【YouTube】揀錯中介，恨錯難返！邊幾類中介要避免？揀錯付出重大代價
今日我就想跟大家分享一下，現時市面上有很多人都自稱自己為買家中介，個個都話自己是Buyer’s Agent, 難道個個都是Buyer’s Agent？我們應該如何挑選一個優質又適合自己的買家中介？
當地產經紀對你說，他們能協助你尋找優質地區並全程處理買樓過程，而且全程不向你收取任何費用時，你可能會思考：「既然有人願意免費為我辦妥一切，為何我要額外支付買家中介的費用？」
然而，大家應該聽過一句話：「免費的，往往最昂貴。」世上真的會有人無條件為你處理繁複的置業程序，而不從中收取任何報酬嗎？事實並非如此。
這類免費協助購買房產的經紀，其實真正身份是「地產推銷代理」。他們並非代表買家，而是代表發展商行事。當他們成功將發展商的樓盤售出，他們會從發展商處獲得一筆可觀的佣金。因此，他們的服務出發點是為發展商完成銷售任務，而並非從買家角度出發，為你爭取最佳利益。
不少這類代理會聲稱協助你選區、視察物業，甚至提供建議，但所提供的選擇往往只限於發展商的項目，因為若非銷售指定樓盤，他們便無法獲得佣金。對於不熟悉澳洲房地產制度的買家，尤其是海外買家，容易誤以為這些代理就是買家中介。
更令人關注的是，這些代理常常以不同身分出現——有時自稱買家中介（Buyer’s Agent）、有時則稱自己為地產發展商代表，甚至同時聲稱可代表買賣雙方，模糊其立場，顯得極不專業。其實背後的出發點只是希望從你身上促成一筆生意。
值得留意的是，在澳洲法律下，房地產交易中同一代理不可同時收取買家及賣家的佣金，否則屬違法行為，隨時可被舉報。
當然，我們並非一概否定發展商樓盤的價值，但作為買家，你必須做足資料搜集，不能單靠發展商提供的資訊作決策。畢竟「賣花讚花香」，任何項目在宣傳上都會強調其優勢和升值潛力。你應該從多方面核實資料，不可單憑地產推銷代理片面之詞。
另外，有些真正負責銷售新樓盤的本地地產代理，由於與發展商有穩定合作關係，他們的態度會較中肯，不會透過誇張言詞製造恐慌氣氛（如製造FOMO心態），以迫使你盲目作出決定。
那麼，如何挑選一位優質的買家中介（Buyer’s Agent）？
以下是三類較常見、建議避開的中介類型：
第一類：聲稱能以極低價格為買家購得物業的中介
買家在尋找物業時，需明白一個基本事實：市場上具質素、具潛力的物業，往往會吸引眾多買家的關注與競爭。在這種情況下，若有中介聲稱能以遠低於市價的價格協助你購得一套「優質」物業，實在值得提高警覺。
一位真正專業的買家中介（Buyer’s Agent），其目標並非單純追求最低成交價，而是會為買家進行全面的市場分析，評估物業的真實價值，並協助買家以合理價格購入高質素的物業。他們亦會協助買家評估該物業的長遠增值潛力及租金回報率，確保購買決策符合實際財務目標。
相反，若只是一味強調「低價入市」而忽視物業本身質素、地段、結構、法律風險等因素，最終可能導致買家錯購問題多多、升值潛力有限的物業，得不償失。因此，面對此類承諾「超低價購屋」的中介，建議保持審慎，甚或應避免合作。
第二類：聲稱可助你實現財務自由的中介
房地產作為資產配置的一環，確實可為個人帶來穩定回報，長遠促進財富累積。但若有中介宣稱「購買一兩套物業即可快速實現財務自由」，甚至營造「一夜致富」的幻想，買家應提高警惕。
此類中介往往針對投資經驗尚淺的買家，以誇大或不切實際的說辭吸引注意。他們可能並非獨立中介，而是與特定發展商或銷售方有商業合作關係，從而優先推介可收取高佣金的樓盤，而非根據買家的實際需要推薦最合適的物業。
更重要的是，在澳洲，提供金融或投資建議屬受監管行為，必須具備澳洲證券與投資委員會（ASIC）核發的相關資格。若一名買家中介未持有合法財務顧問牌照，卻聲稱可協助你規劃資產、實現財務自由，甚至推薦特定投資產品或策略，則有可能涉及違規行為，對買家造成潛在風險。
須明確指出，買家中介（Buyer’s Agent）主要職責是協助客戶物色合適物業、分析市場狀況、進行價格談判，並確保購買流程順利完成；而財務規劃師（Financial Planner）則負責更全面的財務管理，包括投資策略、貸款架構、保險安排、稅務策劃及退休準備等。前者聚焦於房產購買；後者則著眼於整體財務健康與風險控制。
總括而言，實現財務自由從來非一蹴而就之事，更不可能僅憑購買一兩套房產便可輕鬆達成。選擇專業人士提供協助時，應清楚辨別其角色與服務範圍，避免因誤信誇張承諾而作出不當投資決策。
第三類：提供大量房源或聲稱擁有眾多 Off-Market 物業的中介
