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2024年布里斯本小學十大排名

2024年布里斯本小學十大排名

以下是根據 BetterEducation.com.au 2024年的數據,為大家整理的布里斯本頭十名的公立和私立小學的資料。

公立學校

公立學校由政府出資興辦,並由州政府的教育部門負責運營和管理,學校的基礎設施通常由政府提供資金建設。雖然公立學校不收取學費,但仍需支付部分額外費用,例如書籍、校服及課外活動等開支。若想就讀某所公立學校,需確保住所位於該校的學區範圍內。你可以透過政府網站EdMap查詢心儀物業是否屬於該學區。

  1. Sunnybank Hills State School
    整體總分: 100分
    英語成績⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1750
  2. Rainworth State School

    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 600

  3. Indooroopilly State School

    整體總分: 100分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1410

  4. Ashgrove State School

    整體總分: 100分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 680

  5. Newmarket State School

    整體總分: 100分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 410

  6. Eagle Junction State School

    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 940

  7. Ironside State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 940
  8. Kenmore State School

    整體總分: 99分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 500

  9. Fig Tree Pocket State School

    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 490

  10. Robertson State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 760

私立學校

為子女選擇合適的學校,一直是家長關心的重要課題。在澳洲,私立學校的學費每年約為兩萬多澳元,此外,家長們還會安排各類課外活動,如運動、藝術和音樂等,以全面培養孩子的興趣與才能。許多家長願意投入資源,讓子女就讀私立學校,不僅希望他們在學業上表現優異、發揮潛能,更期望孩子能培養良好的品格、獨立性和社交能力。因此,選擇一所師資優秀、聲譽卓越的私立學校成為家長的重要考量。以下是根據 BetterEducation.com.au 2024 年數據整理出的布里斯本十大私立小學。

  1. Citipointe Christian College (Carindale區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1760
    學費每年: 約 $10,888 (Prep – Year 6)
  2. Ipswich Grammar School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1250
    學費每年: 約 $13,560 (Year 6)
  3. Ormiston College (Ormiston)

    整體總分: 100分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1520
    學費每年: $14,148 (Year 5 & 6)

  4. Good News Lutheran School  (Middle Park)

    整體總分: 100分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:370
    學費每年: $8,804 (Prep – Year 6)

  5. St Margaret’s Anglican Girls School  (Ascot)

    整體總分: 100分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1410
    學費每年: 約 $26,617 (Year 6)

  6. St Peters Lutheran College, Indooroopilly (Indooroopilly)

    整體總分: 100分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2270
    學費每年: $21,482 (Year 5 & 6)

  7. Brisbane Boys’ College (Toowong)

    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1390
    學費每年: 約 $26,840 (Year 4 – 6)

  8. Somerville House (South Brisbane)

    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1350
    學費每年: 約 $25,560 (Year 5 & 6)

  9. Anglican Church Grammar School (East Brisbane)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1890
    學費每年: 約 $26,556 (Prep – Year 6)
  10. Brisbane Christian College (Salisbury)

    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1090
    學費每年: 約 $4,895 (Prep – Year 6)

*學費以該校官網最新公佈的資訊為準
資料來源:https://bettereducation.com.au
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2024年布里斯本中學十大排名

2024年布里斯本中學排名

當孩子步入中學階段,他們的思維日趨成熟,需要在學習上更加專注,同時培養各種技能,以迎接未來社會的挑戰與競爭。一般而言,澳洲的公立中學由政府資源支援,師資與設施的配置會根據學校規模而有所不同。由於大多數學生來自本地,這樣的環境有助於提升英語能力。

相比之下,私立中學則由學校自行管理與投資,通常擁有更豐富的教育資源,在師資與教學設施方面也較具優勢。由於師資充足,私立學校的學生能夠獲得更多個別關注,老師能深入了解每位學生的學習特長,並因材施教,幫助學生發揮潛能。

以下根據 BetterEducation.com.au 2024 年的數據,整理出布里斯本排名前十的公立與私立中學資訊,供大家參考。

公立中學

  1. Queensland Academy For Science Mathematics and Technology
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1360
  2. Brisbane State High School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3550
  3. Brisbane School of Distance Education
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3160
  4. Mansfield State High School
    整體總分: 98分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3650
  5. Brisbane South State Secondary College
    整體總分: 98分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:970
  6. Indooroopilly State High School

    整體總分: 98分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2860

  7. Kelvin Grove State College
    整體總分: 98分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3710
  8. Kedron State High School
    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1700
  9. Mount Gravatt State High School

    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1220

  10. Cavendish Road State High School
    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2010

私立中學

  1. Brisbane Grammar School (Brisbane)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1960
    學費每年: 約 $34,900 (Year 7 – 12)
  2. Brisbane Girls Grammar School (Brisbane)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1560
    學費每年: 約 $32,083  (Year 7 – 12)
  3. Ormiston College (Ormiston)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1520
    學費每年: 約 $16,958 (Year 7 – 12)
  4. Somerville House (South Brisbane)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1350
    學費每年: 約 $30,144 (Year 7 – 12)
  5. St Peters Lutheran College, Indooroopilly (Indooroopilly)

    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2270
    學費每年: 約 $25,186 (Year 10 – 12)

  6. Brisbane Boys’ College (Toowong)
    整體總分: 99分

    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1390
    學費每年: 約 $31,440 (Year 7 – 12)

  7. St Aidan’s Anglican Girls’ School (Corinda)

    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1060
    學費每年: 約 $30,468 (Year 7 – 12)

  8. St Joseph’s College (Gregory Terrace) (Brisbane)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1810
    學費每年: 約 $22,952 (Year 7 – 12)
  9. Redeemer Lutheran College (Rochedale)

    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1060
    學費每年: 約 $16,440 (Year 8 – 12)

  10. Cannon Hill Anglican College (Cannon Hill)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1350
    學費每年: 約 $19,800 (Year 7 – 12)

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投資性房地產需要多長時間才能收回成本?

投資性房地產需要多長時間才能收回成本?

如何加速投資房地產的現金流正向發展?

房地產投資是許多人的財富增長策略之一,但不少投資者發現,在擁有房產的初期,租金收入往往無法覆蓋貸款還款及相關開支,導致現金流為負。那麼,投資房地產需要多久才能達到現金流的收支平衡?又該如何加快這個過程?

1. 房地產現金流的變化趨勢

投資者應該清楚了解房地產投資的現金流如何隨時間變化,以確保投資策略符合自己的長期財務規劃。一般而言,在購買投資性房產的初期,租金收入無法完全覆蓋所有支出,投資者需要自行補貼差額,雖然您可以針對該差額(稱為負扣稅)申請減稅,但它仍然代表實際的現金流量成本

儘管如此,房地產的最大回報來自資本增長,而非租金收入。隨著時間推移,租金收入增長,加上貸款餘額逐步減少,投資物業的現金流會改善,最終達到正現金流。

2. 達到現金流收支平衡的時間與影響因素

過去,一般投資房產約 20 年內即可實現正現金流。然而,由於持有成本的增加(從租金收入的 25% 上升至 35%),現在投資房產平均需要 25 年 才能達到現金流收支平衡。

影響現金流主要因素包括:

  • 租金回報率(Rental Yield)
  • 貸款利率與還款方式 (Loan Terms)貸款利率與還款方式(如本息攤還 vs. 只還利息)會影響每月的現金流狀況。
  • 持有成本(Holding Costs)包括地稅、物業管理費、保險、維修及其他開支。
  • 房地產本身的資本增值潛力(Capital Growth)物業價值提升能提高再融資的機會,進一步改善投資組合的現金流。

3. 如何加速達到正現金流?

如果投資者希望縮短達到正現金流的時間,可以採取以下策略:

(1) 減少債務,加速還款

投資者可考慮每月向貸款的對沖戶口存入資金,以降低利息支出。

(2) 提升物業價值,提高租金收益

購買房產時,最重要是投資在一些在你財政能力內負擔得起而又有投資價值的物業。這通常意味着購買在位置良好的地段,而且擁有較高土地價值的物業。因為裝修是可以改變,而地理位置則是不變的。進行簡單裝修,如更換地板、粉刷牆壁、改善廚房設備等,提高租金水平。這樣能夠帶來兩個好處。首先,它將增加房產的租金收入。其次,您可以針對這些改進的成本(折舊)申請減稅,從而提高您的負扣稅稅優惠。

(3) 綜合策略運用

如果投資者同時採用 減少債務提升租金 的策略,達到正現金流的時間可能進一步縮短

4. 是否該出售房產來減少負債?

