【YouTube】《澳洲減息》減息後樓市會點變？唔想慢人一步，錯過入市時機？奧運區又值唔值得買？

今日我想跟大家探討一個人人關心的熱門話題，這個話題對每一位都有切身的影響！就是每個人都會問我：「自減息以來，整個樓市的走勢如何？減息後，Brisbane的樓市出現了什麼變化？」

首先減息後，布里斯本樓市有何變化？其實Brisbane的樓市已經處於一個高需求，低供應的狀況，本身已經很緊張。現在加上減息，可以說是火上加油。

以下有幾個情況也大大推高了市場的需求，令布里斯本樓市進一步升溫！

🏗️ 1. 供應緊張、地少、建築成本高

你若是上realestate.com.au，會發現很多地區放盤數量少了很多，尤其是$70萬至$130萬的物業。原因有三個：
一. 土地減少：很多成熟地區其實已經沒有新土地來發展興建更多房屋
二. 建築成本上升：特別是人工、材料，令新樓供應趕不上
三. 業主不捨得放售：因為現時樓價上升不少，賣了房屋就沒有地方居住，當然亦有不少業主不想錯過升幅。

所以，供應少，買家需求高，價錢的競爭力增大，價格自然企硬甚至被搶高。

👨‍👩‍👧‍👦 2. 人口持續增長：搬來的人越來越多

雖然自去年開始，澳洲政府已開始收緊永久移民的配額, 由 $19萬減至 $18.5萬, 雖然是有減少，但仍然有$18萬的海外移民會來澳洲，而他們大部分也會選擇搬來昆士蘭定居。根據 2023年 9月的時候統計，有超過 $12萬的人口搬來昆士蘭，當中包括 87,954人是來自海外移民，而32,625人是跨州。但是，除了海外移民外，有很多長期居住海外的澳洲公民或永久居民，由於國際環境因素的影響，特別是亞洲和歐洲地區的局勢變化，都加快了他們回流的決定。特別是本身有小孩的家庭，為了孩子的教育，和澳洲整體的生活質素，決定搬回來布里斯本享受生活。當然回流昆士蘭佔的人數比例也不少，至於為何他們會選擇昆士蘭，我相信大家都一定很了解了。

回流定居的人都有幾個特點：

已經有身份，買樓無限制
資金充足，可以用現金購買或能夠支付大筆首期
行動快速，一看中就立即購買
揀選熟悉的地區，例如 Clayfield、Kenmore、Mansfield、Indooroopilly 等

所以現在你會見到，除了新移民，回流的澳洲人其實都不少，他們同樣加入買樓行列。這個趨勢正在靜靜地推高市場需求，而他們出手往往較果斷，增加了市場的競爭！

💸 3. 租金上升，推高買入意欲

現時，布里斯本很多地區租金每年升幅超過10%，尤其是在 Logan、Ipswich內的區，3房屋的租金已高達每週$600–$650。對於租客來說，減息絕對會令他們增加購買意欲。例如你之前貸款$60萬，利息6%，每月供款大約$3,600；
但如果利息減到5%，每月供款降低至大約$3,200。如果每月供款跟租金差不多，在環境許可之下，他們會更傾向買屋代替租屋，起碼物業是自己擁有，不用再幫別人供樓。而且減息亦都變相令借貸金額增加，由原本未必負擔到買屋的人，現在合資格購買；或者本來打算買公寓的人，可能會投向聯排或獨立屋。另一方面，對於投資者來說，租金上升令他們的投資物業更有保障，吸引更多投資者入場。而因為人口增長，住屋的需求有增無減，租金預測仍然會緩緩上升，所以無論是買入收租或自住，仍然有實質需要，這股力量會同時推動樓市升溫。

🏟️ 4. 奧運基建大爆發，推動城市升級

當然最後一定不少得奧運的影響，很多投資者會問我，應否買在奧運場館附近？老實說，我通常也會輕輕地否決了他們這個想法。何解？首先，奧運是鐵一般會發生的大事。政府既然接了這個項目，便一定要舉辦得好。政府為了2032年奧運，已經投放數十億去興建大型基建，如Cross River Rail, 體育館重建等。這些基建絕對不是只為了奧運的兩個星期。政府目標是藉住奧運這個契機，推動Brisbane進入下一個城市階段、改善交通網絡、促進經濟同社區發展，為未來幾十年的經濟和生活質素鋪路。當中最大得益，是布里斯本整個城市的整體價值，不是只限於場館附近的幾個地區。

