1985年就曾經被取消過？負扣稅對澳洲房市的影響

大家好！歡迎來到我的網站，我是在Brisbane 生活了15年的Buyers Agent。如果你對澳洲的房市或房地產投資有興趣，那麼今天的內容你絕對不容錯過。今天我們要探討的是一個對澳洲房市影響深遠的政策，叫做負扣稅。

有關負扣稅和增值稅的話題近日十分火熱，你可能會問：「負扣稅是什麼？它到底對房地產市場有什麼影響？」或許你已經聽說過這個詞，但不太確定它的實際意涵。又或者你只是單純覺得房價和租金這些年來一直在上漲，難以負擔。今天，我會帶你深入了解負扣稅如何在這其中扮演一個關鍵角色。

負扣稅的核心是一項提供給房地產投資者的稅務減免，當他們的租金收入無法覆蓋貸款利息及物業支出時，可以將這一差額（即負扣稅中的「負」部分）從投資者的應稅收入中扣除，這在物業持有的初期尤其能提供財務上的緩解。

這一做法鼓勵投資者購買並維持租賃物業，因為它能在物業增值或租金收入上升至能夠覆蓋成本之前，減輕現金流的壓力。

負扣稅並非僅限於房地產投資；它是一項適用於澳洲多種資產類別（如股票、債券和商業投資）的基本稅務原則。只針對房地產投資者使用負扣稅進行批評，忽略了這一稅務原則在不同投資類別中的廣泛應用。

僅針對房地產投資進行限制，也忽視了負扣稅作為整體投資激勵的更廣泛目的。

1985年的政策變動

從歷史說起，負扣稅其實並不是新生事物，早在1936年，它就已經存在於澳洲的稅務系統中。然而，1985年，當時的Hawke政府決定短暫取消負扣稅，希望藉此遏制房地產投機，讓住房更可負擔。可是，結果卻適得其反。由於少了稅務優惠，許多投資者退出租賃市場，租賃供應減少，租金迅速上升，尤其是在悉尼和珀斯這兩大城市。

這樣的變動，讓生活在這些城市的租戶面臨極大的租金壓力。政府也意識到了這個問題，所以在1987年，負扣稅政策被恢復了。這個小插曲不僅讓我們看見負扣稅的重要性，也提醒我們取消它可能會帶來的後果。

當今的社會情況

回到今天，房市依然面臨類似的挑戰。澳洲的租金持續上漲，住房短缺讓許多家庭背負著沉重的生活壓力。每三個澳洲人裡就有一個依賴租房來居住，他們可能因為工作、家庭或生活階段的原因不便購房。負扣稅在這種情況下，提供了穩定市場的重要支撐，讓投資者有意願持有並租出物業。

想像一下，如果今天負扣稅被取消，您會有什麼樣的擔憂？租金是否會繼續飆升，讓租戶的生活更加艱難？這對依賴租賃生活的家庭，甚至整個租賃市場，都可能是一個不小的挑戰。這些都是我們需要正視的問題。

深入分析負扣稅的影響

為什麼負扣稅對房地產投資者和租客至關重要

負扣稅常受到批評，反對者認為它推高房價，降低首次購房者的負擔能力。然而，負扣稅在住房市場中的作用更加細緻。

通過提供稅務減免，負扣稅鼓勵投資者持續參與市場，供應數百萬澳洲人依賴的住房。以下是維持負扣稅的重要原因：

• 增加租賃供應：約三分之一的澳洲人租房，這並不一定因為貧困，而往往與生活階段有關，他們不希望長期定居或購房。政府依賴私人投資者——通常被稱為「媽媽和爸爸投資者」來為這8.5百萬人提供住房。
  最近，政府開始鼓勵大型公司參與「建設出租」（Build to Rent）項目，但根據最新的稅務數據，67%的房地產投資者應稅收入在10萬澳元以下，其中24%的年齡在40歲或以下。
  任何擁有投資物業並提供租賃物業的人都知道經營小型投資業務的成本顯著增加。估計約70%的租賃物業每年產生經營虧損。
  當租賃供應者因提供住房而獲得稅務優惠時，他們更有可能進入或留在市場中，確保穩定的租賃供應。在當今住房短缺的環境下，投資者的參與對維持市場平衡至關重要。
• 穩定租金價格：若無負扣稅，許多投資者將因持有成本增加而退出市場。這將大幅減少租賃物業供應，隨著有限租賃資源的競爭加劇，租金將上漲。1985年的試驗經驗表明，租賃物業減少將導致租金上升。
• 激勵新建開發：負扣稅不僅支持現有物業的投資者，也在新住房建設中發揮作用。許多投資者購買規劃中的物業，增加了住房供應，也間接支持了建築行業。削減負扣稅將削弱投資者對此類項目的興趣，減緩新住房的開發。
• 支持退休計劃和長期投資：許多澳洲人將房地產投資視為退休策略的基石，以期在晚年建立財富和保障。負扣稅減輕了財務負擔，特別是對依賴此稅務優惠以維持收支平衡的小型投資者而言，負扣稅能幫助他們應對持有成本和利率上升的壓力。取消這項支持將給這些投資者帶來壓力，削弱他們的財務韌性。