如果投資者擁有多個物業,是否該出售其中一處來改善現金流?這需要權衡以下因素:

  • 優點:可減少負債,提升剩餘房產的現金流。
  • 缺點:會減少資本增長機會,可能影響長期財富累積。

如果財務狀況允許,出售房產可作為 備用策略,但投資者應盡量透過減少債務和提升租金來改善現金流,而非過早出售資產。

5. 投資房地產如何融入退休計劃?

房地產投資不僅能帶來現金流,也在退休計劃中發揮重要作用。許多投資者希望在退休時,投資房產的現金流至少達到 收支平衡,以確保財務穩定。

此外,由於退休後無法再依賴主動收入,投資者應確保房產投資不會因為利率上升而影響現金流。最好的方法是提前規劃,並在退休前逐步減少貸款負擔。

結論:買對房產,改善現金流,達成財務自由

成功的房地產投資涉及兩個核心步驟:

  1. 選擇優質房產:選擇最佳位置的高品質房產,確保長期資本增值。
  2. 改善現金流:透過裝修、減少負債、利用貸款規劃與稅務策略來加速現金流達到正數。

透過以上策略,投資者可以在更短時間內實現正現金流,降低財務壓力,並在退休時擁有更穩定的財務基礎。

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【YouTube】Buyer’s Agent專業推介:Brisbane 4大高性價比的地區

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相信這篇文章一定讓大家引頸以待了,在前一篇我和大家分享了一些我認為價格偏高、被過分追捧的區,反應非常熱烈,很多人留言和私訊我,覺得內容很實用,真實反映了布里斯本的市場狀況。而在本文內,我會繼續帶大家一起發掘,究竟還有哪些地區不僅適合自住,還具備將來升值的潛力當然,這些建議只是參考。本文的主要目的都是想讓大家知道在Brisbane 除了平時大家耳熟能詳的區,但還有哪些是值得考慮的呢?

因為找我買屋的客人,對於理想的居所都有不同的要求和喜好。在我的Buyers Agent服務裏,我會根據他們的背景和需求作出分析,再給他們推薦合適的區。無論是價格、地段,或是將來的升值潛力,我都一一幫他們作出考慮,全都不會錯過!

本文的內容純屬個人觀點。在買屋置業前,一定要多做功課、參考不同的資料。因為這間物業適合你,並不代表適合其他人,所以謹慎選擇是非常重要的!

Norman Park:Brisbane City 旁的優質住宅區

前文我們提到,如果您預算在兩三百萬澳幣左右,希望在布里斯班市中心附近尋找一個舒適的社區,那麼Norman Park無疑是一個值得您關注的選項。Norman Park距離市中心約4公里,與New Farm隔河相望。這個地區交通便利,搭乘巴士前往市中心只需12-15分鐘,且設有火車站。

Norman Park是一個以家庭為導向的寧靜社區,生活步調悠閒,非常適合有小朋友的家庭。區內綠化公園眾多,商業氣息較淡,夜生活相對較少。

Norman Park Station

教育資源豐富

區內有Norman Park State School這所公立小學,口碑尚佳。不過,由於居住在這個地區的家庭大多為中高收入階層,許多家長會選擇將孩子送入私立學校。周邊有許多知名私立學校,如Churchie、Somerville House、All Hallows’ School和St Laurence’s College等,這些學校的教學質量優異,資源豐富。因此,在Norman Park,選擇就讀私立學校是一種普遍的趨勢。

房地產市場穩定

目前Norman Park的房屋中位價約為146萬澳幣,價格相對穩定。由於掛牌房屋數量不多,過去12個月僅有80套獨立屋成交。

個案分析

我們來看一個最近的成交案例。這是一棟建於2023年的全新兩層別墅,擁有5間臥室、3間浴室,佔地約600平方米,成交價為265萬澳幣。這棟房屋採用了Hamptons風格的設計,包括三角屋頂、原木地板、白色框架櫃和帶有石材檯面的廚房。這種簡約優雅的設計深受澳洲人的喜愛。

 

地塊大小的重要性

在Norman Park,自住型買家通常會尋找地塊面積在600-700平方米以上的房屋。這是因為,許多405平方米左右的房屋僅符合最低的用地標準,無法建造較大的房屋。如果想要建造一棟5房3浴的兩層別墅,並保留足夠的戶外空間,那麼更大的地塊是必要的。

第二個例子:傳統Queenslander木屋

以這間位於Norman Park State School附近的一棟Queenslander木屋為例。這棟房屋雖然年代久遠,但保養得當,室內外都保持著良好的狀態。寬敞的陽台提供了絕佳的城市景觀,全實木地板和開放式廚房則營造出溫馨舒適的居家氛圍。更重要的是,這類房屋往往坐落在較大的地塊上,為家庭提供了充足的活動空間。

Norman Park:坐擁優越地理位置,未來升值潛力可期

值得一提的是,Norman Park周邊環繞著Hawthorne和Bulimba兩大公認的高級住宅區。這兩個地區以河景豪宅聞名,房價居高不下。這樣的地理優勢,為Norman Park未來的房地產市場注入了強勁的升值動力。

從市場角度來看,當周邊的高檔住宅區房價已經攀升至頂峰,未來上漲空間有限時,Norman Park等鄰近地區便顯得格外有吸引力。這些地區在地理位置和生活配套方面與高檔住宅區不相上下,但房價卻相對親民,這無疑會吸引大量自住買家和投資者。尤其是那些希望享受高品質生活,但預算有限的買家,Norman Park將成為他們的不二之選。隨著市場需求的持續增長,Norman Park的房價將有望穩步上漲。

Everton Park:交通便利、環境優美、教育資源豐富的成熟社區

前文我們提到了Stafford附近的一些性價比高的社區,今天我們將目光轉向Everton Park。Everton Park位於布里斯班北部約9公里處,是一個交通便利、環境優美、設施完善的成熟住宅區。

交通便利,出行無憂

Everton Park擁有完善的公共交通系統,多條巴士路線覆蓋區內各個角落。若您選擇駕車,前往市中心也只需15-20分鐘左右。為了緩解高峰時段的交通壓力,政府近年來對Everton Park的道路進行了升級,新建的Everton Park Link Road有效改善了通往市中心的交通狀況。

Everton Park Link Road

優美的自然環境

Kedron Brook步行徑是Everton Park的一大亮點。這條步行徑連接著Ferny Grove和Nudgee,沿途風光秀麗,設有公園和野餐設施,非常適合喜歡戶外活動的朋友。在這裡,您可以盡情享受散步或騎自行車的樂趣,感受大自然的清新空氣。

Kedron Brook Bikeway

豐富的生活配套

Everton Park的生活配套設施非常完善。Everton Plaza購物中心的Park Lane彙集了眾多特色餐廳和精品店,能夠滿足居民的各種購物和飲食需求。附近的Brookside Shopping Centre也提供基本的超市和商店,方便居民日常採購。

優質的教育資源

Everton Park的教育資源豐富,區內的Everton Park State School和Everton Park State High School均提供優質的學術和實用技能教育。此外,Hillbrook Anglican School和Northside Christian College兩所私立學校的聲譽也不俗,為家長提供了多種選擇。

Everton Park:以磚屋為主,性價比高,升值潛力大

不同於其他地區常見的老舊木屋,Everton Park的住宅大多以磚屋為主,或採用下層磚屋、上層木板的混合設計。房屋整體樓齡較新,保持良好的狀態。如果您並非特別偏好現代化的設計風格,那麼在Everton Park一定能找到許多性價比高的選擇。

