【YouTube】買屋陷阱！4大熱門地區值得買嗎？Buyer's Agent為你揭開真相
截至目前，布里斯本的獨立屋中位數已達到 $873,987澳元。自疫情以來，布里斯本的房市一路高歌猛進，價格累計上漲了 64%。在當前的市場環境下，想購買一套宜居的住宅，預算不到百萬已很難入場。購買自住房的買家往往受到情感因素驅動，對居住體驗格外重視，而較少依賴數據分析，這使得購房行為更容易缺乏理性。在選擇有限的情況下，買家往往會以高價競購心儀的房產。
因此，這篇文章將為大家分享：過去四年的價格上漲中，哪些區域已被過度追捧，價格高得不符市場理性？
第一個要介紹的區域，毋庸置疑便是 New Farm！該區目前的獨立屋中位數已高達 $270 萬澳元。從以下數據圖表可見，2019 年時 New Farm 獨立屋的中位數僅為 $145 萬澳元，幾年間房價幾乎翻倍！
相信許多朋友都曾造訪過 New Farm Park，每年 10 月至 11 月，公園內盛開的藍花楹（Jacaranda）為整個公園染上一片浪漫紫色，隨風飄落的花瓣點綴草地，美不勝收。New Farm 位於布里斯本河的一處突出位置，區內多數房屋擁有河景，並且距離市中心（CBD）僅 2 公里，區內交通便利，居民可利用渡輪 City Cat 通勤，對高收入上班族極具吸引力。
然而，為何說 New Farm 的房價可能已過高？其主要原因在於該區本身屬於較為老舊的地段，區內多數房屋已經歷拆建重建。儘管當前中位數高達 $270 萬澳元，但例如這棟剛於 9 月以 $247 萬澳元成交的房屋，僅為一棟破舊的老房子，顯然需要完全重建才能入住。
若希望購買一棟舒適宜居的房屋，您的預算至少需要翻倍，才能購入類似以下這類總價高達 $531 萬澳元的全新昆士蘭式豪宅。
近年來，建築成本不斷上漲，即使是設計較為簡潔的房屋，價格也令人咋舌。
此外，雖然 New Farm 的地理位置確實極具吸引力，但區內一大問題在於其鄰近 Fortitude Valley，即本地夜生活的核心地帶。每逢夜晚，Brunswick Street 總是熙熙攘攘，滿街酒醉未醒的人群若即若離。如果您投資超過 $500 萬澳元購買房屋，可能會希望居住於一個更加安靜、遠離喧囂的區域。若您希望擁有河景但不想住在夜生活區附近，作為本地 Buyer’s Agent，我可以為您尋找更多更適合的選擇！
繼續介紹第二個區，該區樓價雖不及New Farm昂貴，但亦有顯著升幅。2019年時，該區的獨立屋中位數價格僅約$87萬，數年後便急升至現時的中位數價約$165萬。這個區就是Camp Hill。近年，Camp Hill的樓價上漲幅度較大，導致不少潛在買家認為該區樓價已經脫離了實際市場價值。
首先，從地理位置來看，Camp Hill距離Brisbane市中心約10公里，對於那些希望住得較近市區但又不想太遠的上班族來說，這是一個理想選擇。區內亦有不少知名學校，如Coorparoo Secondary College、Cavendish Road State High School及Anglican Church Grammar School（Churchie）等，這些學校無論在公立或私立範疇均有不錯的學業表現，因此吸引了不少高收入家庭及投資者的青睞。
然而，為何會認為Camp Hill是過度被推崇的區域呢？事實上，Camp Hill市場上仍存在不少舊屋，很多時業主僅進行輕微的翻新或改動，便將這些房屋作為具有Queensland傳統風格的現代化住宅出售。以近期Camp Hill一成交為例，一間屋在約9月份成交，成交價為$162萬。這是一間普通的高層住宅（high set），樓下為車庫，建造時並未設計為雙層住宅，亦缺乏大範圍的活動空間。業主通常會將下層稍作翻新，將其改為臥室，從而讓外界誤以為這是一間四房的住宅，並因此出價。然而，這類舊的高層住宅，銀行估價一般僅會視為三房，因為下層房間未達法定高度。因此，很多代理商會將其標註為「臥室/多用途房」，即便被指誤導，亦無法追究。