誤導性的觀點：取消負扣稅將提升住房負擔能力

一個常見的觀點是，取消負扣稅將使房地產投資的吸引力下降，理論上會釋放更多住房供自住購買者購買，從而提高住房負擔能力。

然而，這種假設忽略了關鍵的現實問題。

首先，住房負擔危機的根源在於人口增長、土地供應有限及繁瑣的發展審批程序，而非單純的稅務政策。

負扣稅使投資者更容易長期持有物業，從而穩定了租賃市場。

此外，大多數投資者僅擁有一到兩套物業，並非一些批評者所描述的「貪婪地主」。

這些投資者多數是普通澳洲人，透過房地產來保障其財務未來。

以稅務懲罰他們不僅會影響個人退休計劃，還會對整體經濟及租賃市場產生連鎖影響。

負扣稅的經濟影響

除了房地產市場之外，負扣稅也支持了更廣泛的經濟發展。

房地產投資與建築業、物業管理及房地產服務緊密相連，這些行業創造了數千個就業機會。

削減負扣稅可能會減少住房投資，導致這些行業的就業損失，進而削弱經濟穩定性。

據估計，建築業每年為澳洲GDP直接貢獻超過3600億澳元，若投資者參與減少，勢必會影響該行業。

此外，有估計表明，私人租賃物業提供者（即房地產投資者）為政府節省了約2兆澳元，因為這些住宿需求若非由私人提供，則需由納稅人資助。

每年，房地產投資者繳納約450億澳元的各類稅款，包括印花稅、土地稅、資本增值稅及市政費用。

如前所述，負扣稅不僅適用於房地產，也涵蓋了多種資產類別，包括股票和商業投資。

更大的格局：解決住房負擔能力問題的真正原因

雖然取消負扣稅看似是一個快速解決方案，但它忽略了影響住房負擔能力的深層問題，如土地供應有限、嚴格的分區法以及繁瑣的審批流程，這些都阻礙了住房的開發。

解決這些挑戰，比取消一項能讓租賃市場穩定的稅務優惠更能對住房可得性產生有意義的影響。

我們需要的是一個全面的負擔能力解決方案，這包括擴大住房供應、簡化規劃程序，以及鼓勵新建項目。

通過取消負扣稅來懲罰投資者，會導致租金上漲、市場波動性增加，以及更少的可負擔住房選擇。

認識到房地產投資者的重要角色，我們才能朝著真正的長期解決方案邁進，而非實施一些可能產生意想不到後果的短視政策。

最終，負扣稅在一個本已不穩定的市場中發揮著穩定作用，是澳洲住房生態系統的重要組成部分。

解決住房負擔能力問題的關鍵不在於取消這項政策，而在於解決真正影響房價和租賃可得性的根本原因。

國際經驗借鏡

其實，不僅僅是澳洲，像美國、新西蘭也有類似的稅務政策。

例如在美國，投資者可以將租賃物業的利息支出從收入中扣減，以減輕維持和持有物業的財務負擔。這一政策支持了住房供應，鼓勵房地產投資，讓租賃物業更容易進入市場。

近年來，新西蘭取消了負扣稅，作為一項旨在抑制房地產投機及解決住房負擔能力問題的稅務改革措施。然而，這一改變迅速突顯了該政策的重要性。

在沒有負扣稅的情況下，許多投資者發現持有租賃物業變得不可行，導致投資者紛紛退出租賃市場，租賃供應減少，最終導致租金大幅上漲。意識到這些影響後，新西蘭政府開始逐步重新引入負扣稅，承認取消負扣稅並未提高購房者的負擔能力，反而使租賃市場更加緊張，對租戶造成額外的經濟壓力。

這一政策的逆轉清楚地表明負扣稅對於租賃市場穩定的重要性，這對澳洲而言也是一個值得借鑒的教訓。

最後，感謝您閱讀今天的內容 。當我們清晰地理解負扣稅的運作，就能更明智地做出房地產投資決策。如果您還有任何問題，或者需要專業的支持來規劃您的房地產投資，歡迎隨時聯絡我們，我們的專業團隊將協助您深入了解澳洲市場，找到最適合您的投資物業！