了解物業管理費用的成本與效益
了解物業管理費用的成本與效益
投資房地產可以是一種增加財富的有效方式，並為退休後的生活做好準備，但它也需要持續管理以確保穩定的回報。對於那些沒有時間去處理和管理好房地產的業主來說，聘請物業管理公司可能是一個有效的方案。當然，這種便利是有代價的，你可以騁用物業管理公司來為你處理這些繁瑣的事務。
本文將介紹物業管理公司提供的服務，他們所收取的費用(Property Management Fee)，及自我管理時需要考慮的因素。我們還會分享一些選擇合適物業管理公司的小貼士。
物業管理公司的職責
物業管理公司是一種房地產專業人士，代表業主管理物業的各個方面事務——通常是住宅物業，但也包括商業和工業物業。他們的職責可能包括但不限於：
- 租客選擇
- 代收租金
- 物業維護
- 維修
- 租約協議
- 處理租戶問題和投訴的中介
物業管理公司實際上是業主和租戶之間的中間人，他們的工作是確保物業的運營效率並保持業主的利益。他們具備在房地產法律和法規、當前租賃市場趨勢和物業維護方面的知識，這會使他們成為你投資組合中的寶貴角色。
聘請物業管理公司的好處
聘請物業管理公司是在你的按揭付款、Council rates和物業維修費用之外的額外支出，但他們的幫助會讓你的生活變得更加輕鬆。以下是一些主要的好處：
- 節省時間：自己管理物業可能會佔用大量時間並且壓力很大，尤其是當你擁有多個物業和公寓的龐大投資組合時。物業管理公司會處理所有日常工作，讓你可以專注於更重要的事情。
- 租戶篩選：物業管理公司的一項主要職責是進行徹底的租戶篩選，利用業界的系統，幫助你在眾多潛在租戶中找到最可靠和負責任的選擇。畢竟，你希望租戶能按時支付租金並好好照顧你的物業。
- 租金收取：物業管理公司希望保持你的業務，他們會以這樣的方式安排租賃，使得租金能夠按時收取。如果有拖欠或未支付的情況，他們可以幫助處理租金拖欠的問題。
- 物業維護：物業管理公司會協調和監督所有物業維護和維修工作。這意味著你不必經常去物業檢查其維護狀況，他們會及時處理任何問題以防止進一步損壞。
- 法律合規：最好的物業管理公司擁有對州租賃物業法律和法規非常熟悉的員工。他們會努力確保物業符合相關的法律要求。
- 與租戶溝通：與其讓你處理每一個小問題，不如讓物業管理公司成為租戶的第一聯絡點。他們處理從基本查詢到投訴、維修請求等所有事務。
預期的物業管理費用
以下是物業管理公司最常收取的費用：
- 出租費 (Letting Fee)
出租費，是在物業管理公司找到並安置新租戶時收取的費用。出租費的金額通常是第一個月租金的固定比例。許多物業管理公司將出租費與其他費用如物業廣告費、租戶篩選和租約協議準備費整合在一起。
- 廣告/管理費 (Advertising / Management Fees)
物業管理公司可能會收取廣告費來覆蓋宣傳物業以吸引新租戶的費用。而管理費則是指監督物業日常管理的一個持續費用，通常按 每星期租金的百分比算，收費裡面已包括租金收取、維護和處理與租戶之間的溝通等等。
- 市場推廣費 (Marketing Fees)
如果需要額外的廣告來吸引租戶，你可能需要支付一筆固定的市場推廣費。如果你的物業已經空置了一段時間，或是針對一些高端物業。
- 檢查費 (Inspection Fee)
此費用是為定期物業檢查收取的。檢查可以發現維護問題並消除你對租戶是否好好照顧物業的疑慮。
- 租約續訂費 (Lease Renewal Fees)
如果物業管理公司幫助續簽現有租戶的租約，他們可能會收取租約續訂費。這筆費用覆蓋了準備和執行新租約的行政費用。
- 年度報表費 (Annual Statement Fee)
年度報表費用涵蓋了準備物業財務報表和報告的成本，這些報表和報告概述了與物業相關的任何收入和支出。
- 保險索賠費 (Insurance Claim Fee)
如果你遇到需要提出保險索賠的情況，物業管理公司可能會收取一筆費用來代表你處理索賠流程。
- 仲裁庭費用 (Tribunal Fee)
如果發生爭議或法律問題並且需要物業業主或管理公司參加昆士蘭州民事和行政仲裁庭（QCAT），可能會收取仲裁庭費用，以覆蓋代表業主利益的費用。
各州的平均物業管理費用
物業管理費用可能因州和領地的不同而有顯著差異，有時甚至在同一城市中也會有所不同。例如，在布里斯本的物業管理費用通常會比在低人口的鄉鎮地方要高。
平均費用通常受當地租賃市場、你擁有的物業類型、管理的單位數量以及所需服務水平的影響。以下是各州和領地的物業管理費用的大概數字：
第一個數字是首府城市地區的平均週租金百分比（%），第二個數字是區域地區的平均百分比：