回顧該屋，賣家主要進行了輕微翻新，如重新粉刷內外牆、更換窗簾、門柄、風扇及燈具，浴室亦僅作了簡單翻新。這樣一間普通的住宅，卻能以$160多萬的價格出售。而由於Camp Hill本身屬於內城區，區內不少舊屋已被拆除重建，因此不少新建屋的價格通常需達$200萬以上。正因如此，部分代理商趁市場行情向好，將一些舊式翻新屋的價格推高至$160多萬出售。
相比於附近或類似的區域，買家可以找到價格稍低的房屋；或者若選擇其他地區，多花$20至$30萬便可購入更新、更正式的雙層住宅。此外，雖然Camp Hill距離Brisbane市中心僅約10公里，但由於偏離高速公路，前往主要幹道時往往需要經過一些中小型道路，因此通勤時通常只能依賴擠迫的巴士服務。
雖然該區內有一些不錯的小型餐廳及咖啡館，但周邊設施相對有限，亦缺乏完善的商業中心配套。再者，Camp Hill地勢較高，位於飛機航道範圍內。居住於此的居民普遍會感受到飛機噪音的干擾。例如，有一次在星期六早上陪同客戶看房，站在屋外約10分鐘內便聽到4至5架飛機經過，通話時甚至需暫停才能清楚聽見對方的聲音，確實頗為困擾。因此，若有意在Camp Hill置業的買家，建議慎重考慮這些因素。
接下來要談的這個區域，是近年來被不少開發商過度宣傳的地區，但實際上許多人對此地的真實情況並不十分了解。這個區域便是Pallara。
Pallara可以說是一個相對較新的開發區，約5至7年前，這裡仍然是一片荒地。如果詢問當地居民，他們未必對此地有多大認識，因為該區域缺乏完善的交通配套，也沒有特別知名的學校。若要找到稍具名氣的學校，則需前往Forest Lake附近的St John’s Anglican College。
早年，開發商曾以「另一個Rochedale」的名號來吸引投資者購買Pallara的投資房，但實際居住在此的人都知道，Pallara的地理位置根本無法與Rochedale相提並論。Rochedale鄰近M1和Gateway Motorway，無論前往東南西北方向，大多在30分鐘內便可到達。
反觀Pallara，其位置遠離主要幹道，進出往往需經過Willawong。而Willawong本身是一個以工業為主的區域，通行的主要車輛多為大型貨車。此外，該區亦屬於易受水浸影響的地區，這也是市政府將其規劃為工業區的原因之一。生活便利性方面，Pallara並無大型購物中心，日常採購如買菜做飯，若不駕車15分鐘前往Sunnybank Hills，便需前往Inala。Inala是一個以越南裔居民為主的地區，但亦以治安相對較差聞名。例如，華人通常不會居住在Sunnybank的中心地帶，因為該處餐廳及超市聚集，容易吸引不良分子。同樣地，越南裔居民亦傾向居住於Inala周邊地區，而非核心區域。因此，在Forest Lake一帶，東南亞裔居民的比例相對較高。若問及偏好與東南亞裔或當地白人為鄰，這可能是個人選擇的問題。當然，在當前Brisbane住房需求持續增長的情況下，能夠購得住房已屬不易。
在Pallara，開發商通常將土地細分為較小的地塊以建造住宅。這些新建房屋吸引了一部分海外移民作為投資或自住之用。正如我之前所言，某些自住買家往往被房屋設計及新房條件所吸引，而忽略了購房的首要條件——Location! Location! Location! (地段！地段！地段！)
我們再看近期Pallara的成交案例。一處位於400平方米土地上的單層住宅，成交價為$95萬。這類住宅一看便知是為投資而建，內部裝修用料亦屬基礎配置。根據該房屋的歷史記錄，業主於2023年以$52.5萬購得土地，再耗費約$35萬建屋，總成本約$87.5萬。該房屋在市場上花了45天才成功出售。對於熟悉Brisbane市場的買家而言，好的房源通常一週內便會達成交易。
