一般僅會視為三房,因為下層房間未達法定高度。因此,很多代理商會將其標註為「臥室/多用途房」,即便被指誤導,亦無法追究。

回顧該屋,賣家主要進行了輕微翻新,如重新粉刷內外牆、更換窗簾、門柄、風扇及燈具,浴室亦僅作了簡單翻新。這樣一間普通的住宅,卻能以$160多萬的價格出售。而由於Camp Hill本身屬於內城區,區內不少舊屋已被拆除重建,因此不少新建屋的價格通常需達$200萬以上。正因如此,部分代理商趁市場行情向好,將一些舊式翻新屋的價格推高至$160多萬出售。

相比於附近或類似的區域,買家可以找到價格稍低的房屋;或者若選擇其他地區,多花$20至$30萬便可購入更新、更正式的雙層住宅。此外,雖然Camp Hill距離Brisbane市中心僅約10公里,但由於偏離高速公路,前往主要幹道時往往需要經過一些中小型道路,因此通勤時通常只能依賴擠迫的巴士服務。

雖然該區內有一些不錯的小型餐廳及咖啡館,但周邊設施相對有限,亦缺乏完善的商業中心配套。再者,Camp Hill地勢較高,位於飛機航道範圍內。居住於此的居民普遍會感受到飛機噪音的干擾。例如,有一次在星期六早上陪同客戶看房,站在屋外約10分鐘內便聽到4至5架飛機經過,通話時甚至需暫停才能清楚聽見對方的聲音,確實頗為困擾。因此,若有意在Camp Hill置業的買家,建議慎重考慮這些因素。

接下來要談的這個區域,是近年來被不少開發商過度宣傳的地區,但實際上許多人對此地的真實情況並不十分了解。這個區域便是Pallara。

Pallara可以說是一個相對較新的開發區,約5至7年前,這裡仍然是一片荒地。如果詢問當地居民,他們未必對此地有多大認識,因為該區域缺乏完善的交通配套,也沒有特別知名的學校。若要找到稍具名氣的學校,則需前往Forest Lake附近的St John’s Anglican College。

約5至7年前,Pallara仍然是一片荒地

早年,開發商曾以「另一個Rochedale」的名號來吸引投資者購買Pallara的投資房,但實際居住在此的人都知道,Pallara的地理位置根本無法與Rochedale相提並論。Rochedale鄰近M1和Gateway Motorway,無論前往東南西北方向,大多在30分鐘內便可到達。

反觀Pallara,其位置遠離主要幹道,進出往往需經過Willawong。而Willawong本身是一個以工業為主的區域,通行的主要車輛多為大型貨車。此外,該區亦屬於易受水浸影響的地區,這也是市政府將其規劃為工業區的原因之一。生活便利性方面,Pallara並無大型購物中心,日常採購如買菜做飯,若不駕車15分鐘前往Sunnybank Hills,便需前往Inala。Inala是一個以越南裔居民為主的地區,但亦以治安相對較差聞名。例如,華人通常不會居住在Sunnybank的中心地帶,因為該處餐廳及超市聚集,容易吸引不良分子。同樣地,越南裔居民亦傾向居住於Inala周邊地區,而非核心區域。因此,在Forest Lake一帶,東南亞裔居民的比例相對較高。若問及偏好與東南亞裔或當地白人為鄰,這可能是個人選擇的問題。當然,在當前Brisbane住房需求持續增長的情況下,能夠購得住房已屬不易。

在Pallara,開發商通常將土地細分為較小的地塊以建造住宅。這些新建房屋吸引了一部分海外移民作為投資或自住之用。正如我之前所言,某些自住買家往往被房屋設計及新房條件所吸引,而忽略了購房的首要條件——Location! Location! Location! (地段!地段!地段!)

我們再看近期Pallara的成交案例。一處位於400平方米土地上的單層住宅,成交價為$95萬。這類住宅一看便知是為投資而建,內部裝修用料亦屬基礎配置。根據該房屋的歷史記錄,業主於2023年以$52.5萬購得土地,再耗費約$35萬建屋,總成本約$87.5萬。該房屋在市場上花了45天才成功出售。對於熟悉Brisbane市場的買家而言,好的房源通常一週內便會達成交易。

再看另一例成交房源,該房屋位於448平方米土地上,為雙層住宅,裝修質素較高,並配有游泳池,設有5房5衛,成交價為$130萬。該房屋在市場上亦耗時25天才成功出售。這是因為以$130萬的價格,買家完全可以選擇地段更佳且土地面積更大的地區。

此外,Pallara與Willawong之間還毗鄰一個大型垃圾填埋場,因此當地人對此地的考慮相對較少。代理商往往需等待特定買家出價才得以成交。如果進行比較,Springfield Lakes無疑是更好的選擇。該地區至少擁有相關的基礎配套,如火車站、大學、醫院及大型購物中心。儘管兩地均屬新開發區,但Springfield Lakes的設施明顯更加完善。

Willawong Recycling & Transfer Station

最後要介紹的這個區域,擁有豐富的歷史,如果未在布里斯本生活一段時間,可能不太容易了解。這個區域便是 Stafford

Stafford 位於布里斯本市中心以北約 8 公里,屬於內城區之一。該區內擁有許多老式房屋,由於其距離市中心較近,因此吸引了不少自住人士及投資者的青睞,房價亦隨之上升。根據 realestate.com.au 的數據,Stafford 現時的房價中位數為$107 萬澳元,在過去 12 個月內增長了 19.6%。相比 2019 年的中位數僅約 $63 萬澳元,增幅顯著。

Stafford 區內雖設有不少商舖,且擁有穩定的配套設施,但大部分店鋪相對老舊。值得注意的是,該區曾是廉價房屋集中的地區。作為廉價房屋,租約通常簽訂長達 10 年之久,因此區內現仍居住著許多年長的公屋住戶。此外,澳洲常用「Bogan」來形容一些文化及教育水平較低、行為舉止粗俗的人,而這類群體在 Stafford 並不少見。儘管該區治安情況尚可,並未頻繁發生爆竊或偷竊事件(或許因為該區居民多屬於收入普通的階層),但毒品交易卻相對活躍,有人形容只需敲幾家門便能找到供應者。

Stafford廉價房屋

由於上述原因,Stafford 的租金水平相對偏低。相比毗鄰區域如 Grange 和 Everton Park,這些區域更吸引中產年輕家庭及專業人士,整體社區氛圍也較為友好。

我們看看近期一些Stafford的成交案例。其中一例是在 9 月份以 $120 萬澳元售出的一棟高腳兩房物業。該房屋內部保養得宜,且進行了一些翻新,例如重新粉刷及廚房升級。然而,其設計中包含一個 Sunroom,這是一種封閉式陽台或玻璃房,常用於閱讀或休憩。Sunroom 並不算正式的臥室,但能提供室內外兼具的景觀和通風效果。然而,兩房住宅的實用性相對有限,尤其對自住買家而言,該價位更適合購置毗鄰區域的四房磚屋。若作為投資房,這類兩房住宅的租賃市場競爭力也不如市中心附近的公寓,後者擁有更多配套設施,且免去打理花園的麻煩。

Sunroom

Stafford 近年也逐漸出現一些拆除重建的新房產。例如這個例子的成交房屋,原本為一棟 40 至 50 年樓齡的老房,現已拆除重建為一棟五房四衛的新住宅,附帶游泳池,採用高樓頂設計及落地玻璃以增強空間感和自然採光。廚房與客廳採開放式設計,可直接觀賞花園及泳池景觀,整體設計符合現代居住需求。該物業最終以 $288 萬澳元售出。

這類房產的問題並不在於房屋本身,而是所在區域的局限性。Stafford 作為一個舊區,要實現全面的城市更新(gentrification)尚需時日。區內長期居住的廉價屋老人並不會因為幾棟新房的出現而輕易搬遷。如果您希望居住於靠近市區的新建住宅,Stafford 並非最佳選擇,仍有其他更優質的地區可供考慮。若預算有限,也未必需要選擇全新住宅。在 Stafford 鄰近的區域,仍可找到相對新穎的四房住宅,且所在社區的整體氛圍亦更加宜人。

當然,每個人對住屋的需求和標準都不盡相同,你對以上提到的區域又有什麼看法呢?你是否曾居住過其中某些區域?如果有,不妨跟我分享一下你的經驗和意見吧!