- 昆士蘭 QLD：9%；7-12%
- 新南威爾士 NSW：5-8%；5-12%
- 維多利亞 VIC：5-10%；6%
- 南澳 SA：9-15%；9-11%
- 塔斯曼尼亞 TAS：5-10%；5-10%
- 西澳 WA：8.5-11%；11%以上
- 北領地 NT：5-10%；5-10%
- 澳大利亞首都領地 ACT：6-8%；8%以上
資料來源：Realestate.com.au: https://www.realestate.com.au/advice/what-are-your-property-management-fees-for/
提一提，這些物業管理費用數據只是平均數。不同的公司可能會提供不同的結構和服務。因此，作為業主，你有責任進行盡職調查並比較物業管理費用，你可以要求其物業管理公司提供所有有關費用。
自行管理物業需要考慮的因素
雖然聘請物業管理公司可能是你工作繁忙時的理想選擇，但有些業主更願意自己管理物業。自我管理使你對物業擁有完全的自主權，並可以使你與租戶的關係更加簡化。然而，自行管理物業也有責任和挑戰，因此需要考慮以下因素，衡量是否值得避免支付物業管理費。
- 時間承諾：自行管理需要大量的時間投入，因為你將完全負責處理租戶查詢、維修、租金收取和其他責任。
- 法律知識：你是否熟悉昆士蘭的租賃法律和法規？你需要密切關注相關知識，以確保你在法律邊界內運營。
- 租戶篩選：徹底的篩選對於找到可靠的租戶至關重要，你必須謹慎地檢查他們的背景和個人資料準備性，了解他們的信用歷史，並過往的租賃記錄。
- 物業維護：作為業主和物業管理者，你需要處理任何維修和維護請求，以確保租戶的滿意度。
- 24小時緊急狀況處理：業主必須隨時待命，以應對物業可能發生的任何緊急情況。
- 會計和記錄保存：為了避免稅務局（ATO）的抽檢，你需要保持準確的會計記錄，並管理好物業的支出和收入，為每年的財政年度做準備。
自我管理可能適合那些有時間和並有經驗豐富技能的物業持有者。但是，如果你是新業主或根本沒有時間管理物業，聘請專業的物業管理公司絕對是一個有效的解決方案。
物業管理公司如何為你慳錢
當你在計算維持投資物業上的各項開支時，還要考慮到聘用物業管理公司是一項持續的支出時，有些物業投資者會認為費用可能是不必要。但長遠來看，這個支出能抵消將來一些無謂的物業維修費，能夠確保租金按時收取。最終能夠幫助你節省一些未來不必要的費用，對於有經驗的物業投資者來說是必要的。以下是物業管理公司如何能把你的投資物業達到最佳化：
- 找到好租戶：物業管理公司能夠迅速找到可靠的租戶，他們會按時支付租金。這會幫助你避免因為物業長時間空置而導致的收入損失。
- 及時收取租金：物業管理公司有經驗和手段來按時收取租金，並採取適當措施處理持續拖欠的租金情況。
- 預防性維護：通過及時解決維護問題，物業管理公司可以防止小問題演變成高昂的維修費用。
- 租金評估：一間有經驗而負責任的物業管理公司，會定期審視該物業的租金是否符合現時市場租金價格，確保你達到預期的投資回報。
- 法律合規：物業管理公司會確保你的物業符合在該州的法律要求。他們還可以在任何法律糾紛中代表你行事。
- 降低租戶流失率：一個好的物業管理公司會有完善的做法，例如保持開放溝通和解決租戶問題。這可以使你的租戶更滿意，從而降低流失率。
選擇優秀物業管理公司的5個貼士
選擇合適的物業管理公司可以幫助你充分發揮持有物業的好處。以下是選擇最佳物業管理公司的五種方法：
- 查看他們的經驗和聲譽：尋找有成功記錄和其他業主積極評價的物業管理公司，他們應該在管理與你的物業類似的物業方面擁有豐富的經驗。
- 選擇提供多種服務的公司：確保你選擇的物業管理公司提供你所需的服務，並且其收費結構與你的預算相符。
- 能否跟他們良好地溝通：有效的溝通在物業管理中至關重要，尤其是他們將成為你和租戶之間的橋樑。選擇一個能夠快速回應你的電話和電子郵件，並保持與業主和租戶之間開放溝通的物業管理公司。
- 審查他們的租戶篩選流程：了解他們的租戶篩選流程，以及他們如何為你的物業找到可靠的租戶。
- 確保他們的費用結構透明：選擇一個收費透明的物業管理公司，並且能夠清晰說明可能適用的其他費用。
物業管理服務可以為你的投資帶來許多好處。無論是節省你原本用於管理租賃問題的時間，還是為你的區域獲得最好的租金收入——經驗豐富的物業管理公司是物業持有者的最佳拍檔。
無論你選擇專業的物業管理服務還是決定自行管理物業，重要的是你要了解在昆士蘭作為業主的角色以及你的法律責任，以確保成功並有利可圖的房地產投資。
如你也有物業管理公司的需要，歡迎與我們聯絡！