我們來看一個最近的成交案例:這是一棟佔地680平方米的兩層磚屋,擁有5間臥室和2間浴室,還配備了游泳池和spa。後院直接面朝大型公園,視野開闊。室內地板、廚房和浴室都經過了翻新,整體舒適宜居。這棟房屋距離Brookside Shopping Centre非常近,生活十分便利,非常適合四口之家。令人驚喜的是,這棟房屋在10月份的成交價僅為133萬澳元,性價比極高。

值得一提的是,Everton Park周邊還有Wavell Heights和McDowall兩個高檔住宅區。隨著周邊地區房價的持續上漲,Everton Park的房價也將水漲船高。再加上穩定的人口增長和完善的生活配套,Everton Park對於長期持有的自住買家來說,無疑是一個具有升值潛力的投資選擇。

Carina Heights:環境優美、教育資源豐富、性價比高的理想居住地

第三個值得我們關注的地區是Carina Heights。這個社區與Camp Hill相鄰,距離市中心約10公里。雖然地理位置稍稍偏遠,但交通便利,且擁有寧靜的居住環境,非常適合追求悠閒生活的家庭。

Carina Heights的地理位置獨特,一面毗鄰Whites Hill Reserve自然保護區,提供豐富的戶外活動空間;另一面則是大型購物中心Westfield Carindale,滿足日常購物、飲食和娛樂需求。這樣的地理優勢,讓居民既能享受大自然的清新空氣,又能便捷地享受現代都市生活。

教育資源豐富

Carina Heights的教育資源同樣優越。區內有著名的私立學校Loreto College和Cannon Hill Anglican College,以學術成績和品德教育著稱。公立學校方面,Whites Hill State College和Carina State School也深受家長歡迎,兩所學校都以多元化的教學方式和優異的學生成績著稱。

社區氛圍和房產特點

Carina Heights的居民大多為中等收入的中產階級,社區氛圍平和而充滿活力。房價相對較為親民,中位數約為125萬澳元。這裡有許多新型的聯排別墅,適合首次置業的年輕家庭。如果您想購買獨立屋,也能輕鬆找到佔地500-600平方米的大型住宅。

Carina Heights的房屋大多為磚屋,部分房屋經過翻新,整體保養良好。雖然有些房屋的設計風格較為傳統,但室內空間寬敞實用。例如,最近成交的一棟3房2浴的磚屋,雖然外觀設計較為老式,但室內經過翻新,空間舒適。這棟房屋佔地633平方米,以131萬澳元的價格成交,性價比極高。

Carina Heights的房源較為稀少,過去一年僅成交50套房屋。這是因為許多居民對這裡的生活環境非常滿意,不願意搬離。因此,如果您在這裡找到心儀的房產,建議及時出手。

布里斯本房地產市場的獨特之處

近年來,布里斯本的房地產市場呈現出一些獨特的發展趨勢。首先,我們不難發現,靠近市中心的地區房價持續攀升。由於地價上漲,市中心周邊的土地被分割重建,土地面積逐漸縮小。這與澳洲傳統的「豪宅夢」——擁有大片土地、寬敞後院的獨立式住宅——形成了鮮明對比。隨著房價的持續上漲,越來越多的買家將目光轉向了市中心以外的地區。

布里斯本的城市發展模式與悉尼和墨爾本有所不同。在布里斯本,並非所有人都需要每天通勤到市中心上班,城市功能相對分散。許多布里斯本居民表示,他們並不需要經常前往市中心。相反,布里斯本的各個大區都設有自己的商業中心,這些商業中心通常集中在大型購物商場附近,提供各種專業服務,如律師、會計、醫療等。

此外,布里斯本的就業市場以藍領工人居多。這些工人的工作性質決定了他們需要經常在外奔波,因此對交通的便利性要求很高。對於他們來說,能夠快速便捷地進入高速公路是至關重要的。因此,靠近高速公路的地區通常具有較高的發展潛力。

Tradies

Springwood:交通便利、發展潛力巨大的區域

最後,我們來介紹一個交通便利、發展潛力巨大的區域——Springwood。Springwood的地理位置得天獨厚,緊鄰高速公路,無論是通勤還是前往其他地區都非常方便。而高速公路沿線聚集了眾多專業服務行業,形成了一個繁榮的商業中心。更重要的是,政府已將Springwood列為未來重點發展區域。

交通網絡不斷完善

為了進一步提升Springwood的交通便利性,政府正在進行一系列的道路升級工程。其中包括擴建M1高速公路Eight Mile Plains至Daisy Hill段,以及將South East Busway延長至Springwood巴士站。Springwood巴士站是一個大型交通樞紐,有多條巴士線路直達市中心。Busway的延伸將有效疏導交通,增加班次,方便居民出行。

Springwood:優越的教育資源、便利的生活配套和穩定的房價增長

對於有孩子的家庭來說,Springwood周邊的教育資源也是一大優勢。John Paul College和Redeemer Lutheran College這兩所私立學校享有盛名,教學質量優異,為孩子提供良好的教育環境。

在生活便利方面,Springwood不僅有Coles和Woolworths等超市滿足日常購物需求,驅車15分鐘左右還能到達大型購物中心Hyperdome。此外,附近的Daisy Hill Koala Centre和Conservation Park也是親子出遊的好去處。

房價穩定,投資潛力大

Springwood的房價中位數約為93萬澳元,過去一年上漲了16.3%。最近成交的許多3房磚屋,價格都在80多萬澳元左右。例如,一棟3房2浴的平房,雖然廚房和地板需要稍作翻新,但佔地500多平方米,以87萬澳元的價格成交,性價比非常高。這樣的房屋不僅適合自住,也具備一定的投資價值。

此外,Springwood還有一些佔地較大、結構穩固的雙磚房屋。雖然這種房屋的設計風格可能不是所有人的首選,但其堅固耐用、保值性強的特點受到部分買家的青睞。

希望大家喜歡我這文章的分享,祝您們找到心儀的家!

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【YouTube】買屋陷阱!4大熱門地區值得買嗎?Buyer’s Agent為你揭開真相

【YouTube】買屋陷阱!4大熱門地區值得買嗎?Buyer's Agent為你揭開真相

截至目前,布里斯本的獨立屋中位數已達到 $873,987澳元。自疫情以來,布里斯本的房市一路高歌猛進,價格累計上漲了 64%。在當前的市場環境下,想購買一套宜居的住宅,預算不到百萬已很難入場。購買自住房的買家往往受到情感因素驅動,對居住體驗格外重視,而較少依賴數據分析,這使得購房行為更容易缺乏理性。在選擇有限的情況下,買家往往會以高價競購心儀的房產。

因此,這篇文章將為大家分享:過去四年的價格上漲中,哪些區域已被過度追捧,價格高得不符市場理性?

第一個要介紹的區域,毋庸置疑便是 New Farm!該區目前的獨立屋中位數已高達 $270 萬澳元。從以下數據圖表可見,2019 年時 New Farm 獨立屋的中位數僅為 $145 萬澳元,幾年間房價幾乎翻倍!

相信許多朋友都曾造訪過 New Farm Park,每年 10 月至 11 月,公園內盛開的藍花楹(Jacaranda)為整個公園染上一片浪漫紫色,隨風飄落的花瓣點綴草地,美不勝收。New Farm 位於布里斯本河的一處突出位置,區內多數房屋擁有河景,並且距離市中心(CBD)僅 2 公里,區內交通便利,居民可利用渡輪 City Cat 通勤,對高收入上班族極具吸引力。

然而,為何說 New Farm 的房價可能已過高?其主要原因在於該區本身屬於較為老舊的地段,區內多數房屋已經歷拆建重建。儘管當前中位數高達 $270 萬澳元,但例如這棟剛於 9 月以 $247 萬澳元成交的房屋,僅為一棟破舊的老房子,顯然需要完全重建才能入住。

若希望購買一棟舒適宜居的房屋,您的預算至少需要翻倍,才能購入類似以下這類總價高達 $531 萬澳元的全新昆士蘭式豪宅。

近年來,建築成本不斷上漲,即使是設計較為簡潔的房屋,價格也令人咋舌。

此外,雖然 New Farm 的地理位置確實極具吸引力,但區內一大問題在於其鄰近 Fortitude Valley,即本地夜生活的核心地帶。每逢夜晚,Brunswick Street 總是熙熙攘攘,滿街酒醉未醒的人群若即若離。如果您投資超過 $500 萬澳元購買房屋,可能會希望居住於一個更加安靜、遠離喧囂的區域。若您希望擁有河景但不想住在夜生活區附近,作為本地 Buyer’s Agent,我可以為您尋找更多更適合的選擇!