本文為大家分享了幾個需要避免踩雷的區域。那麼,還有哪些性價比高、被低估而又值得考慮的區域呢?現在就先賣個關子啦!留待下一篇文章再與大家詳談!

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1985年就曾經被取消過?負扣稅對澳洲房市的影響

1985年就曾經被取消過?負扣稅對澳洲房市的影響

大家好!歡迎來到我的網站,我是在Brisbane 生活了15年的Buyers Agent。如果你對澳洲的房市或房地產投資有興趣,那麼今天的內容你絕對不容錯過。今天我們要探討的是一個對澳洲房市影響深遠的政策,叫做負扣稅

有關負扣稅增值稅的話題近日十分火熱,你可能會問:「負扣稅是什麼?它到底對房地產市場有什麼影響?」或許你已經聽說過這個詞,但不太確定它的實際意涵。又或者你只是單純覺得房價和租金這些年來一直在上漲,難以負擔。今天,我會帶你深入了解負扣稅如何在這其中扮演一個關鍵角色。

負扣稅的核心是一項提供給房地產投資者的稅務減免,當他們的租金收入無法覆蓋貸款利息及物業支出時,可以將這一差額(即負扣稅中的「負」部分)從投資者的應稅收入中扣除,這在物業持有的初期尤其能提供財務上的緩解。

這一做法鼓勵投資者購買並維持租賃物業,因為它能在物業增值或租金收入上升至能夠覆蓋成本之前,減輕現金流的壓力。

負扣稅並非僅限於房地產投資;它是一項適用於澳洲多種資產類別(如股票、債券和商業投資)的基本稅務原則。只針對房地產投資者使用負扣稅進行批評,忽略了這一稅務原則在不同投資類別中的廣泛應用。

僅針對房地產投資進行限制,也忽視了負扣稅作為整體投資激勵的更廣泛目的。

 

1985年的政策變動

從歷史說起,負扣稅其實並不是新生事物,早在1936年,它就已經存在於澳洲的稅務系統中。然而,1985年,當時的Hawke政府決定短暫取消負扣稅,希望藉此遏制房地產投機,讓住房更可負擔。可是,結果卻適得其反。由於少了稅務優惠,許多投資者退出租賃市場,租賃供應減少,租金迅速上升,尤其是在悉尼和珀斯這兩大城市。

這樣的變動,讓生活在這些城市的租戶面臨極大的租金壓力。政府也意識到了這個問題,所以在1987年,負扣稅政策被恢復了。這個小插曲不僅讓我們看見負扣稅的重要性,也提醒我們取消它可能會帶來的後果。

 

當今的社會情況

回到今天,房市依然面臨類似的挑戰。澳洲的租金持續上漲,住房短缺讓許多家庭背負著沉重的生活壓力。每三個澳洲人裡就有一個依賴租房來居住,他們可能因為工作、家庭或生活階段的原因不便購房。負扣稅在這種情況下,提供了穩定市場的重要支撐,讓投資者有意願持有並租出物業。

想像一下,如果今天負扣稅被取消,您會有什麼樣的擔憂?租金是否會繼續飆升,讓租戶的生活更加艱難?這對依賴租賃生活的家庭,甚至整個租賃市場,都可能是一個不小的挑戰。這些都是我們需要正視的問題。

 

深入分析負扣稅的影響

為什麼負扣稅對房地產投資者和租客至關重要

負扣稅常受到批評,反對者認為它推高房價,降低首次購房者的負擔能力。然而,負扣稅在住房市場中的作用更加細緻。

通過提供稅務減免,負扣稅鼓勵投資者持續參與市場,供應數百萬澳洲人依賴的住房。以下是維持負扣稅的重要原因:

  • 增加租賃供應:約三分之一的澳洲人租房,這並不一定因為貧困,而往往與生活階段有關,他們不希望長期定居或購房。政府依賴私人投資者——通常被稱為「媽媽和爸爸投資者」來為這8.5百萬人提供住房。
    最近,政府開始鼓勵大型公司參與「建設出租」(Build to Rent)項目,但根據最新的稅務數據,67%的房地產投資者應稅收入在10萬澳元以下,其中24%的年齡在40歲或以下。
    任何擁有投資物業並提供租賃物業的人都知道經營小型投資業務的成本顯著增加。估計約70%的租賃物業每年產生經營虧損。
    當租賃供應者因提供住房而獲得稅務優惠時,他們更有可能進入或留在市場中,確保穩定的租賃供應。在當今住房短缺的環境下,投資者的參與對維持市場平衡至關重要。
  • 穩定租金價格:若無負扣稅,許多投資者將因持有成本增加而退出市場。這將大幅減少租賃物業供應,隨著有限租賃資源的競爭加劇,租金將上漲。1985年的試驗經驗表明,租賃物業減少將導致租金上升。
  • 激勵新建開發:負扣稅不僅支持現有物業的投資者,也在新住房建設中發揮作用。許多投資者購買規劃中的物業,增加了住房供應,也間接支持了建築行業。削減負扣稅將削弱投資者對此類項目的興趣,減緩新住房的開發。
  • 支持退休計劃和長期投資:許多澳洲人將房地產投資視為退休策略的基石,以期在晚年建立財富和保障。負扣稅減輕了財務負擔,特別是對依賴此稅務優惠以維持收支平衡的小型投資者而言,負扣稅能幫助他們應對持有成本和利率上升的壓力。取消這項支持將給這些投資者帶來壓力,削弱他們的財務韌性。

誤導性的觀點:取消負扣稅將提升住房負擔能力

一個常見的觀點是,取消負扣稅將使房地產投資的吸引力下降,理論上會釋放更多住房供自住購買者購買,從而提高住房負擔能力。

然而,這種假設忽略了關鍵的現實問題。

首先,住房負擔危機的根源在於人口增長、土地供應有限及繁瑣的發展審批程序,而非單純的稅務政策。

負扣稅使投資者更容易長期持有物業,從而穩定了租賃市場。

此外,大多數投資者僅擁有一到兩套物業,並非一些批評者所描述的「貪婪地主」。

這些投資者多數是普通澳洲人,透過房地產來保障其財務未來。

以稅務懲罰他們不僅會影響個人退休計劃,還會對整體經濟及租賃市場產生連鎖影響。

 

負扣稅的經濟影響

除了房地產市場之外,負扣稅也支持了更廣泛的經濟發展。

房地產投資與建築業、物業管理及房地產服務緊密相連,這些行業創造了數千個就業機會。

削減負扣稅可能會減少住房投資,導致這些行業的就業損失,進而削弱經濟穩定性。

據估計,建築業每年為澳洲GDP直接貢獻超過3600億澳元,若投資者參與減少,勢必會影響該行業。

此外,有估計表明,私人租賃物業提供者(即房地產投資者)為政府節省了約2兆澳元,因為這些住宿需求若非由私人提供,則需由納稅人資助。

每年,房地產投資者繳納約450億澳元的各類稅款,包括印花稅、土地稅、資本增值稅及市政費用。

如前所述,負扣稅不僅適用於房地產,也涵蓋了多種資產類別,包括股票和商業投資。

 