再看另一例成交房源，該房屋位於448平方米土地上，為雙層住宅，裝修質素較高，並配有游泳池，設有5房5衛，成交價為$130萬。該房屋在市場上亦耗時25天才成功出售。這是因為以$130萬的價格，買家完全可以選擇地段更佳且土地面積更大的地區。
此外，Pallara與Willawong之間還毗鄰一個大型垃圾填埋場，因此當地人對此地的考慮相對較少。代理商往往需等待特定買家出價才得以成交。如果進行比較，Springfield Lakes無疑是更好的選擇。該地區至少擁有相關的基礎配套，如火車站、大學、醫院及大型購物中心。儘管兩地均屬新開發區，但Springfield Lakes的設施明顯更加完善。
最後要介紹的這個區域，擁有豐富的歷史，如果未在布里斯本生活一段時間，可能不太容易了解。這個區域便是 Stafford。
Stafford 位於布里斯本市中心以北約 8 公里，屬於內城區之一。該區內擁有許多老式房屋，由於其距離市中心較近，因此吸引了不少自住人士及投資者的青睞，房價亦隨之上升。根據 realestate.com.au 的數據，Stafford 現時的房價中位數為$107 萬澳元，在過去 12 個月內增長了 19.6%。相比 2019 年的中位數僅約 $63 萬澳元，增幅顯著。
Stafford 區內雖設有不少商舖，且擁有穩定的配套設施，但大部分店鋪相對老舊。值得注意的是，該區曾是廉價房屋集中的地區。作為廉價房屋，租約通常簽訂長達 10 年之久，因此區內現仍居住著許多年長的公屋住戶。此外，澳洲常用「Bogan」來形容一些文化及教育水平較低、行為舉止粗俗的人，而這類群體在 Stafford 並不少見。儘管該區治安情況尚可，並未頻繁發生爆竊或偷竊事件（或許因為該區居民多屬於收入普通的階層），但毒品交易卻相對活躍，有人形容只需敲幾家門便能找到供應者。
由於上述原因，Stafford 的租金水平相對偏低。相比毗鄰區域如 Grange 和 Everton Park，這些區域更吸引中產年輕家庭及專業人士，整體社區氛圍也較為友好。
我們看看近期一些Stafford的成交案例。其中一例是在 9 月份以 $120 萬澳元售出的一棟高腳兩房物業。該房屋內部保養得宜，且進行了一些翻新，例如重新粉刷及廚房升級。然而，其設計中包含一個 Sunroom，這是一種封閉式陽台或玻璃房，常用於閱讀或休憩。Sunroom 並不算正式的臥室，但能提供室內外兼具的景觀和通風效果。然而，兩房住宅的實用性相對有限，尤其對自住買家而言，該價位更適合購置毗鄰區域的四房磚屋。若作為投資房，這類兩房住宅的租賃市場競爭力也不如市中心附近的公寓，後者擁有更多配套設施，且免去打理花園的麻煩。
Stafford 近年也逐漸出現一些拆除重建的新房產。例如這個例子的成交房屋，原本為一棟 40 至 50 年樓齡的老房，現已拆除重建為一棟五房四衛的新住宅，附帶游泳池，採用高樓頂設計及落地玻璃以增強空間感和自然採光。廚房與客廳採開放式設計，可直接觀賞花園及泳池景觀，整體設計符合現代居住需求。該物業最終以 $288 萬澳元售出。
這類房產的問題並不在於房屋本身，而是所在區域的局限性。Stafford 作為一個舊區，要實現全面的城市更新（gentrification）尚需時日。區內長期居住的廉價屋老人並不會因為幾棟新房的出現而輕易搬遷。如果您希望居住於靠近市區的新建住宅，Stafford 並非最佳選擇，仍有其他更優質的地區可供考慮。若預算有限，也未必需要選擇全新住宅。在 Stafford 鄰近的區域，仍可找到相對新穎的四房住宅，且所在社區的整體氛圍亦更加宜人。
當然，每個人對住屋的需求和標準都不盡相同，你對以上提到的區域又有什麼看法呢？你是否曾居住過其中某些區域？如果有，不妨跟我分享一下你的經驗和意見吧！
本文為大家分享了幾個需要避免踩雷的區域。那麼，還有哪些性價比高、被低估而又值得考慮的區域呢？現在就先賣個關子啦！留待下一篇文章再與大家詳談！