繼續介紹第二個區,該區樓價雖不及New Farm昂貴,但亦有顯著升幅。2019年時,該區的獨立屋中位數價格僅約$87萬,數年後便急升至現時的中位數價約$165萬。這個區就是Camp Hill。近年,Camp Hill的樓價上漲幅度較大,導致不少潛在買家認為該區樓價已經脫離了實際市場價值。

首先,從地理位置來看,Camp Hill距離Brisbane市中心約10公里,對於那些希望住得較近市區但又不想太遠的上班族來說,這是一個理想選擇。區內亦有不少知名學校,如Coorparoo Secondary College、Cavendish Road State High School及Anglican Church Grammar School(Churchie)等,這些學校無論在公立或私立範疇均有不錯的學業表現,因此吸引了不少高收入家庭及投資者的青睞。

然而,為何會認為Camp Hill是過度被推崇的區域呢?事實上,Camp Hill市場上仍存在不少舊屋,很多時業主僅進行輕微的翻新或改動,便將這些房屋作為具有Queensland傳統風格的現代化住宅出售。以近期Camp Hill一成交為例,一間屋在約9月份成交,成交價為$162萬。這是一間普通的高層住宅(high set),樓下為車庫,建造時並未設計為雙層住宅,亦缺乏大範圍的活動空間。業主通常會將下層稍作翻新,將其改為臥室,從而讓外界誤以為這是一間四房的住宅,並因此出價。然而,這類舊的高層住宅,銀行估價一般僅會視為三房,因為下層房間未達法定高度。因此,很多代理商會將其標註為「臥室/多用途房」,即便被指誤導,亦無法追究。

回顧該屋,賣家主要進行了輕微翻新,如重新粉刷內外牆、更換窗簾、門柄、風扇及燈具,浴室亦僅作了簡單翻新。這樣一間普通的住宅,卻能以$160多萬的價格出售。而由於Camp Hill本身屬於內城區,區內不少舊屋已被拆除重建,因此不少新建屋的價格通常需達$200萬以上。正因如此,部分代理商趁市場行情向好,將一些舊式翻新屋的價格推高至$160多萬出售。

相比於附近或類似的區域,買家可以找到價格稍低的房屋;或者若選擇其他地區,多花$20至$30萬便可購入更新、更正式的雙層住宅。此外,雖然Camp Hill距離Brisbane市中心僅約10公里,但由於偏離高速公路,前往主要幹道時往往需要經過一些中小型道路,因此通勤時通常只能依賴擠迫的巴士服務。

雖然該區內有一些不錯的小型餐廳及咖啡館,但周邊設施相對有限,亦缺乏完善的商業中心配套。再者,Camp Hill地勢較高,位於飛機航道範圍內。居住於此的居民普遍會感受到飛機噪音的干擾。例如,有一次在星期六早上陪同客戶看房,站在屋外約10分鐘內便聽到4至5架飛機經過,通話時甚至需暫停才能清楚聽見對方的聲音,確實頗為困擾。因此,若有意在Camp Hill置業的買家,建議慎重考慮這些因素。

接下來要談的這個區域,是近年來被不少開發商過度宣傳的地區,但實際上許多人對此地的真實情況並不十分了解。這個區域便是Pallara。

Pallara可以說是一個相對較新的開發區,約5至7年前,這裡仍然是一片荒地。如果詢問當地居民,他們未必對此地有多大認識,因為該區域缺乏完善的交通配套,也沒有特別知名的學校。若要找到稍具名氣的學校,則需前往Forest Lake附近的St John’s Anglican College。

約5至7年前,Pallara仍然是一片荒地

早年,開發商曾以「另一個Rochedale」的名號來吸引投資者購買Pallara的投資房,但實際居住在此的人都知道,Pallara的地理位置根本無法與Rochedale相提並論。Rochedale鄰近M1和Gateway Motorway,無論前往東南西北方向,大多在30分鐘內便可到達。

反觀Pallara,其位置遠離主要幹道,進出往往需經過Willawong。而Willawong本身是一個以工業為主的區域,通行的主要車輛多為大型貨車。此外,該區亦屬於易受水浸影響的地區,這也是市政府將其規劃為工業區的原因之一。生活便利性方面,Pallara並無大型購物中心,日常採購如買菜做飯,若不駕車15分鐘前往Sunnybank Hills,便需前往Inala。Inala是一個以越南裔居民為主的地區,但亦以治安相對較差聞名。例如,華人通常不會居住在Sunnybank的中心地帶,因為該處餐廳及超市聚集,容易吸引不良分子。同樣地,越南裔居民亦傾向居住於Inala周邊地區,而非核心區域。因此,在Forest Lake一帶,東南亞裔居民的比例相對較高。若問及偏好與東南亞裔或當地白人為鄰,這可能是個人選擇的問題。當然,在當前Brisbane住房需求持續增長的情況下,能夠購得住房已屬不易。

在Pallara,開發商通常將土地細分為較小的地塊以建造住宅。這些新建房屋吸引了一部分海外移民作為投資或自住之用。正如我之前所言,某些自住買家往往被房屋設計及新房條件所吸引,而忽略了購房的首要條件——Location! Location! Location! (地段!地段!地段!)

我們再看近期Pallara的成交案例。一處位於400平方米土地上的單層住宅,成交價為$95萬。這類住宅一看便知是為投資而建,內部裝修用料亦屬基礎配置。根據該房屋的歷史記錄,業主於2023年以$52.5萬購得土地,再耗費約$35萬建屋,總成本約$87.5萬。該房屋在市場上花了45天才成功出售。對於熟悉Brisbane市場的買家而言,好的房源通常一週內便會達成交易。

再看另一例成交房源,該房屋位於448平方米土地上,為雙層住宅,裝修質素較高,並配有游泳池,設有5房5衛,成交價為$130萬。該房屋在市場上亦耗時25天才成功出售。這是因為以$130萬的價格,買家完全可以選擇地段更佳且土地面積更大的地區。

此外,Pallara與Willawong之間還毗鄰一個大型垃圾填埋場,因此當地人對此地的考慮相對較少。代理商往往需等待特定買家出價才得以成交。如果進行比較,Springfield Lakes無疑是更好的選擇。該地區至少擁有相關的基礎配套,如火車站、大學、醫院及大型購物中心。儘管兩地均屬新開發區,但Springfield Lakes的設施明顯更加完善。

Willawong Recycling & Transfer Station

最後要介紹的這個區域,擁有豐富的歷史,如果未在布里斯本生活一段時間,可能不太容易了解。這個區域便是 Stafford

Stafford 位於布里斯本市中心以北約 8 公里,屬於內城區之一。該區內擁有許多老式房屋,由於其距離市中心較近,因此吸引了不少自住人士及投資者的青睞,房價亦隨之上升。根據 realestate.com.au 的數據,Stafford 現時的房價中位數為$107 萬澳元,在過去 12 個月內增長了 19.6%。相比 2019 年的中位數僅約 $63 萬澳元,增幅顯著。

Stafford 區內雖設有不少商舖,且擁有穩定的配套設施,但大部分店鋪相對老舊。值得注意的是,該區曾是廉價房屋集中的地區。作為廉價房屋,租約通常簽訂長達 10 年之久,因此區內現仍居住著許多年長的公屋住戶。此外,澳洲常用「Bogan」來形容一些文化及教育水平較低、行為舉止粗俗的人,而這類群體在 Stafford 並不少見。儘管該區治安情況尚可,並未頻繁發生爆竊或偷竊事件(或許因為該區居民多屬於收入普通的階層),但毒品交易卻相對活躍,有人形容只需敲幾家門便能找到供應者。