更大的格局:解決住房負擔能力問題的真正原因

雖然取消負扣稅看似是一個快速解決方案,但它忽略了影響住房負擔能力的深層問題,如土地供應有限、嚴格的分區法以及繁瑣的審批流程,這些都阻礙了住房的開發。

解決這些挑戰,比取消一項能讓租賃市場穩定的稅務優惠更能對住房可得性產生有意義的影響。

我們需要的是一個全面的負擔能力解決方案,這包括擴大住房供應、簡化規劃程序,以及鼓勵新建項目。

通過取消負扣稅來懲罰投資者,會導致租金上漲、市場波動性增加,以及更少的可負擔住房選擇。

認識到房地產投資者的重要角色,我們才能朝著真正的長期解決方案邁進,而非實施一些可能產生意想不到後果的短視政策。

最終,負扣稅在一個本已不穩定的市場中發揮著穩定作用,是澳洲住房生態系統的重要組成部分。

解決住房負擔能力問題的關鍵不在於取消這項政策,而在於解決真正影響房價和租賃可得性的根本原因。

 

國際經驗借鏡

其實,不僅僅是澳洲,像美國、新西蘭也有類似的稅務政策。

例如在美國,投資者可以將租賃物業的利息支出從收入中扣減,以減輕維持和持有物業的財務負擔。這一政策支持了住房供應,鼓勵房地產投資,讓租賃物業更容易進入市場。

近年來,新西蘭取消了負扣稅,作為一項旨在抑制房地產投機及解決住房負擔能力問題的稅務改革措施。然而,這一改變迅速突顯了該政策的重要性。

在沒有負扣稅的情況下,許多投資者發現持有租賃物業變得不可行,導致投資者紛紛退出租賃市場,租賃供應減少,最終導致租金大幅上漲。意識到這些影響後,新西蘭政府開始逐步重新引入負扣稅,承認取消負扣稅並未提高購房者的負擔能力,反而使租賃市場更加緊張,對租戶造成額外的經濟壓力。

這一政策的逆轉清楚地表明負扣稅對於租賃市場穩定的重要性,這對澳洲而言也是一個值得借鑒的教訓。

最後,感謝您閱讀今天的內容 。當我們清晰地理解負扣稅的運作,就能更明智地做出房地產投資決策。如果您還有任何問題,或者需要專業的支持來規劃您的房地產投資,歡迎隨時聯絡我們,我們的專業團隊將協助您深入了解澳洲市場,找到最適合您的投資物業!

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【YouTube】Brisbane樓市已經升無可升?!仲應唔應該在Brisbane買投資物業?

【YouTube】Brisbane樓市已經升無可升?!仲應唔應該在Brisbane買投資物業?Buyer's Agent帶你深入探討,哪些地區值得投資!

澳洲房地產市場近年來吸引了不少投資者的目光,而Brisbane作為新興的熱門地區,樓市表現令人矚目。有人認為Brisbane樓價已經升到頂峰,還值不值得進一步投資呢?作為Brisbane當地的Buyer’s Agent,我會在此深入剖析市場現況,並分享未來具備潛力的地區。

澳洲四大城市樓市表現對比

在過去的12個月,澳洲各大城市的房價表現各異。以增幅計算,Sydney的房價上升了5.8%,而Melbourne則下降了1.5%。相較之下,Brisbane的增長尤為驚人,截至2024年8月,房價增長達到14%,中位價高達$854,000。Perth的增長率也不容小覷,達到23.2%,中位價則為$751,000。但部分人士認為Perth的樓市過熱,Brisbane的增長潛力是否也接近飽和?這成為了投資者的關注點。

為何Brisbane樓市仍然不斷上升?

儘管利率上升,Brisbane的樓市卻依然強勁,原因主要在於供需關係。在研究數據後發現,從2010年到2024年,Brisbane的物業供應呈穩定下降趨勢。特別是自2021年以來,市場上的物業供應明顯減少,而建築公司增加建屋供應的步伐卻相對緩慢。當需求不斷增長而供應無法滿足,樓價自然易於上升。

資料來源:SQM網頁

移民潮與人口增長對樓市的影響

人口增長是推動Brisbane樓市上升的另一主因。根據澳洲統計局(ABS)的數據,淨海外移民帶來了87,000多名新居民,而來自其他州的移民數字也達到31,595人。不僅如此,新南威爾士州(NSW)的淨移民數為負數,不少NSW居民遷居至昆士蘭州,尤其是Brisbane地區,為當地的經濟及房屋需求注入活力。

資料來源:ABS網頁

空置率:供需緊張的另一指標

一般而言,3-4%的空置率屬於健康水平。然而,自2021年以來,Brisbane的空置率急劇下降,目前維持在1%左右。這意味著可供出租的物業供應有限,租金需求旺盛,形成競爭。

資料來源:SQM網頁

基礎建設帶動樓市未來發展

隨著2032年奧運的臨近,Brisbane的基礎建設項目陸續展開。貫穿市中心的Cross River Rail以及輕軌Metro線等項目預計將顯著提升交通便利性,特別是跨區間的連接。這些基建升級將進一步推動Brisbane本地的經濟,並刺激相關產業如建築業、零售業和科技創新領域的增長。

此外,Brisbane周邊的業務中心(如Chermside、Mount Gravatt、Springwood等)也不斷擴展,成為當地樓市發展的增長點。

Cross River Rail
Brisbane Metro

2032奧運對Brisbane樓市的影響

根據經濟學家的預測,在2025-2026年間,Brisbane樓市有望增長4-7%,中位價可能從目前的$873,987攀升至$1.2 million。基於供不應求的局面,未來Brisbane的房價仍然具有增長潛力。

政府房屋供應政策的挑戰

昆士蘭州政府計劃於2046年前投入12.5億澳元,興建53,500套住宅。然而,建築業領袖對此表示擔憂,因為建築業目前面臨勞工短缺和繁瑣的行政流程。如果要達到該目標,每年需額外增加18,000名建築工人,並在行政流程上進行改革。上一財年,僅建成485套住宅,這一數字遠未能應對需求的增長。

詳情可參考以下連結:
https://www.abc.net.au/news/2024-02-05/qld-housing-crisis-rent-bond-property-construction-builder/103425514

Brisbane樓市的投資潛力區域

作為Buyer’s Agent,我們建議投資者重點關注需求旺盛的地區。這些地區不僅租金收益穩定,還能帶來樓價增值。隨著春季的到來,通常會有更多的業主考慮出售物業。然而,根據過去三年的經驗,即使供應增加,需求仍舊超過供應。因此,即便銀行加息,希望降低市場需求,效果也有限。唯有通過增加房屋供應和控制移民人數,才可能對樓市產生更大影響。

Brisbane的樓市潛力並未完全釋放。在供應短缺和需求持續增長的情況下,Brisbane的房地產市場仍具有發展空間。對於打算在Brisbane投資的你,應仔細考慮具備長期增值潛力的區域,這樣能夠在確保穩定收益的同時,抓住Brisbane樓市的上升趨勢。對於Brisbane樓市未來的發展,你有什麼看法?歡迎與我們分享!

