2025年布里斯本房地產市場預測
布里斯本繼續是澳洲表現最強勁的首府城市樓市之一，預計在2025年仍將保持強勢，住宅價值將持續走強。過去幾年，布里斯本的樓市迅速增長，自COVID-19疫情爆發以來價格上漲了67%，目前樓價已達到新高峰。
與全國其他地區一樣，布里斯本的租賃市場正面臨危機，空置率處於歷史低點，而租金卻不斷飆升。
對於布里斯本獨立屋的需求依然強勁，尤其是在內城和市中心的地區，同時對於生活方式地區的需求也十分突出，這些地區的表現可能會超過外圍郊區的低價房產。
同時，對於公寓的需求可能仍然較弱，但越來越多的昆士蘭人將布里斯本內環郊區的聯排別墅視為首選居住形式。
你是否好奇布里斯本房地產市場在2025年的前景？
在2024年期間，布里斯本繼續保持著澳大利亞最強勁的首府城市住房市場之一，並且在2025年預計也將保持相同的勢頭，住宅價值將繼續穩步增長。
布里斯本的房地產市場在過去幾年內飆升，自新冠疫情爆發以來價格增長了67.7%，目前達到了價格的新高峰。
這一驚人的增長已將布里斯本的房屋中位價推升至超過墨爾本的水平。
隨著買家在2024年春季擁有更多的選擇，上市房源的增加導致價格增長的速度有所放緩。
儘管如此，布里斯本仍然是過去一年表現最強勁的首府城市市場之一，房價比2023年11月水平高出12%。
以下是布里斯本最新的房產中位價數據。
布里斯本房地產市場最新動態
儘管上市場出售的房屋數量增加以及樓價上漲令房產的可負擔性降低，但布里斯本房地產市場預計在2025年將繼續保持強勁增長。建築業放緩導致新住房供應不足，令買家的需求集中在現有房產上。
在2025年，布里斯本房地產市場可能會經歷兩個截然不同的階段，前半年的增長較為緩慢，而隨著利率下降，買家和賣家的信心將在下半年復甦。我們認為發現戰略性投資者和購房者正積極尋找升級機會，精挑細選市場中的最佳選項。價格較低的房產正錄得更強勁的價格增長，布里斯本底部四分位的樓價比2022年的高峰期高出30%。
布里斯本價格增長分段情況
即使利率下降，可負擔性對於許多潛在買家來說仍將是一個挑戰，買家只能支付他們經濟能力範圍內的價格。因此若能投資於工資增長快於平均水平，且居民擁有多元收入來源（不僅是工資）的地區。這些地區將優於價格較低的郊區，因為在那些價格較低的郊區，居民仍然會面臨購房困難的問題。
布里斯本2025年表現最佳的投資房產
布里斯本的房地產市場正準備迎接令人興奮的一年，精明的投資者將有很多機會挖掘其潛力。隨著基建項目加速推進、州際移民需求激增以及生活方式趨勢的轉變，準確找出具增長潛力的住宅類型和區域至關重要。
生活方式與增長型郊區的獨立住宅
布里斯本那些具有生活吸引力的成熟郊區的獨立住宅，將繼續成為市場表現最佳的房產類型。隨著越來越多的家庭和專業人士從南部州份遷移到布里斯本尋求更多空間、更高的可負擔性以及更好的生活方式，這些成熟郊區的房屋需求將保持強勁。這類房產不僅具有資本增長潛力，還能提供穩定的租金回報率。建議投資者購買3或4臥室的獨立住宅，並確保房產靠近學校、公園、購物中心和交通樞紐。具有翻新潛力或額外土地以供未來開發的房產尤為有價值，能夠讓投資者“製造”資本增長和租金增長。
布里斯本的內城郊區如Paddington、Ashgrove和Red Hill預計將表現強勁。這些地區融合了傳統魅力、靠近CBD的便利以及濃厚的咖啡文化。土地的稀缺性，加上專業人士和家庭持續的需求，令這些地區非常適合資本增長。
此外，布里斯本的西部郊區如Indooroopilly、Chapel Hill和Kenmore也屬可考慮地區。這些郊區以優質學校、綠化空間和適合家庭生活的氛圍聞名，需求穩定且具有較高的租金收益和資本增長潛力。