Stafford廉價房屋

由於上述原因,Stafford 的租金水平相對偏低。相比毗鄰區域如 Grange 和 Everton Park,這些區域更吸引中產年輕家庭及專業人士,整體社區氛圍也較為友好。

我們看看近期一些Stafford的成交案例。其中一例是在 9 月份以 $120 萬澳元售出的一棟高腳兩房物業。該房屋內部保養得宜,且進行了一些翻新,例如重新粉刷及廚房升級。然而,其設計中包含一個 Sunroom,這是一種封閉式陽台或玻璃房,常用於閱讀或休憩。Sunroom 並不算正式的臥室,但能提供室內外兼具的景觀和通風效果。然而,兩房住宅的實用性相對有限,尤其對自住買家而言,該價位更適合購置毗鄰區域的四房磚屋。若作為投資房,這類兩房住宅的租賃市場競爭力也不如市中心附近的公寓,後者擁有更多配套設施,且免去打理花園的麻煩。

Sunroom

Stafford 近年也逐漸出現一些拆除重建的新房產。例如這個例子的成交房屋,原本為一棟 40 至 50 年樓齡的老房,現已拆除重建為一棟五房四衛的新住宅,附帶游泳池,採用高樓頂設計及落地玻璃以增強空間感和自然採光。廚房與客廳採開放式設計,可直接觀賞花園及泳池景觀,整體設計符合現代居住需求。該物業最終以 $288 萬澳元售出。

這類房產的問題並不在於房屋本身,而是所在區域的局限性。Stafford 作為一個舊區,要實現全面的城市更新(gentrification)尚需時日。區內長期居住的廉價屋老人並不會因為幾棟新房的出現而輕易搬遷。如果您希望居住於靠近市區的新建住宅,Stafford 並非最佳選擇,仍有其他更優質的地區可供考慮。若預算有限,也未必需要選擇全新住宅。在 Stafford 鄰近的區域,仍可找到相對新穎的四房住宅,且所在社區的整體氛圍亦更加宜人。

當然,每個人對住屋的需求和標準都不盡相同,你對以上提到的區域又有什麼看法呢?你是否曾居住過其中某些區域?如果有,不妨跟我分享一下你的經驗和意見吧!

本文為大家分享了幾個需要避免踩雷的區域。那麼,還有哪些性價比高、被低估而又值得考慮的區域呢?現在就先賣個關子啦!留待下一篇文章再與大家詳談!

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1985年就曾經被取消過?負扣稅對澳洲房市的影響

1985年就曾經被取消過?負扣稅對澳洲房市的影響

大家好!歡迎來到我的網站,我是在Brisbane 生活了15年的Buyers Agent。如果你對澳洲的房市或房地產投資有興趣,那麼今天的內容你絕對不容錯過。今天我們要探討的是一個對澳洲房市影響深遠的政策,就是負扣稅

有關於負扣稅在澳洲一直都是熱門的話題!有興趣買投資物業的朋友都一定有聽過負扣稅。你可能會問:「負扣稅是什麼?它到底對於房地產市場有什麼影響?」雖然經常會聽到有很多爭議,負扣稅應否取消,但有不少人可能都對負扣稅未必清楚了解。

眼見近幾年樓價和租金一直上漲,難以負擔,究竟取消負扣稅又能否解決問題?有不少人都認為負扣稅是加速樓市上漲的一個主要原因,所以開始有些聲音認為要取消這項稅務減免,今日我會跟大家深入了解什麼是負扣稅?而負扣稅在樓市當中,如何扮演一個關鍵的角色,而想買投資物業的你又應否現在入市?

負扣稅主要是一項提供給房地產投資者的稅務減免,當他們的租金收入無法覆蓋貸款利息及物業支出的時候,便可以將這個差額從投資者的應稅收入中扣除,這個在物業持有的初期尤其能夠提供財務上的緩解。而這一個做法能夠鼓勵更多買家購買投資物業,因為這樣能在物業增值或租金收入,可以去到能夠抵償成本之前,減輕現金流的壓力。

而負扣稅亦不單止僅限於房地產投資;它是一項適用於澳洲多種資產類別,例如股票、債券和商業投資等基本稅務原則上。所以負扣稅在不同投資類別中都可以廣泛應用。

1985年的政策變動

首先,我們由歷史開始說起,負扣稅其實並不是近年的新政策,早在1936年就已經存在於澳洲的稅務系統中。然而在1985年,當時的Hawke政府決定短暫取消負扣稅,希望藉此抑制房地產投機,令樓價可以更能負擔得起。不過結果卻適得其反。由於少了稅務優惠,許多投資者退出租賃市場,租賃供應減少,租金迅速上升,尤其是在悉尼和珀斯這兩大城市。由於這樣的一個大變動,令這兩個城市裡的租屋者面臨極大的租金壓力。政府也意識到了這個問題,所以在1987年,負扣稅政策被恢復了。這個小插曲不僅讓我們看見負扣稅的重要性,也提醒我們取消它可能會帶來的後果。

當今的社會情況

來到今天,樓價同樣地面臨類似的挑戰。澳洲的租金持續上升,住屋短缺令很多家庭背負著沉重的生活壓力。每三個澳洲人裡就有一個是租屋來居住,他們可能因為工作、家庭或生活上不同階段既種種原因而未有買屋計劃。負扣稅在這種情況下就為租賃市場提供了穩定的支撐,更多投資者願意持有,並出租物業。

想像一下,如果今天負扣稅被取消,市場上會有什麼轉變?租金是否會繼續飆升,讓租屋者的生活更加艱難?尤其依賴租賃生活的家庭,甚至整個租務市場,都可能是一個不小的挑戰。所以這些都是政府需要正視的問題。

深入分析負扣稅的影響

負扣稅經常受到批評,很多時反對者認為它推高樓價,降低首次置業買家的負擔能力。然而通過稅務減免,負扣稅因為鼓勵投資者持續參與市場,提供數百萬澳洲人的住屋需求。維持負扣稅的話,可以發揮不少效用:

  1. 增加租賃供應:在澳洲約有三分之一的人是租屋住,因為工作關係,很多情況只會是州與州之間的短暫居留,所以他們未必會長期居住在一個地方,因而未有買屋計劃。所以如果當投資者能夠透過出租物業而獲得稅務優惠時,他們更有可能進入或留在市場中,從而為市場提供足夠而穩定的租賃供應。所以在當今住屋短缺的環境下,投資者的參與對維持市場租賃供應悠關重要。
  2. 穩定租金價格:因為如果無負扣稅這項稅務優惠,許多投資者將會因持有成本增加而退出市場。其實不少人都知道在現時貸款利率偏高的情況下,用來投資出租物業的成本都顯著增加。根據ATO 的數據,估計約70%的租賃物業每年都出現虧損,每年的虧損額大約是$10,000-$15,000 視乎貸款額,利率和租金收入而定。而平均虧損是大概佔物業的總成本的1-2%。如果因為投資者的持有成本增加而退出市場,這個情況會導致租賃物業在市場上的供應大幅減少,因而導致競爭加劇,租金上漲。
  3. 鼓勵更多新開發土地,增加市場供應:負扣稅不單止支持現有物業的投資者,在新屋建設中發揮作用。負扣稅的減免,吸引不少專注於購買新建物業的投資者,尤其是因為新建物業往往有較高的折舊扣稅額。所以這項減免,有助於促進土地開發,新物業建設,進一步增加租賃房屋的供應,也間接支持了建築行業。
  4. 負扣稅能夠支持退休計劃和長期投資:許多澳洲人將房地產投資視為退休計劃或者長期投資的策略,投資物業的價值通常會隨著時間增值,即使初期會有出現虧損,但隨著房貸逐漸還清和租金上升,現金流可以慢慢由負轉為正。這種稅項減免,目的是在工作的高峰期減輕稅務負擔。由於負扣稅幫助投資者減少個人應得稅,這樣令他們可以將更多的收入投入到退休儲蓄中,為晚年建立財富和保障。
  5. 負扣稅減輕了財務負擔, 特別是對依賴這項稅務優惠以維持收支平衡的小型投資者,負扣稅能幫助他們應對持有成本和利率上升的壓力。取消這項支持,會為這些投資者帶來壓力,削弱他們的財務靈活性。

而一個比較常見的觀點是,取消負扣稅就可以使房地產投資的吸引力下降,理論上會降低樓市壓力,釋放更多住屋供應,從而提高支付購買物業的能力,而真實的情況又是怎樣?