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了解物業管理費用的成本與效益

了解物業管理費用的成本與效益

投資房地產可以是一種增加財富的有效方式,並為退休後的生活做好準備,但它也需要持續管理以確保穩定的回報。對於那些沒有時間去處理和管理好房地產的業主來說,聘請物業管理公司可能是一個有效的方案。當然,這種便利是有代價的,你可以騁用物業管理公司來為你處理這些繁瑣的事務。

本文將介紹物業管理公司提供的服務,他們所收取的費用(Property Management Fee),及自我管理時需要考慮的因素。我們還會分享一些選擇合適物業管理公司的小貼士。

物業管理公司的職責

物業管理公司是一種房地產專業人士,代表業主管理物業的各個方面事務——通常是住宅物業,但也包括商業和工業物業。他們的職責可能包括但不限於:

  • 租客選擇
  • 代收租金
  • 物業維護
  • 維修
  • 租約協議
  • 處理租戶問題和投訴的中介

物業管理公司實際上是業主和租戶之間的中間人,他們的工作是確保物業的運營效率並保持業主的利益。他們具備在房地產法律和法規、當前租賃市場趨勢和物業維護方面的知識,這會使他們成為你投資組合中的寶貴角色。

聘請物業管理公司的好處

聘請物業管理公司是在你的按揭付款、Council rates和物業維修費用之外的額外支出,但他們的幫助會讓你的生活變得更加輕鬆。以下是一些主要的好處:

  • 節省時間:自己管理物業可能會佔用大量時間並且壓力很大,尤其是當你擁有多個物業和公寓的龐大投資組合時。物業管理公司會處理所有日常工作,讓你可以專注於更重要的事情。
  • 租戶篩選:物業管理公司的一項主要職責是進行徹底的租戶篩選,利用業界的系統,幫助你在眾多潛在租戶中找到最可靠和負責任的選擇。畢竟,你希望租戶能按時支付租金並好好照顧你的物業。
  • 租金收取:物業管理公司希望保持你的業務,他們會以這樣的方式安排租賃,使得租金能夠按時收取。如果有拖欠或未支付的情況,他們可以幫助處理租金拖欠的問題。
  • 物業維護:物業管理公司會協調和監督所有物業維護和維修工作。這意味著你不必經常去物業檢查其維護狀況,他們會及時處理任何問題以防止進一步損壞。
  • 法律合規:最好的物業管理公司擁有對州租賃物業法律和法規非常熟悉的員工。他們會努力確保物業符合相關的法律要求。
  • 與租戶溝通:與其讓你處理每一個小問題,不如讓物業管理公司成為租戶的第一聯絡點。他們處理從基本查詢到投訴、維修請求等所有事務。

預期的物業管理費用

以下是物業管理公司最常收取的費用:

  • 出租費 (Letting Fee)

出租費,是在物業管理公司找到並安置新租戶時收取的費用。出租費的金額通常是第一個月租金的固定比例。許多物業管理公司將出租費與其他費用如物業廣告費租戶篩選租約協議準備費整合在一起。

  • 廣告/管理費 (Advertising / Management Fees)

物業管理公司可能會收取廣告費來覆蓋宣傳物業以吸引新租戶的費用。而管理費則是指監督物業日常管理的一個持續費用,通常按 每星期租金的百分比算,收費裡面已包括租金收取、維護和處理與租戶之間的溝通等等。

  • 市場推廣費 (Marketing Fees)

如果需要額外的廣告來吸引租戶,你可能需要支付一筆固定的市場推廣費。如果你的物業已經空置了一段時間,或是針對些高端物業。

  • 檢查費 (Inspection Fee)

此費用是為定期物業檢查收取的。檢查可以發現維護問題並消除你對租戶是否好好照顧物業的疑慮。

  • 租約續訂費 (Lease Renewal Fees)

如果物業管理公司幫助續簽現有租戶的租約,他們可能會收取租約續訂費。這筆費用覆蓋了準備和執行新租約的行政費用。

  • 年度報表費 (Annual Statement Fee)

年度報表費用涵蓋了準備物業財務報表和報告的成本,這些報表和報告概述了與物業相關的任何收入和支出。

  • 保險索賠費 (Insurance Claim Fee)

如果你遇到需要提出保險索賠的情況,物業管理公司可能會收取一筆費用來代表你處理索賠流程。

  • 仲裁庭費用 (Tribunal Fee)

如果發生爭議或法律問題並且需要物業業主或管理公司參加昆士蘭州民事和行政仲裁庭(QCAT),可能會收取仲裁庭費用,以覆蓋代表業主利益的費用。

各州的平均物業管理費用

物業管理費用可能因州和領地的不同而有顯著差異,有時甚至在同一城市中也會有所不同。例如,在布里斯本的物業管理費用通常會比在低人口的鄉鎮地方要高。

平均費用通常受當地租賃市場、你擁有的物業類型、管理的單位數量以及所需服務水平的影響。以下是各州和領地的物業管理費用的大概數字:

第一個數字是首府城市地區的平均週租金百分比(%),第二個數字是區域地區的平均百分比:

  • 昆士蘭 QLD:9%;7-12%
  • 新南威爾士 NSW:5-8%;5-12%
  • 維多利亞 VIC:5-10%;6%
  • 南澳 SA:9-15%;9-11%
  • 塔斯曼尼亞 TAS:5-10%;5-10%
  • 西澳 WA:8.5-11%;11%以上
  • 北領地 NT:5-10%;5-10%
  • 澳大利亞首都領地 ACT:6-8%;8%以上

資料來源:Realestate.com.au: https://www.realestate.com.au/advice/what-are-your-property-management-fees-for/

提一提,這些物業管理費用數據只是平均數。不同的公司可能會提供不同的結構和服務。因此,作為業主,你有責任進行盡職調查並比較物業管理費用,你可以要求其物業管理公司提供所有有關費用。

自行管理物業需要考慮的因素

雖然聘請物業管理公司可能是你工作繁忙時的理想選擇,但有些業主更願意自己管理物業。自我管理使你對物業擁有完全的自主權,並可以使你與租戶的關係更加簡化。然而,自行管理物業也有責任和挑戰,因此需要考慮以下因素,衡量是否值得避免支付物業管理費。

  • 時間承諾:自行管理需要大量的時間投入,因為你將完全負責處理租戶查詢、維修、租金收取和其他責任。
  • 法律知識:你是否熟悉昆士蘭的租賃法律和法規?你需要密切關注相關知識,以確保你在法律邊界內運營。
  • 租戶篩選:徹底的篩選對於找到可靠的租戶至關重要,你必須謹慎地檢查他們的背景和個人資料準備性,了解他們的信用歷史,並過往的租賃記錄。
  • 物業維護:作為業主和物業管理者,你需要處理任何維修和維護請求,以確保租戶的滿意度。
  • 24小時緊急狀況處理:業主必須隨時待命,以應對物業可能發生的任何緊急情況。
  • 會計和記錄保存:為了避免稅務局(ATO)的抽檢,你需要保持準確的會計記錄,並管理好物業的支出和收入,為每年的財政年度做準備。

自我管理可能適合那些有時間和並有經驗豐富技能的物業持有者。但是,如果你是新業主或根本沒有時間管理物業,聘請專業的物業管理公司絕對是一個有效的解決方案。

 

物業管理公司如何為你慳錢

當你在計算維持投資物業上的各項開支時,還要考慮到聘用物業管理公司是一項持續的支出時,有些物業投資者會認為費用可能是不必要。但長遠來看,這個支出能抵消將來一些無謂的物業維修費,能夠確保租金按時收取。最終能夠幫助你節省一些未來不必要的費用,對於有經驗的物業投資者來說是必要的。以下是物業管理公司如何能把你的投資物業達到最佳化:

  • 找到好租戶:物業管理公司能夠迅速找到可靠的租戶,他們會按時支付租金。這會幫助你避免因為物業長時間空置而導致的收入損失。

  • 及時收取租金:物業管理公司有經驗和手段來按時收取租金,並採取適當措施處理持續拖欠的租金情況。

  • 預防性維護:通過及時解決維護問題,物業管理公司可以防止小問題演變成高昂的維修費用。

  • 租金評估:一間有經驗而負責任的物業管理公司,會定期審視該物業的租金是否符合現時市場租金價格,確保你達到預期的投資回報。

  • 法律合規:物業管理公司會確保你的物業符合在該州的法律要求。他們還可以在任何法律糾紛中代表你行事。

  • 降低租戶流失率:一個好的物業管理公司會有完善的做法,例如保持開放溝通和解決租戶問題。這可以使你的租戶更滿意,從而降低流失率。

選擇優秀物業管理公司的5個貼士

選擇合適的物業管理公司可以幫助你充分發揮持有物業的好處。以下是選擇最佳物業管理公司的五種方法:

  1. 查看他們的經驗和聲譽:尋找有成功記錄和其他業主積極評價的物業管理公司,他們應該在管理與你的物業類似的物業方面擁有豐富的經驗。

  2. 選擇提供多種服務的公司:確保你選擇的物業管理公司提供你所需的服務,並且其收費結構與你的預算相符。

  3. 能否跟他們良好地溝通:有效的溝通在物業管理中至關重要,尤其是他們將成為你和租戶之間的橋樑。選擇一個能夠快速回應你的電話和電子郵件,並保持與業主和租戶之間開放溝通的物業管理公司。

  4. 審查他們的租戶篩選流程:了解他們的租戶篩選流程,以及他們如何為你的物業找到可靠的租戶。

  5. 確保他們的費用結構透明:選擇一個收費透明的物業管理公司,並且能夠清晰說明可能適用的其他費用。

物業管理服務可以為你的投資帶來許多好處。無論是節省你原本用於管理租賃問題的時間,還是為你的區域獲得最好的租金收入——經驗豐富的物業管理公司是物業持有者的最佳拍檔。

無論你選擇專業的物業管理服務還是決定自行管理物業,重要的是你要了解在昆士蘭作為業主的角色以及你的法律責任,以確保成功並有利可圖的房地產投資。

如你也有物業管理公司的需要,歡迎與我們聯絡

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2023年布里斯本中學十大排名

2023年布里斯本中學排名

當孩子進入中學階段,他們的思維逐漸成熟,需要在學習上更加專注,並培養各種技能,以應對未來社會中的挑戰和競爭力。一般來說,澳洲的公立中學由政府資源管理,學校的師資和設施會根據學校的規模來決定。大部分學生來自當地,因此提供了良好的英語學習環境。而私立中學則由學校自主管理和投資,通常在師資和教學設施上有更多資源支持,質量也更高。在私立學校,由於師資充足,學生能夠獲得老師更多的關注,老師能更好地了解每位學生的學習優勢,並有針對性地發展他們的長處,真正做到因材施教。

以下是根據 BetterEducation.com.au 2023年的數據,為大家整理的布里斯本前十名的公立和私立中學的資料。

公立中學

  1. Queensland Academy For Science Mathematics and Technology
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1320
  2. Brisbane State High School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3460
  3. Mansfield State High School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3430
  4. Indooroopilly State High School
    整體總分: 98分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2790
  5. Kelvin Grove State College
    整體總分: 97分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3710
  6. Brisbane South State Secondary CollegeMount Gravatt State High School (Dutton Park)
    整體總分: 97分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:750
  7. Cavendish Road State High School (Holland Park)
    整體總分: 97分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2060
  8. Brisbane School of Distance Education (Coorparoo)
    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3400
  9. Kenmore State High School
    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2010
  10. The Gap State High School
    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1700

私立中學

  1. Brisbane Grammar School 
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1880
    學費每年: 約 $32,760 澳元 (Year 7-12學生)
  2. Brisbane Girls Grammar School 
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1540
    學費每年: 約 30,054 澳元 (Year 7-12學生)
  3. Somerville House (South Brisbane) 
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1340
    學費每年: 約 $28,500 澳元 (Year 7-12學生)
  4. St Peters Lutheran College (Indooroopilly)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2270
    學費每年: 約 $23,108 澳元 (Year 10-12學生)
  5.  Ormiston College
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1490
    學費每年: 約 $15,786澳元 (Year 7-12學生)
  6. St Joseph’s College (Gregory Terrace)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1770
    學費每年: 約 $20,812 澳元 (Year 7-12學生)
  7. Cannon Hill Anglican College
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1360
    學費每年: 約 $18,540 澳元 (Year 11-12學生)
  8. Anglican Church Grammar School (East Brisbane)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1880
    學費每年: 約 $29,176 澳元
  9. St Aidan’s Anglican Girls’ School (Corinda)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:970
    學費每年: 約 $27,773 澳元 (Year 12學生)
  10. All Hallows’ School 女校 (Brisbane)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1680
    學費每年: 約 $17,775 澳元 (Year 12學生)

資料來源:https://bettereducation.com.au

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2023年布里斯本小學十大排名

2023年布里斯本小學十大排名

以下是根據 BetterEducation.com.au 2023年的數據,為大家整理的布里斯本前十名的公立和私立小學的資料。

公立學校

公立學校由政府資助並由州政府的教育部門負責管理,學校的基礎設施通常由政府撥款建設。公立學校免收學費,但仍需支付一些雜費,例如書本費、校服費和課外活動費等。若要入讀公立學校,你必須居住在該校所屬的學區內。你可以在政府網站查詢你準備購買的物業是否位於該學區地圖內。

  1. Sunnybank Hills State School
    整體總分: 100分
    英語成績⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1700
  2. Indooroopilly State School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1450
  3. Newmarket State School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 380
  4. Wooloowin State School (Lutwyche區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 340
  5. Robertson State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 760
  6. Ironside State School (St Lucia區)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1000
  7. Wishart State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1050
  8. Rainworth State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 610
  9. Ashgrove State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 720
  10. Eagle Junction State School (Clayfield區)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 940

私立學校

為子女挑選學校,一直是家長們的煩惱。在澳洲,私立學校的學費每年約為兩萬多澳元。除了學費之外,家長們還會為孩子安排各種課外興趣班,如運動、藝術、音樂等。為了培育子女成才,家長們願意投入資源,讓孩子就讀私立學校。這不僅是為了孩子能在學業上優異表現、全面發掘潛能,也希望孩子能具備良好的德行、獨立性和社交能力。因此,選擇一所聲譽良好且師資優質的私立學校對他們來說至關重要。以下是根據 BetterEducation.com.au 2023年的數據,為大家整理的布里斯本十大私立小學。

  1. Citipointe Christian College (Carindale區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1730
    學費每年: 約 $10,310
  2. Ipswich Grammar School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1170
    學費每年: 約 $12,340 澳元 (Year 6)
  3. St Peters Lutheran College (Indooroopilly區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2270
    學費每年: 約 $20,244 澳元 (Year 5-6)
  4. Anglican Church Grammar School (East Brisbane區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1880
    學費每年: 約 $24,820 澳元
  5. Brisbane Boys’ College (Toowong區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1420
    學費每年: 約 $25,128 澳元 (Year4-6)
  6. Ormiston College
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1490
    學費每年: 約 $13,157 澳元 (Year 5-6)
  7. Somerville House  (South Brisbane區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1340
    學費每年: 約 $24,460 澳元 (Year 5-6)
  8. St Margaret’s Anglican Girls School (Ascot區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1370
    學費每年: 約 $24,657 澳元 (Year 6)
  9. Clayfield College
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:440
    學費每年: 約 $21,732 澳元
  10. Yarranlea Primary School (Mount Gravatt區)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:60
    學費每年: 約 $6,200 澳元