不少人認為，若一位買家中介能提供大量房源選擇，便代表其資源充足、服務優質。然而，當你遇到此類中介時，實有必要停一停，重新審視其專業程度與服務質素。
首先，若中介一次過向你推薦過多物業，往往反映其未有深入了解你的個人需求及財務狀況，也未有根據市場分析進行細緻篩選。這樣的做法不但浪費時間，更可能使買家錯失真正適合自己的優質物業。買家中介的專業職責，是根據客戶的預算、偏好及實際情況，從眾多選項中精準挑選出最合適的物業，而非單純堆砌大量樓盤作選擇。
其次，這類中介當中，部分實際上並非獨立的買家代表，而是與發展商或賣方代理存在商業合作關係。他們所謂的「Off-Market」物業，很多時其實只是尚未正式公開發售的新樓盤，而非真正意義上的稀有機會。這類物業往往被包裝為「獨家」、「內部推薦」，但本質上只是推銷策略之一，旨在吸引用戶快速作出決定。
值得注意的是，真正獨立的買家中介，並不會向客戶「推銷」物業，而是秉持中立專業的立場，協助買家「挑選」最切合需要、最具價值的物業。他們明白，在每一個預算範圍內，都存在少數質素出眾的「A級物業」（A-grade properties）——即結構狀況良好、建築及裝修用料優質、地段理想，且具有高度保值及升值潛力的物業。這類物業在市場上的流通性非常低，許多業主更傾向透過再融資方式持有資產，而非隨意放售。
因此，若有中介能在短時間內推薦大量物業給你，你應謹慎思考：這些樓盤是否真正符合你對高質素物業的期望？這位中介是否只是為了加快成交進度，而隨意推薦一批品質參差的選項？判斷一位買家中介是否值得信任，關鍵在於其是否以你個人利益為首，提供精準、有深度的專業意見，而非只為促成銷售。
第四類：不收取 Engagement Fee 的買家中介
所謂 Engagement Fee，是指買家在委託買家中介服務時，於初期支付的一筆聘用費。這筆費用象徵著正式的合作關係開始，亦代表買家與中介之間互信的建立。買家中介在收取 Engagement Fee 後，會為客戶進行市場研究、物業篩選、預先風險評估等多方面的前期工作，這些服務均需投放時間與專業知識，並非即時可見的成果。此費用的存在，能確保買家中介將資源集中於認真尋求置業的客戶身上，從而提供具針對性及高質素的協助。
然而，市面上亦有部分買家中介選擇不收取 Engagement Fee，轉而採用「只收成功費」的模式，即只在客戶成功購買物業後才收取費用。乍聽之下似乎更為划算，實則對買家而言潛藏風險。
原因在於，沒有 Engagement Fee 的保障，買家中介往往需要同時服務大量客戶以維持收入來源，導致每位客戶獲得的關注度及時間被大大分薄。試想像，一位買家中介同時協助二十位買家物色物業，他們是否真的能為你爭取到最佳機會？此外，為了盡快促成成交而獲取報酬，中介或會傾向優先協助「最有機會成交」的客戶，而忽略其他人的需求，甚至未能及時提供最新市場資訊，最終錯失理想物業。
在某些情況下，更可能出現「以量取勝」的做法，例如急於建議買家購買一個「尚可接受」但並非最理想的物業，只求盡快完成交易。反之，收取 Engagement Fee 的買家中介更有誘因投入時間及專業資源，提供真正符合客戶需求、具競爭力及長遠潛力的物業選擇。從這個角度看，Engagement Fee 不僅不是額外負擔，反而是保障服務質素的重要基礎。
第五類：收費過低的買家中介
部分買家中介為吸引客戶，會以遠低於市場水平的價格收費，這類情況多數出現在經驗尚淺或新入行的中介。他們可能缺乏對當地市場的深入認識、人脈網絡、以至於議價技巧，因此在實際操作中未必能為客戶爭取到理想物業。
此外，低價收費往往意味著中介需要同時處理大量個案以維持營運，服務質素亦可能因此受影響。例如，中介未能針對每位客戶的情況作出詳細分析，或在置業過程中無法提供足夠協助。更甚者，有些經驗不足的中介對整個買樓流程亦不甚了解，反而為客戶帶來混亂或損失，得不償失。
其他需注意事項：專業資格與從業背景
在選擇買家中介時，亦應查核對方是否持有合法地產執照、其所屬公司是否具備正規登記。現時市場上不乏個人代理使用私人電郵如 Gmail 或 Hotmail，無清晰公司背景或網站，這類中介在法律責任與服務保障方面均存在隱憂。
與買家中介接觸時，可留意其是否能就你的問題提供專業解答，對所在城市（如布里斯本）的了解是否深入，是否熟悉整個買樓流程，及能否為你提供一個全方位的協助方案。畢竟，聘請買家中介的目的，是希望由一位真正代表你利益的專業人士，協助你找到最符合需求、性價比高、並具長遠發展潛力的物業，從而有效節省時間、降低風險，並使整個購房過程更順利。