首先,住屋負擔危機的主要根源是在於人口增長,大量的海外移民。自2020年以來的COVID-19疫情加速了人口遷移的趨勢、在土地供應有限的情況加上在發展新土地上的繁瑣審批程序,令房屋供應非常短缺,這些並非單純的稅務政策的影響。

在本土澳洲大多數投資者通常僅擁有一到兩套物業,並者渴望長期持有,他們都是透過房地產來保障未來的財務收入,而並非一些「貪婪地主」去透過買賣投機而炒高樓價。大部分這些投資者多數是普通澳洲人,以稅務懲罰他們不單止會影響個人退休計劃,還會對整體經濟及租賃市場產生連鎖的影響。

從另一層面去看,除了在房地產市場之外,負扣稅其實也支持了更廣泛的經濟發展。

房地產投資與建築業、物業管理及房地產服務緊密相連,這些行業創造了數千個就業機會。

削減負扣稅可能會減少地產投資,導致這些行業的就業有所損失,亦進一步削弱經濟的穩定性。

據估計,建築業每年為澳洲GDP直接貢獻超過$1,400億澳元,若投資者參與減少,呢個行業勢必會影響。

其次是每年的房地產投資者繳納各種稅項,如印花稅、土地稅、資本增值稅等等,這些稅務收入能夠帶給政府發放更多資源去增加基礎設施,醫療等公共服務。加上私人租賃市場的發展能減少政府對租金補貼計劃(如澳洲的租金援助計劃 Rent Assistance)的依賴,降低社會福利成本。若果這些補貼並非由私人提供,則需要由納稅人來負擔。

而且正如之前所講,負扣稅不只適用於房地產,也涵蓋了多種資產類別,包括股票和商業投資。

所以取消負扣稅看來是一個短暫的快速解決方案,但可能就忽略了影響住屋負擔能力的深層問題,如土地供應有限、嚴格的分區法以及繁瑣的審批流程,這些都阻礙了住屋的開發。

能夠解決這些挑戰,比起取消一項能夠令到租賃市場穩定的稅務優惠,更能對住屋供應帶來正面的影響。

國際經驗借鏡

其實,不僅僅是澳洲,像美國、紐西蘭也有類似的稅務政策。

例如在美國,投資者可以將租賃物業的利息支出從收入中扣除,以減輕維持和持有物業的財務負擔。這一政策支持了住房供應,鼓勵當地的房地產投資,讓租賃物業更容易進入市場。

而紐西蘭就是一個好好的例子可以以此來到借鏡,自2021年紐西蘭政府取消了負扣稅作為一項打算抑制房地產投機及解決住屋問題的稅務措施後,然而,這一改變未能對房屋市場做成直接有正面的影響。

在沒有負扣稅的情況下,許多投資者發現持有租賃物業變得不可行,導致投資者紛紛退出租賃市場,租賃供應減少,最終導致租金大幅上漲。意識到這些影響後,即將上任的紐西蘭政府開始逐步重新引入負扣稅,承認取消負扣稅並未提高買屋的負擔能力,反而使租賃市場更加緊張,對租戶造成額外的經濟壓力。

這一政策的逆轉亦清楚地表明負扣稅對於租賃市場穩定的重要性,所以對澳洲而言也是非常值得借鑒的。

最後,感謝大家閱讀今天的內容 。當我們清晰地理解負扣稅的運作,就能更明智地做出房地產投資決策。如果您還有任何問題,或者需要專業的支持來規劃您的房地產投資,歡迎隨時聯絡我們,我們的專業團隊將協助您深入了解澳洲市場,找到最適合您的投資物業!

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【YouTube】Brisbane樓市已經升無可升?!仲應唔應該在Brisbane買投資物業?

【YouTube】Brisbane樓市已經升無可升?!仲應唔應該在Brisbane買投資物業?Buyer's Agent帶你深入探討,哪些地區值得投資!

澳洲房地產市場近年來吸引了不少投資者的目光,而Brisbane作為新興的熱門地區,樓市表現令人矚目。有人認為Brisbane樓價已經升到頂峰,還值不值得進一步投資呢?作為Brisbane當地的Buyer’s Agent,我會在此深入剖析市場現況,並分享未來具備潛力的地區。

澳洲四大城市樓市表現對比

在過去的12個月,澳洲各大城市的房價表現各異。以增幅計算,Sydney的房價上升了5.8%,而Melbourne則下降了1.5%。相較之下,Brisbane的增長尤為驚人,截至2024年8月,房價增長達到14%,中位價高達$854,000。Perth的增長率也不容小覷,達到23.2%,中位價則為$751,000。但部分人士認為Perth的樓市過熱,Brisbane的增長潛力是否也接近飽和?這成為了投資者的關注點。

為何Brisbane樓市仍然不斷上升?

儘管利率上升,Brisbane的樓市卻依然強勁,原因主要在於供需關係。在研究數據後發現,從2010年到2024年,Brisbane的物業供應呈穩定下降趨勢。特別是自2021年以來,市場上的物業供應明顯減少,而建築公司增加建屋供應的步伐卻相對緩慢。當需求不斷增長而供應無法滿足,樓價自然易於上升。

資料來源:SQM網頁

移民潮與人口增長對樓市的影響

人口增長是推動Brisbane樓市上升的另一主因。根據澳洲統計局(ABS)的數據,淨海外移民帶來了87,000多名新居民,而來自其他州的移民數字也達到31,595人。不僅如此,新南威爾士州(NSW)的淨移民數為負數,不少NSW居民遷居至昆士蘭州,尤其是Brisbane地區,為當地的經濟及房屋需求注入活力。

資料來源:ABS網頁

空置率:供需緊張的另一指標

一般而言,3-4%的空置率屬於健康水平。然而,自2021年以來,Brisbane的空置率急劇下降,目前維持在1%左右。這意味著可供出租的物業供應有限,租金需求旺盛,形成競爭。

資料來源:SQM網頁

基礎建設帶動樓市未來發展

隨著2032年奧運的臨近,Brisbane的基礎建設項目陸續展開。貫穿市中心的Cross River Rail以及輕軌Metro線等項目預計將顯著提升交通便利性,特別是跨區間的連接。這些基建升級將進一步推動Brisbane本地的經濟,並刺激相關產業如建築業、零售業和科技創新領域的增長。

此外,Brisbane周邊的業務中心(如Chermside、Mount Gravatt、Springwood等)也不斷擴展,成為當地樓市發展的增長點。

Cross River Rail
Brisbane Metro

2032奧運對Brisbane樓市的影響

根據經濟學家的預測,在2025-2026年間,Brisbane樓市有望增長4-7%,中位價可能從目前的$873,987攀升至$1.2 million。基於供不應求的局面,未來Brisbane的房價仍然具有增長潛力。

政府房屋供應政策的挑戰

昆士蘭州政府計劃於2046年前投入12.5億澳元,興建53,500套住宅。然而,建築業領袖對此表示擔憂,因為建築業目前面臨勞工短缺和繁瑣的行政流程。如果要達到該目標,每年需額外增加18,000名建築工人,並在行政流程上進行改革。上一財年,僅建成485套住宅,這一數字遠未能應對需求的增長。

詳情可參考以下連結:
https://www.abc.net.au/news/2024-02-05/qld-housing-crisis-rent-bond-property-construction-builder/103425514

Brisbane樓市的投資潛力區域

作為Buyer’s Agent,我們建議投資者重點關注需求旺盛的地區。這些地區不僅租金收益穩定,還能帶來樓價增值。隨著春季的到來,通常會有更多的業主考慮出售物業。然而,根據過去三年的經驗,即使供應增加,需求仍舊超過供應。因此,即便銀行加息,希望降低市場需求,效果也有限。唯有通過增加房屋供應和控制移民人數,才可能對樓市產生更大影響。

Brisbane的樓市潛力並未完全釋放。在供應短缺和需求持續增長的情況下,Brisbane的房地產市場仍具有發展空間。對於打算在Brisbane投資的你,應仔細考慮具備長期增值潛力的區域,這樣能夠在確保穩定收益的同時,抓住Brisbane樓市的上升趨勢。對於Brisbane樓市未來的發展,你有什麼看法?歡迎與我們分享!