資料來源:https://bettereducation.com.au
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昆士蘭州首次置業印花稅優惠

昆士蘭州首次置業印花稅優惠 2024

為了幫助更多首次置業的買家實現購屋夢想,昆士蘭州政府除了提供現行的 $30,000 首次置業補助金 (First Home Buyer Grant)外,還特別推出了一系列的印花稅優惠政策 (First Home Concession)。

首次置業補助金 (First Home Buyer Grant)

首次置業補助金是一項政府支持的計劃,政府在 2023年11月20日起將昆士蘭首次購房者補助金將從$15,000澳元增加到$30,000澳元,用於購買新建或大幅翻新的房屋。

條件:

  • 必須是澳洲公民或永久居民
  • 必須年滿18歲
  • 只限購買或建造新的房子,並必須低於75萬澳元
  • 合同須簽訂在2023年11月20日到2025年6月30日,並以前從未在澳洲擁有過房產

印花稅優惠 (First Home Concession)

根據2024年最新政策,符合資格的首次置業者在購買價值高達70萬澳元的物業時,可享有印花稅優惠。這項政策的推出,無疑為許多年輕人減輕了購房的經濟壓力,幫助他們更容易進入房地產市場。

優惠內容詳述:

  • 印花稅門檻提高: 相較於以往的$50萬澳元,新的門檻提高至70萬澳元,意味著更多首次置業者能夠享受到這項稅務優惠
  • 適用範圍廣泛: 不論是購買全新建造或是二手物業,只要符合資格,都能享有這項優惠
  • 空置土地優惠: 除了住宅房屋,價值高達35萬澳元的空置土地也納入優惠範圍
  • 節省稅金: 根據房屋的價格,首次置業者可節省數千澳元的印花稅

誰能享有這項優惠?

  • 年齡限制: 必須年滿18歲
  • 首次置業者: 必須從未在澳洲擁有過任何住宅物業
  • 自住用途:必須在成交後的1年內搬進房屋並將其作為主要居所

如何申請?

要申請這項優惠,你需要準備相關文件,並向昆士蘭州政府相關部門提出申請。建議你在購買房屋前,先諮詢專業的房地產律師或會計師,以確保你符合所有申請資格,並順利完成申請手續。

注意事項:

  • 優惠政策可能隨時調整: 政府政策會因應市場狀況而有所調整,建議你在購屋前,務必向相關政府部門或專業人士查詢最新的優惠資訊。
  • 其他相關費用: 除了印花稅外,購買物業還涉及其他費用,例如律師費、房屋檢查費、貸款費用等。
  • 區域限制: 有些優惠政策可能僅限於特定的地區或房屋類型,因此你需要仔細閱讀相關規定。

昆士蘭州政府推出的印花稅優惠政策,為首次置業者提供了一個絕佳的購屋機會。這項政策不僅能幫助年輕人實現買樓夢,也能刺激當地的房地產市場。如果你正在考慮在昆士蘭州買屋,不妨多加留意這項優惠政策,並及時諮詢專業人士,把握機會!

昆士蘭印花稅計算器:https://stampdutycalc.com.au/qld/

資料來源:Australian Tax Office

https://www.ato.gov.au/rates/individual-income-tax-rates/

想了解更多購買物業的相關額外費用,請參考《Brisbane買屋有幾繁複,準備功夫你知道多少?TR PR 簽證買屋又有什麼不同?》的文章。

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2032布里斯本奧運:投資置產的黃金機會?深度解析

2032布里斯本奧運:投資買屋的黃金機會?深度解析

香港和澳洲在巴黎奧運中分別獲得不少獎牌,我為此感到十分驕傲和自豪。隨著2024年巴黎奧運的成功閉幕,許多澳洲人已經開始展望2032年即將在布里斯本舉行的奧運會。這將是澳洲繼1956年墨爾本和2000年悉尼奧運會後,第三次舉辦奧運。那麼,這場國際盛事將會對布里斯本的樓市產生什麼影響呢?本文將探討布里斯本的房地產市場自奧運宣布後的變化,並分析相關的基礎設施發展。

奧運的影響:Brisbane房地產市場的上升趨勢

根據以往舉辦過奧運的城市經驗,樓市通常會隨著奧運的臨近而上漲。當Brisbane在2021年7月獲得2032年奧運的主辦權後,這座城市的房地產市場開始受到越來越多的關注。儘管政府強調減少不必要的開支和設施建設,但Brisbane仍然需要應對奧運帶來的各種挑戰和機遇。

Brisbane能夠成功取得奧運主辦權,幾乎是毫無懸念的結果。首先,Brisbane擁有眾多現有的體育設施,約有80%的基礎設施可以重複利用,這不僅減少了新建設施的需求,還有效降低了成本。這也符合國際奧委會最近的改革方向,即希望申辦城市能夠強調可持續性,而不是為了奧運大興土木、興建不必要的設施。此外,澳洲政府的鼎力支持和Brisbane宜人的氣候,尤其是在7月,非常適合舉辦體育活動。因此,申辦奧運對Brisbane而言並無太大難度。

Brisbane將在2032年奧運會中設置三大賽區,分別是布里斯本市區、黃金海岸(Gold Coast)、和陽光海岸(Sunshine Coast)。其中,布里斯本市區擁有多個現有的體育設施,如South Bank的布里斯本會議展覽中心(Brisbane Convention and Exhibition Centre),這個場地本身已足以應付大型國際活動,過去曾舉辦過知名音樂會、體育賽事以及大型展覽。該中心可容納約6,500名觀眾,並計劃在2032年奧運會期間舉辦乒乓球、劍擊、跆拳道和羽毛球等項目。

Brisbane Convention and Exhibition Centre

奧運基礎設施的完善

Suncorp Stadium

由於經濟考量,政府放棄了重建Gabba體育場作為奧運開幕和閉幕的計劃,最終決定使用Suncorp體育場來承辦這兩項重要儀式。這一決策被認為是明智之舉,因為Suncorp Stadium 已擁有 52,500 個座位,且場地本身已有豐富的舉辦世界級盛事和大型演唱會的經驗,例如 Ed SheeranJustin Bieber Coldplay 都曾在此開過演唱會。再加上它與 Roma Street 火車大站非常接近,Roma Street 是一個重要的火車樞紐,有多條支線通往不同方向。而且該站目前正在進行大規模翻新。稍後我會詳細介紹Brisbane正在進行的主要基建和交通發展項目,以支持即將到來的2032年奧運會。

Suncorp Stadium

Brisbane Arena

為了迎接奧運,Brisbane將興建一座全新的室內娛樂場館——Brisbane Arena,也稱為Brisbane Live。該場館將主要用於奧運會中的各項游泳比賽,並與Brisbane市中心的Roma Street火車站無縫連接,成為未來Brisbane的一個重要地標。

Brisbane Arena

Gold Coast Stadium:

Gold Coast Stadium2018年英聯邦運動會中成功舉辦七人欖球賽事,其超過25,000人的觀眾容量和一流的場地設施給觀眾留下了深刻印象。場館優越的地理位置和完善的交通網絡,使其成為黃金海岸最具活力的體育中心之一。憑藉過去的成功經驗和多功能性,該體育場在2032奧運會中將承辦足球賽事,相信能為全球觀眾帶來一場精彩的體育盛宴。