為何我不建議大家一窩蜂購買奧運場館附近的區？

奧運場館附近的物業，很多時受媒體炒作，容易炒高了原本物業的價值，升幅比較波動。這些地區在賽事期間可能有短暫需求，當奧運完畢，媒體焦點消失後，人們自然不再聚焦這些地段，樓價有機會打回原狀，甚至回落，所以只能適合短炒。

相反，如果你看深一層，其實今次基建和就業創造，會吸引大量建築業、工程、科技相關的勞動人口搬來布里斯本。他們當然不會選擇居住場館附近。所以真正會推高需求的，是背後因為基建帶動搬來布里斯本生活的打工族、工程師和醫療教育專才。他們傾向找一些價位適中，配套成熟，社區安穩的區。而這些地方，就是你應該考慮投資或自住的目標區。

所以現時市場普遍有這幾個現象：

一· 查詢量上升：無論是首次買家、自住換樓，或投資者，也開始積極尋找物業

二. open home人流明顯增多：特別是$80萬以下或$100萬初的物業，平均一定會吸引5至8組人來看房

三. 高質素樓盤愈來愈難求：通常一個open home之後很快便賣出

你會見到：

$80萬以下的獨立屋仍然是非常搶手
其次是校網區、生活機能良好或距離市中心30分鐘車程內的地區，例如 Chermside，Eight Mile Plains、Upper Mount Gravatt 等，都會吸引大量升級買家

而減息絕對能夠刺激樓市，歷史已經證明過，減息會推高樓價。

先看看歷史例子：

🔹 2019年，澳洲開始減息，CoreLogic數據顯示，當年減息兩次，住宅樓價就在短短12個月內升了 7.2%。

🔹 而在2020年疫情初期，澳洲聯儲再次減息，雖然是疫情的緣故，大部分人的生活模式改變了，而且當時局限出外旅遊，反而有餘錢，最後亦紛紛吸引不少人去買屋。布里斯本樓價由疫情前一直升到2022年初，升幅超過30%！

📌 根據CoreLogic 2025年初發表的研究：
每當澳洲減息1%，全國樓價平均會上升約6.1%。

現時，布里斯本樓市中位價已經在 $90萬的位置（2025年上半年），而在最新2025年5月的數據，布里斯本低價位的物業在過去12個月上升了14.0%，而高價位物業的增長是4.8%。在增長最快的頭20個地區中，有17個位於Brisbane市中心20公里以外，其中超過一半位於Ipswich區內。這些數據顯示，減息會刺激樓市需求，推高房價。

🎯 雖然升勢未必爆炸性，但整體市場仍處於溫和上升中。
而不少經濟學家亦認為在下一輪的減息後，布里斯本樓價仍然會繼續攀升。

作為投資者的你又應否該重新投入市場？絕對值得考慮。

由於減息才剛開始，市面上仍然有很多人正在試水溫的狀態，而且樓市未有出現暴升的現象。可以趁現在利息回落，資金成本下降的時候入市。而且Brisbane的空置率仍然處於在1%以下的低水平，加上布里斯本大部份地區租金仍然持續上升，現金流壓力亦減小了。如果你本身已經持有一間物業，更加可以考慮貸務重組，再買入第二間，最好仍然是找一些高回報，易於管理的物業。但揀區要準確，最好是供應少、地段穩定的區，而且趁市場開始熾熱前便要開始行動。

買樓前如何部署

布里斯本樓市現在不單止因為減息而上升，還有多項利好因素同時出現，形成一個強勁推動力。

減息就好像催化劑，令原本已經向上的樓市走勢，更上一層樓。如果正準備買屋的你又可以如何部署？

第一步，做好預算，聘用Broker又好，銀行又好，申請貸款預批，一來你會更加清楚自己可以貸款的金額，每個月還款額等，有了預算會比較容易集中看能夠買到的地區。如果當你選中物業才找銀行，到時靚盤已經被人買去。另外，除了樓價，亦要計算印花稅、律師費、Building inspection、保險等開支，建議預留3–5%作緩衝。

其次這個亦十分重要，就是釐清目標，這間物業是自住抑或投資，因為要考慮的因素完全不同，尤其是投資，你想用最平的價錢買入，有租金回報，但這類型的屋又未必適合自住。不要把自己處於兩頭不到岸的位置。最後，當然是找專家幫手，尋找有升值潛力的區，有人幫你做好資料搜集，出價策略，熟悉整個買樓流程，將會事半功倍得多。

無論你是買家還是賣家，現在都是關注市場動向、制定策略的好時機。如果你已準備好資金，又想買一間合心水、有潛力的物業。現在就是你開始行動的時候！真的不要再等，越等，樓價可能又再次升高！