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了解物業管理費用的成本與效益

了解物業管理費用的成本與效益

投資房地產可以是一種增加財富的有效方式,並為退休後的生活做好準備,但它也需要持續管理以確保穩定的回報。對於那些沒有時間去處理和管理好房地產的業主來說,聘請物業管理公司可能是一個有效的方案。當然,這種便利是有代價的,你可以騁用物業管理公司來為你處理這些繁瑣的事務。

本文將介紹物業管理公司提供的服務,他們所收取的費用(Property Management Fee),及自我管理時需要考慮的因素。我們還會分享一些選擇合適物業管理公司的小貼士。

物業管理公司的職責

物業管理公司是一種房地產專業人士,代表業主管理物業的各個方面事務——通常是住宅物業,但也包括商業和工業物業。他們的職責可能包括但不限於:

  • 租客選擇
  • 代收租金
  • 物業維護
  • 維修
  • 租約協議
  • 處理租戶問題和投訴的中介

物業管理公司實際上是業主和租戶之間的中間人,他們的工作是確保物業的運營效率並保持業主的利益。他們具備在房地產法律和法規、當前租賃市場趨勢和物業維護方面的知識,這會使他們成為你投資組合中的寶貴角色。

聘請物業管理公司的好處

聘請物業管理公司是在你的按揭付款、Council rates和物業維修費用之外的額外支出,但他們的幫助會讓你的生活變得更加輕鬆。以下是一些主要的好處:

  • 節省時間:自己管理物業可能會佔用大量時間並且壓力很大,尤其是當你擁有多個物業和公寓的龐大投資組合時。物業管理公司會處理所有日常工作,讓你可以專注於更重要的事情。
  • 租戶篩選:物業管理公司的一項主要職責是進行徹底的租戶篩選,利用業界的系統,幫助你在眾多潛在租戶中找到最可靠和負責任的選擇。畢竟,你希望租戶能按時支付租金並好好照顧你的物業。
  • 租金收取:物業管理公司希望保持你的業務,他們會以這樣的方式安排租賃,使得租金能夠按時收取。如果有拖欠或未支付的情況,他們可以幫助處理租金拖欠的問題。
  • 物業維護:物業管理公司會協調和監督所有物業維護和維修工作。這意味著你不必經常去物業檢查其維護狀況,他們會及時處理任何問題以防止進一步損壞。
  • 法律合規:最好的物業管理公司擁有對州租賃物業法律和法規非常熟悉的員工。他們會努力確保物業符合相關的法律要求。
  • 與租戶溝通:與其讓你處理每一個小問題,不如讓物業管理公司成為租戶的第一聯絡點。他們處理從基本查詢到投訴、維修請求等所有事務。

預期的物業管理費用

以下是物業管理公司最常收取的費用:

  • 出租費 (Letting Fee)

出租費,是在物業管理公司找到並安置新租戶時收取的費用。出租費的金額通常是第一個月租金的固定比例。許多物業管理公司將出租費與其他費用如物業廣告費租戶篩選租約協議準備費整合在一起。

  • 廣告/管理費 (Advertising / Management Fees)

物業管理公司可能會收取廣告費來覆蓋宣傳物業以吸引新租戶的費用。而管理費則是指監督物業日常管理的一個持續費用,通常按 每星期租金的百分比算,收費裡面已包括租金收取、維護和處理與租戶之間的溝通等等。

  • 市場推廣費 (Marketing Fees)

如果需要額外的廣告來吸引租戶,你可能需要支付一筆固定的市場推廣費。如果你的物業已經空置了一段時間,或是針對些高端物業。

  • 檢查費 (Inspection Fee)

此費用是為定期物業檢查收取的。檢查可以發現維護問題並消除你對租戶是否好好照顧物業的疑慮。

  • 租約續訂費 (Lease Renewal Fees)

如果物業管理公司幫助續簽現有租戶的租約,他們可能會收取租約續訂費。這筆費用覆蓋了準備和執行新租約的行政費用。

  • 年度報表費 (Annual Statement Fee)

年度報表費用涵蓋了準備物業財務報表和報告的成本,這些報表和報告概述了與物業相關的任何收入和支出。

  • 保險索賠費 (Insurance Claim Fee)

如果你遇到需要提出保險索賠的情況,物業管理公司可能會收取一筆費用來代表你處理索賠流程。

  • 仲裁庭費用 (Tribunal Fee)

如果發生爭議或法律問題並且需要物業業主或管理公司參加昆士蘭州民事和行政仲裁庭(QCAT),可能會收取仲裁庭費用,以覆蓋代表業主利益的費用。

各州的平均物業管理費用

物業管理費用可能因州和領地的不同而有顯著差異,有時甚至在同一城市中也會有所不同。例如,在布里斯本的物業管理費用通常會比在低人口的鄉鎮地方要高。

平均費用通常受當地租賃市場、你擁有的物業類型、管理的單位數量以及所需服務水平的影響。以下是各州和領地的物業管理費用的大概數字:

第一個數字是首府城市地區的平均週租金百分比(%),第二個數字是區域地區的平均百分比:

  • 昆士蘭 QLD:9%;7-12%
  • 新南威爾士 NSW:5-8%;5-12%
  • 維多利亞 VIC:5-10%;6%
  • 南澳 SA:9-15%;9-11%
  • 塔斯曼尼亞 TAS:5-10%;5-10%
  • 西澳 WA:8.5-11%;11%以上
  • 北領地 NT:5-10%;5-10%
  • 澳大利亞首都領地 ACT:6-8%;8%以上

資料來源:Realestate.com.au: https://www.realestate.com.au/advice/what-are-your-property-management-fees-for/

提一提,這些物業管理費用數據只是平均數。不同的公司可能會提供不同的結構和服務。因此,作為業主,你有責任進行盡職調查並比較物業管理費用,你可以要求其物業管理公司提供所有有關費用。

自行管理物業需要考慮的因素

雖然聘請物業管理公司可能是你工作繁忙時的理想選擇,但有些業主更願意自己管理物業。自我管理使你對物業擁有完全的自主權,並可以使你與租戶的關係更加簡化。然而,自行管理物業也有責任和挑戰,因此需要考慮以下因素,衡量是否值得避免支付物業管理費。

  • 時間承諾:自行管理需要大量的時間投入,因為你將完全負責處理租戶查詢、維修、租金收取和其他責任。
  • 法律知識:你是否熟悉昆士蘭的租賃法律和法規?你需要密切關注相關知識,以確保你在法律邊界內運營。
  • 租戶篩選:徹底的篩選對於找到可靠的租戶至關重要,你必須謹慎地檢查他們的背景和個人資料準備性,了解他們的信用歷史,並過往的租賃記錄。
  • 物業維護:作為業主和物業管理者,你需要處理任何維修和維護請求,以確保租戶的滿意度。
  • 24小時緊急狀況處理:業主必須隨時待命,以應對物業可能發生的任何緊急情況。
  • 會計和記錄保存:為了避免稅務局(ATO)的抽檢,你需要保持準確的會計記錄,並管理好物業的支出和收入,為每年的財政年度做準備。

自我管理可能適合那些有時間和並有經驗豐富技能的物業持有者。但是,如果你是新業主或根本沒有時間管理物業,聘請專業的物業管理公司絕對是一個有效的解決方案。

 

物業管理公司如何為你慳錢

當你在計算維持投資物業上的各項開支時,還要考慮到聘用物業管理公司是一項持續的支出時,有些物業投資者會認為費用可能是不必要。但長遠來看,這個支出能抵消將來一些無謂的物業維修費,能夠確保租金按時收取。最終能夠幫助你節省一些未來不必要的費用,對於有經驗的物業投資者來說是必要的。以下是物業管理公司如何能把你的投資物業達到最佳化:

  • 找到好租戶:物業管理公司能夠迅速找到可靠的租戶,他們會按時支付租金。這會幫助你避免因為物業長時間空置而導致的收入損失。

  • 及時收取租金:物業管理公司有經驗和手段來按時收取租金,並採取適當措施處理持續拖欠的租金情況。

  • 預防性維護:通過及時解決維護問題,物業管理公司可以防止小問題演變成高昂的維修費用。

  • 租金評估:一間有經驗而負責任的物業管理公司,會定期審視該物業的租金是否符合現時市場租金價格,確保你達到預期的投資回報。

  • 法律合規:物業管理公司會確保你的物業符合在該州的法律要求。他們還可以在任何法律糾紛中代表你行事。

  • 降低租戶流失率:一個好的物業管理公司會有完善的做法,例如保持開放溝通和解決租戶問題。這可以使你的租戶更滿意,從而降低流失率。

選擇優秀物業管理公司的5個貼士

選擇合適的物業管理公司可以幫助你充分發揮持有物業的好處。以下是選擇最佳物業管理公司的五種方法:

  1. 查看他們的經驗和聲譽:尋找有成功記錄和其他業主積極評價的物業管理公司,他們應該在管理與你的物業類似的物業方面擁有豐富的經驗。

  2. 選擇提供多種服務的公司:確保你選擇的物業管理公司提供你所需的服務,並且其收費結構與你的預算相符。

  3. 能否跟他們良好地溝通:有效的溝通在物業管理中至關重要,尤其是他們將成為你和租戶之間的橋樑。選擇一個能夠快速回應你的電話和電子郵件,並保持與業主和租戶之間開放溝通的物業管理公司。

  4. 審查他們的租戶篩選流程:了解他們的租戶篩選流程,以及他們如何為你的物業找到可靠的租戶。

  5. 確保他們的費用結構透明:選擇一個收費透明的物業管理公司,並且能夠清晰說明可能適用的其他費用。

物業管理服務可以為你的投資帶來許多好處。無論是節省你原本用於管理租賃問題的時間,還是為你的區域獲得最好的租金收入——經驗豐富的物業管理公司是物業持有者的最佳拍檔。

無論你選擇專業的物業管理服務還是決定自行管理物業,重要的是你要了解在昆士蘭作為業主的角色以及你的法律責任,以確保成功並有利可圖的房地產投資。

如你也有物業管理公司的需要,歡迎與我們聯絡

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2023年布里斯本中學十大排名

2023年布里斯本中學排名

當孩子進入中學階段,他們的思維逐漸成熟,需要在學習上更加專注,並培養各種技能,以應對未來社會中的挑戰和競爭力。一般來說,澳洲的公立中學由政府資源管理,學校的師資和設施會根據學校的規模來決定。大部分學生來自當地,因此提供了良好的英語學習環境。而私立中學則由學校自主管理和投資,通常在師資和教學設施上有更多資源支持,質量也更高。在私立學校,由於師資充足,學生能夠獲得老師更多的關注,老師能更好地了解每位學生的學習優勢,並有針對性地發展他們的長處,真正做到因材施教。

以下是根據 BetterEducation.com.au 2023年的數據,為大家整理的布里斯本前十名的公立和私立中學的資料。

公立中學

  1. Queensland Academy For Science Mathematics and Technology
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1320
  2. Brisbane State High School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3460
  3. Mansfield State High School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3430
  4. Indooroopilly State High School
    整體總分: 98分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2790
  5. Kelvin Grove State College
    整體總分: 97分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3710
  6. Brisbane South State Secondary CollegeMount Gravatt State High School (Dutton Park)
    整體總分: 97分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:750
  7. Cavendish Road State High School (Holland Park)
    整體總分: 97分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2060
  8. Brisbane School of Distance Education (Coorparoo)
    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:3400
  9. Kenmore State High School
    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2010
  10. The Gap State High School
    整體總分: 96分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1700

私立中學

  1. Brisbane Grammar School 
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1880
    學費每年: 約 $32,760 澳元 (Year 7-12學生)
  2. Brisbane Girls Grammar School 
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1540
    學費每年: 約 30,054 澳元 (Year 7-12學生)
  3. Somerville House (South Brisbane) 
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1340
    學費每年: 約 $28,500 澳元 (Year 7-12學生)
  4. St Peters Lutheran College (Indooroopilly)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2270
    學費每年: 約 $23,108 澳元 (Year 10-12學生)
  5.  Ormiston College
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1490
    學費每年: 約 $15,786澳元 (Year 7-12學生)
  6. St Joseph’s College (Gregory Terrace)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1770
    學費每年: 約 $20,812 澳元 (Year 7-12學生)
  7. Cannon Hill Anglican College
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1360
    學費每年: 約 $18,540 澳元 (Year 11-12學生)
  8. Anglican Church Grammar School (East Brisbane)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1880
    學費每年: 約 $29,176 澳元
  9. St Aidan’s Anglican Girls’ School (Corinda)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:970
    學費每年: 約 $27,773 澳元 (Year 12學生)
  10. All Hallows’ School 女校 (Brisbane)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1680
    學費每年: 約 $17,775 澳元 (Year 12學生)

資料來源:https://bettereducation.com.au

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2023年布里斯本小學十大排名

2023年布里斯本小學十大排名

以下是根據 BetterEducation.com.au 2023年的數據,為大家整理的布里斯本前十名的公立和私立小學的資料。

公立學校

公立學校由政府資助並由州政府的教育部門負責管理,學校的基礎設施通常由政府撥款建設。公立學校免收學費,但仍需支付一些雜費,例如書本費、校服費和課外活動費等。若要入讀公立學校,你必須居住在該校所屬的學區內。你可以在政府網站查詢你準備購買的物業是否位於該學區地圖內。

  1. Sunnybank Hills State School
    整體總分: 100分
    英語成績⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1700
  2. Indooroopilly State School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1450
  3. Newmarket State School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 380
  4. Wooloowin State School (Lutwyche區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 340
  5. Robertson State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 760
  6. Ironside State School (St Lucia區)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1000
  7. Wishart State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 1050
  8. Rainworth State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 610
  9. Ashgrove State School
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 720
  10. Eagle Junction State School (Clayfield區)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數: 940

私立學校

為子女挑選學校,一直是家長們的煩惱。在澳洲,私立學校的學費每年約為兩萬多澳元。除了學費之外,家長們還會為孩子安排各種課外興趣班,如運動、藝術、音樂等。為了培育子女成才,家長們願意投入資源,讓孩子就讀私立學校。這不僅是為了孩子能在學業上優異表現、全面發掘潛能,也希望孩子能具備良好的德行、獨立性和社交能力。因此,選擇一所聲譽良好且師資優質的私立學校對他們來說至關重要。以下是根據 BetterEducation.com.au 2023年的數據,為大家整理的布里斯本十大私立小學。

  1. Citipointe Christian College (Carindale區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1730
    學費每年: 約 $10,310
  2. Ipswich Grammar School
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1170
    學費每年: 約 $12,340 澳元 (Year 6)
  3. St Peters Lutheran College (Indooroopilly區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:2270
    學費每年: 約 $20,244 澳元 (Year 5-6)
  4. Anglican Church Grammar School (East Brisbane區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1880
    學費每年: 約 $24,820 澳元
  5. Brisbane Boys’ College (Toowong區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1420
    學費每年: 約 $25,128 澳元 (Year4-6)
  6. Ormiston College
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1490
    學費每年: 約 $13,157 澳元 (Year 5-6)
  7. Somerville House  (South Brisbane區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1340
    學費每年: 約 $24,460 澳元 (Year 5-6)
  8. St Margaret’s Anglican Girls School (Ascot區)
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:1370
    學費每年: 約 $24,657 澳元 (Year 6)
  9. Clayfield College
    整體總分: 100分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:440
    學費每年: 約 $21,732 澳元
  10. Yarranlea Primary School (Mount Gravatt區)
    整體總分: 99分
    英語成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    數學成績: ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
    全校總人數:60
    學費每年: 約 $6,200 澳元

資料來源:https://bettereducation.com.au
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