Gold Coast Stadium

在 Gold Coast 和 Sunshine Coast,甚至在東區的Manly,都將分別承擔奧運會中的不同項目,例如摔跤、柔道、足球和滑浪風帆等。如果大家想了解最新的奧運場館信息,可以隨時到訪官方網站,所有有關奧運的內容都可以在那裡找到。

https://www.qld.gov.au/about/brisbane2032

奧運村的發展計劃與未來展望

除了比賽場地外,大家也非常關注奧運選手的居住地——奧運村。屆時,約有10,000名運動員將居住在奧運村。現時的選址包括 Northshore Hamilton、黃金海岸和陽光海岸等地,政府計劃在這些地區興建至少2,000套奧運住所。在剛過去的星期五,擁有45年歷史的布里斯本承辦商 BMD 集團,以 $8700 萬取得 Northshore Hamilton 第一階段發展的合同。工程將對 Macarthur Avenue 和河濱一段道路進行改建和全面綠化,例如在道路兩旁種植樹木,提供充足的樹蔭,打造一個涼爽的環境。此外,這一帶將被打造成布里斯本最大的河濱區域,屆時將有許多不同大小的商店、餐廳和酒店林立。即使在奧運結束後,這些運動員的住所也將保留,並轉變為各類可負擔性住宅,為社區帶來長遠的經濟和社會效益。

Brisbane Olympic Village site
Olympics Athletes Village

交通基建升級計劃

隨著奧運會的臨近,這一舉足輕重的國際盛事無疑將吸引來自世界各地的大量人流。為了迎接奧運會,政府制定了一系列計劃來疏通和提升布里斯本市中心的交通系統,以應對日益增長的人口和交通需求。兩大主要項目是 Cross River Rail 和 Brisbane Metro。

Cross River Rail 是一個全新的鐵路項目,旨在減少市中心地面上的車流。這個項目由昆士蘭州政府斥資興建,包含一條長約 10.2 公里的雙軌隧道,穿過布里斯本河並在地底運行。該項目設置了四個大型地下車站,分別為 Roma Street、Albert Street、Woolloongabba 和 Boggo Road。透過將鐵路交通移至地下,Cross River Rail 不僅能有效減少地面上的車流量,還能緩解市中心的交通擠塞,縮短市民每天的通勤時間。這些地下車站與巴士、輕軌等地面交通系統無縫接駁,為市民提供了更便捷、快速的交通選擇,全面提升布里斯本的交通效率。

Brisbane Metro 是昆士蘭州政府為提升城市公共交通系統而打造的現代化輕軌系統。這條輕軌線路經過精心規劃,串聯了布里斯本市內多個重要地標和商業區,包括 Queen Street Mall、South Bank 和布里斯本河畔等地。Brisbane Metro的車站設計現代感十足,採用了大量玻璃和鋼材,與周圍的城市景觀相得益彰。通過這個系統,市民可以享受快速、便捷、舒適的公共交通服務,並減少對私家車的依賴,從而為城市帶來更清潔、更健康的空氣。

近年來,Brisbane人口增長迅速,不僅來自海外移民,還有大量從墨爾本和悉尼等地遷移至布里斯本的人口。政府預測布里斯本的人口將由目前的 380 萬增加至 2041 年的 544 萬。因此,完善的公共交通系統變得尤為重要。Cross River Rail Brisbane Metro 的建成不僅提升了布里斯本的宜居性,還為 2032 年奧運會的舉辦做好了準備。

Cross River Rail construction
Brisbane Metro construction

布里斯本機場的擴建計劃

布里斯本機場正進行大規模擴建,為迎接2032年奧運會及未來旅客需求做好準備。此次擴建包括新建一座耗資約10億澳元的國際航廈,旨在提升機場的運營效率,增加航班容量,並改善旅客體驗。新航廈將成為多模式交通樞紐,整合高鐵、巴士等多種交通方式,並計劃引入空中出租車等先進技術。此外,機場擴建強調可持續發展,採用綠色科技,最大限度利用自然資源。這些舉措不僅應對奧運帶來的客流增長,還為布里斯本機場的長遠發展打下堅實基礎。

Brisbane Airport

奧運會對布里斯本房地產市場的潛在影響

奧運會作為一項全球盛事,對主辦城市的經濟、社會和文化發展產生深遠的影響。其中,房地產市場往往是首當其衝。以即將舉辦2032年奧運會的布里斯本為例,這座城市在未來幾年將面臨著前所未有的發展機遇與挑戰。

一般來說,奧運會對主辦城市樓市產生短期和長期的影響。短期內,奧運會的舉辦會刺激投資需求,帶動樓價上漲。

這主要由於以下幾個原因:首先,為了滿足奧運期間的住宿需求,政府和私人投資者會加大對酒店和住宅的投資,推動房地產市場的活躍。其次,奧運會的舉辦會吸引大量的國內外遊客,帶動旅遊業的發展,進而刺激當地房地產的需求。此外,奧運會的舉辦也會吸引眾多媒體、運動員和工作人員,這些人需要在當地租賃或購買房產,進一步推動樓價上漲。

長期來看,奧運會對主辦城市的影響更加深遠。奧運會的舉辦會提升城市的國際知名度,吸引更多的企業和人才來此投資和發展。這將進一步推動城市經濟的發展,帶動房地產市場的長期穩定增長。此外,為了舉辦奧運會,主辦城市通常會進行大規模的基礎設施建設,如交通、體育場館等。這些基礎設施的改善將提升城市的宜居性,吸引更多的人來此居住和工作,進一步推動房地產市場的發展。

研究顯示,奧運會前後,這些城市的樓價都普遍上升,例如 2000年悉尼奧運,樓價中位數在 5年內上升了 88%,倫敦在 2012年前後,樓價上升了 30%。而不少經濟學家亦預期,在 2028年的洛杉磯奧運,樓價亦將會有可觀的升幅。

除了奧運會本身,其他因素也會影響主辦城市房地產市場的走勢。例如,宏觀經濟環境、政府政策、城市規劃、當地居民的收入水平等因素都會對樓價產生影響。 

布里斯本房地產市場自獲得2032奧運主辦權以來一直有升無跌,自 2023-2024年,Brisbane 的樓價已升幅了 15.8%,升幅有望持續一段時間,但這種增長能否一直保持到2032年,將取決於市場調整、基礎設施的長期影響、城市未來的發展規劃、政府的相關政策。對於投資者來說,這是一個值得關注的市場,所以需要謹慎地選擇一些有未來潛力的地區。

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奧運會為布里斯本樓市帶來機遇與挑戰

2032年奧運會的到來無疑將提升布里斯本的國際形象,並為城市發展注入新的動力。對於投資者來說,這是一個不可錯過的機遇,但同時也需要謹慎分析市場的各種風險。建議在決策前,深入了解市場情況,選擇有長期潛力的區域,並諮詢專業的房地產顧問以做出最合適的投資決策。

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【YouTube】在澳洲買投資物業的玩法及注意事項

【YouTube】在澳洲買投資物業的玩法及注意事項

香港人向來熱衷於購買房產,因為房地產被認為是保值又穩定的投資選擇。而在目前布里斯本的市況下,租客需求非常旺盛,投資物業的出租收益也相當可觀。不少澳洲僑民最近都找我諮詢在布里斯本購買投資物業的事宜,他們已經擁有澳洲身份,但仍然居住在海外,想趁布里斯本的樓價還算可負擔的時候,先購買投資物業來出租。另外,還有不少年輕買家選擇用「Rentvesting」的形式來進行投資。之前的文章我曾經解釋過什麼是「Rentvesting」,有興趣的可以翻查看看。

