【YouTube】《澳洲樓市》買家市場回歸！2026年下半年樓市走勢預測！
今日想跟大家探討一下現時Brisbane 的樓市狀況，以及在下半年的樓市走勢分析！
過去幾年Brisbane 的樓價的升幅不錯。但明顯地，自負扣稅和資本增值改革後，市場的增長明顯減慢，拍賣成交率也偏低，只有 20-40%，放售日亦增長，不會一下子就進入under offer。在早前賣家市場的情況下，買家很多時都沒有主導權，賣家希望叫價更高，又不能附加其他條件。而政策一下子便改變市場，現在情況已經完全不同了。現時的市場狀況，我可以跟大家講，買家市場（Buyer’s market）已 正式回歸，市場已經不再由賣家主導。
由於市場一下子出現了變化，本身是準買家的你，應該如何作出準備？對於投資者買家，還應否繼續投資？應該採用什麼策略？
本文中我會按現時市況跟大家分析一下。
首先我們可以對比一下，在 5月份同 6月份 Corelogic 的Home Value Index，在各州份出現的樓市走勢。
當政府在2026年5月12日預算案內公佈了取消負扣稅和取消了資本增值稅折扣，將原來50%折扣改為將增值稅維持在30% 或按通脹比例計算，Sydney和 Melbourne都有明顯下跌，分別是 0.9% 和 0.8%，比 2025年 11月時的高峰回落了 2.1% 和 2.9%。而其他城市如 Perth和 Darwin仍然有 1.5% 的升幅。我覺得主要是這兩個州內仍然可以找到較便宜和較低門檻入市的物業。而Brisbane 在 5月份仍有 0.8%的上升，全年的升幅有 17.6% ！不過整體來講，澳洲5大首府城市綜合下跌 0.1%。
而到了 6月底的更新，Brisbane的增長是明顯減慢，在一個月內輕微升了 0.2%，仍然保持正增長，年增長仍然有 15.9%。而Sydney和Melbourne仍然繼續下跌，Sydney在 6月份下跌了 1.2%，而Melbourne下跌了 1 %。
我會這樣看，消息一出現後，市場需要時間消化。一般來講，在Sydney同Melbourbe 的市場是會較容易受波動，較易受到市場的消息影響，因為這兩個州都有較多貴價物業。而Brisbane現時來講，都有受到整體高利率環境及資本增值稅的改革，影響投資情緒。所以大家見到數據顯示，增長開始放緩，買家普遍持有觀望態度，觀察市場的反應。好像早前我們幫客人去拍賣現場，發現沒有一位實質買家是有登記。話雖如此，但該物業在拍賣的兩三天後，已經直接以一個無條件的offer賣出。從這個情況可以觀察到，Brisbane的住屋需求仍然充足，因為這裏有強勁的人口增長，海外或其他州的人士都非常嚮往Brisbane的生活質素，而大部分都是以家庭為主，他們不會住上一兩年便搬走。這些自住為主的買家，仍然希望在市場上能夠找到符合預算的物業。所以我始終認為Brisbane的市場較穩定，不會過份波動。
再者，Brisbane始終有奧運的來臨，有超過$70億的基建項目正在進行，包括Cross River Rail、機場擴建、Olympic Village周邊開發、道路改善及公共交通升級。這些項目不單止創造就業、吸引人口流入，更會直接提升沿線周邊地區的物業價值。就算短期內高利率，及投資者減少，令市場冷卻，奧運帶來的需求仍然存在。特別是有奧運相關基建優勢的內中環地區，例如近woolloongabba、Olympic precinct、Cross River Rail沿線的物業，會繼續吸引自住買家及長線投資者。這些區域主要都是自住買家，需求較強，不容易出現大幅下跌。
所以對於自住買家來講，現時的市場情況是十分有利，尤其是在 $130 – $180萬價位的物業，競爭減少，更大議價空間，有機會買到高性價比的物業。
自住物業很多時都需要慢慢挑選，不想魯莽做決定，除了在財務上要做足準備，在選區選址上，除了交通方便，還要配合到生活需要。自住買家可以更注重物業的整體狀況和質素，如屋內的間隔和實用性，買一些能夠保值，同時有升值潛力的物業。
此時利用Buyer’s Agent的談判經驗為之重要，什麼時候出價，有哪些事項需要先了解，賣家放售的原因，經紀已提供房屋檢驗報告，是否仍需要附加該項條件，應否自行檢驗一次，而且應該先以什麼價格開始洽談？我為客人視察物業時，已經可以觀察到很多細節，在出價過程中為客人提供專業意見！
雖然對於投資者來講，新起的屋仍然可享有負扣稅和資本增值稅優惠，但我認為不要盲目買新起的屋，因為現時市場狀況改變，新開發的地區遇到的問題往往是供應過高，同一地區有大量物業放租，租金叫價不高，或者未如理想，需要較長時間才能成功出租。而且在供應過高的地區，最容易受市場消息影響，市場下跌時這些地區會較早出現跌幅。另外，現時要買新發展地區的新建住宅項目, 在人口結構和交通上還未十分完善，而且也不便宜，新建住宅項目的價錢也高達 $100萬左右。如果你真是考慮投資買新建住宅項目，絕對要做好功課，先了解要買的地區，不要只靠發展商提供的資料，我在這方面也有為客人研究新建住宅項目，有需要可以隨時聯絡我咨詢。
而在我的另一個觀察中，反而Brisbane的內中環地區，例如距離市中心大概 30公里左右，仍然可以找到 $120-$130價位的物業。這些地區的人口集中，需求大且較易出租。如果預算再充裕一點的話，一些優質物業配備高端設計，近海坐擁海景景觀，又在校網區。該類型的物業的價格依然企穩，賣價甚至能比預期高。
總括而言，Brisbane的樓市在未來下半年將會有放慢的趨勢，準備買屋的人現時是大好時機！大家應該著眼找一些有升值潛力及有質素的物業。而且對於投資者考慮到持有成本的問題，所以我即將為大家發掘一下，哪些地區能出租到每星期有過千的租金，或有相對較高租金回報的物業！