在澳洲購買投資物業其實有多種策略,這取決於你的資金狀況以及你對投資物業的投入程度。你打算長期持有,還是更看重資本增值,或者想要一個能帶來現金流的物業?本文將幫助你了解如何選擇最適合你的投資物業類型,並分享一些真實案例。

第一步:了解你的投資取向

投資物業時,你首先需要決定是更重視資本增值,還是現金流。現金流指的是租金收入高於物業維持費用的部分。你可能會想:「既然是投資,當然希望資本增值和租金回報兩者兼得!」然而,在布里斯本的市場上,資本增值和租金回報通常難以兩全。

資本增值 vs. 現金流

通常,資本增值潛力高的區域往往位於市中心附近,這些區域的房產價格較高,資本增值潛力強,但租金回報往往較低。

以Greenslopes為例,一棟三房的昆士蘭風格木屋現在售價大約在$150萬至$160萬澳元之間,租金約為每週$800至$900澳元,租金回報率僅為2.8%至3%。這些區域的投資者通常期望物業在未來幾年內增值後出售。

相比之下,遠離市區的區域如Logan Reserve,房價相對較低,一棟四房的房屋售價約為$60萬至$70萬澳元,租金卻可達每週$550至$600澳元,租金回報率高達4.3%至4.5%。有些更偏遠的區域,房價更低,租金回報甚至能達到6%至7%,但這些區域的資本增值潛力通常有限。但當一個原本房價不高的區域吸引了大量買家,房價上漲,資本增值自然也會隨之而來,但租金回報率則會下降。因此,選擇投資物業時需要在資本增值和現金流之間找到一個平衡點,並且視乎你的財務狀況做出選擇。

直接出租房屋

最普遍且相對簡單的投資方式就是購買房屋後直接出租。這看似簡單,但實際操作中仍有許多需要考慮的因素。除了資本增值和現金流外,還要考慮購買新房還是舊房。對於初次購買投資物業的買家,如果不熟悉裝修事宜,可能會更傾向於購買較新的房屋。一方面,新房需要較少維修,另一方面,新房可以進行折舊,這可以通過減少應稅租金收入來達到節稅的效果。

例如,我最近幫一位跨州的投資者購買了一棟位於Logan Reserve的四房獨立屋。這區域的房屋通常不超過10年樓齡,售價在$60萬至$70萬澳元之間,是不少投資者的選擇。這位客人當時以$62萬澳元購入該物業,目前的租金為每週$550澳元,經過一年時間,該物業的估值已經升至$70萬澳元,升幅達12.9%。

但要注意的是,這類新物業通常位於新開發區域,供應量較多,資本增值速度可能比成熟區域要慢。因此,這類物業適合長期持有,因為投入成本較低,而租金收入能夠覆蓋貸款等支出。

翻新舊屋

另一些較有經驗的投資者可能會選擇購買較舊的房屋,然後自行翻新再出租。一些業主會在稍作翻新後將房價抬高,而市場上的自住買家願意為此支付更高價格。但有經驗的投資者則會尋找那些價格較低但結構完好的舊屋,然後進行翻新以提升租金和資本增值潛力。

例如,我曾幫一位客人在Rochedale South購買了一棟三房兩衛的舊屋,這區域現時樓價中位數在$90萬澳元左右,而這位客人在一年半前僅以$50多萬澳元購入該物業,並進行了大規模翻新,現時物業估值已達$78.5萬澳元,升幅高達36%

拆卸重建再出售

另一種策略是購買舊房並拆除重建,然後再出售。這種玩法需要充裕的資金,因為建築成本非常高,並且需要熟悉的建築商。如果你不熟悉當地的建築條例,又沒有相熟的人指點,容易被建築商壓價。

例如,在2018年,一位客人購買了一棟31衛的昆士蘭風格木屋,當時的價格約為$73萬澳元。這棟房子在地塊上佔地面積達600多平方米,足夠重建一棟兩層53衛的豪華住宅。在拆卸重建後,這位客人在2020年以161萬澳元的價格出售該物業,實現了近一倍的增值。而在2024年該物業再次以$235萬易手,增值再接近$70萬。

另一個例子是這棟與前述物業類似的昆士蘭風格木屋,擁有3睡房和1間浴室。該物業於2019年以$79萬澳元的價格購入。隨後,業主進行了全面的翻新和重建,使這棟老屋煥然一新。在翻新過程中,設計師巧妙地融入了大量的日本風格元素,並運用了豐富的木質自然材料進行搭配,營造出一種溫馨柔和的色調。室內空間佈置加入了幾款別具一格的吊燈設計,使整體氛圍更加舒適且充滿現代感。經過這次精心的翻新,這棟房屋於今年4月以$250萬澳元的價格成功售出,顯示出其顯著的增值潛力。

土地分割小貼士

當考慮購買能夠「一開二」或「一開四」的土地時,務必要小心。雖然一些地塊看似符合條件,但每個地方Council的要求不同,可能會涉及到最低地塊面積或前院寬度等問題。因此,在購買前最好聘請專業的城市規劃師來確認是否可行。

例如,我幫一位客人在Indooroopilly購買了一棟位於角落地塊的物業,這塊地能夠一分為二重建兩棟房屋。為了確保該物業符合重建要求,我們聘請了城市規劃師來出具報告,並確保該物業符合所有建築規定。最終,我們在拍賣前以$160.1萬澳元的價格購得,而最後因為客人計劃有變,在兩年內轉手,以$192萬澳元出售。

以上介紹了幾種不同的投資物業策略,包括直接出租房屋、翻新舊房產、以及重建再出售等。投資物業時,建議將可能會住入的物業與純投資的物業分開考慮,因為自住物業的要求往往會影響投資決策。如果你未來打算搬回布里斯本,那麼到時候再購買一棟完全符合心意的房屋會更為合適。

希望這篇文章能對你在布里斯本投資物業有所幫助!

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澳洲RBA央行8月份維持利率不變

 

澳洲儲備銀行(RBA)在週二 (6/8) 的董事會會議上決定將官方利率維持在4.35%。這一決定受到了澳洲統計局(ABS)上週發布的關鍵通脹數據的影響,數據顯示消費者價格指數(CPI)在6月份季度上升了1%,全年上升了3.8%。

雖然一些樂觀的經濟學家預測最早可能在11月降息,但澳洲儲備銀行行長Michele Bullock淡化了對即將降息的預期。

這對房地產市場意味著什麼?

  • 房地產市場穩定性:利率維持在 4.35% 的水平意味著貸款成本不會立即上升,這對於房地產投資者來說是一個穩定的信號。當前貸款條件保持不變,可能會鼓勵投資者繼續投資房地產市場,而不會因為利率上升而感到壓力。

  • 現金流管理:對於已經持有投資物業並且有貸款的投資者來說,維持現有的利率意味著現金流管理上的穩定。他們可以更準確地預測每月的貸款支付,從而更好地規劃財務。

  • 市場信心:RBA 的決定可能會被市場解讀為對經濟持續穩定的信心,這可能會提振投資者的信心,鼓勵他們在其他資產類別中進行投資,如股票或商業房地產。

  • 房地產價格:由於利率保持不變,房地產市場的競爭可能會增加,尤其是在房地產供應量不足的情況下。對於投資者來說,這意味著在短期內可能會看到價格的仍然上漲,特別是在需求強勁的市場中。

  • 未來的不確定性:雖然目前利率維持不變,但未來的經濟數據包括通脹趨勢、就業市場以及全球經濟環境都可能會影響 RBA 的下一步行動。

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