布里斯本的Stafford、Kedron、Wavell Heights、Cannon Hill、Camp Hill和Mansfield等地區，由於基礎設施改善、臨近主要就業中心、優質學校，以及士紳化進程全面展開，正受到越來越多家庭和年輕專業人士的青睞。這些地區提供了相對可負擔的入門選項，未來幾年內資本增長前景良好。
內城及中圈郊區的聯排別墅
布里斯本對中等密度住宅的需求持續增長，因為越來越多的人尋求比公寓更寬敞、但比獨立住宅更可負擔的選擇。聯排別墅提供了絕佳的平衡：相比公寓空間更大，但價格低於獨立住宅。
這一類型的房產在年輕家庭、專業人士和縮小居住面積的買家中越來越受歡迎。帶有3臥室、位於低密度現代化開發項目中的聯排別墅，並且靠近交通、零售中心和生活設施，是長期投資的良好選擇。帶有戶外空間或私人庭院的房產尤為搶手，因為無論是租戶還是自住者，都更願意用庭院替代後院。
建議關注南布里斯本（South Brisbane）和Greenslopes的聯排別墅。這些內城地區正經歷快速變革，新基建和城市更新項目吸引了投資者目光。由於臨近CBD和醫院，專業人士的租賃需求穩定。
Carina和Camp Hill也是值得投資的區域。這些郊區距CBD僅7-10公里，吸引了大量年輕家庭和專業人士，尋求更寬敞但價格更可負擔的居住選擇。這裡的聯排別墅提供了良好的租金收益和未來資本增長潛力。
Stafford和Kedron擁有便捷的公共交通、購物中心以及靠近布里斯本機場的優勢，這些北部郊區正成為聯排別墅的熱門地點，吸引了租戶和自住買家的混合需求，具有良好的租金收益和增長潛力。
精品小型公寓
雖然應避免大型高層公寓，但位於良好地段、具有“家庭友好型”特點的小型精品公寓（通常為4-20戶）預計在未來幾年內表現良好。這類公寓吸引那些希望享受公寓生活便利，但又不想忍受大型社區擁擠的租戶和自住者。
無法負擔獨立住宅或聯排別墅的投資者，可以考慮購買帶有2臥室的公寓，其佈局寬敞、裝修品質高，並配備陽台、安全停車位以及靠近咖啡館、餐廳和公共交通等生活設施。
時尚的河畔郊區如 New Farm和 Teneriffe 始終受到年輕專業人士和縮小居住面積買家的熱捧。由於靠近CBD、高檔餐飲選擇和娛樂設施，這些地區的精品公寓具有強勁的租賃需求和資本增長潛力。
West End和Highgate Hill以其充滿活力和多元文化的氛圍聞名，持續吸引尋求都市生活方式的租戶和買家。這些地區的精品公寓表現良好，得益於靠近CBD、文化景點和娛樂設施的優勢。
位於北部內城郊區的Albion和Wooloowin正在快速士紳化，基建升級和新開發項目吸引了租戶和自住買家。這些地區的精品公寓提供了可負擔的入門選項，並具有良好的長期增長前景。
布里斯本房地產市場動態
根據Ray White的分析，未來昆士蘭州有望在2025年擁有比維多利亞州更多的百萬澳元郊區。
在澳大利亞的六個州和兩個領地中，昆士蘭州增長最快，過去十年內百萬澳元郊區的數量增長了25倍，從僅有的7個增加到174個。排名第二的是澳大利亞首都特區（ACT），百萬澳元郊區的數量從2014年的僅6個增長到2024年的70個，增長了11倍。
如果過去十年的增長率在未來12個月內保持不變，預計將有約99個新郊區突破百萬澳元大關。其中，30個郊區來自新南威爾士州，24個來自昆士蘭州，18個來自維多利亞州。這意味著昆士蘭州很有可能超越維多利亞州，成為擁有第二多百萬澳元郊區的州。
布里斯本的租賃市場依然極度緊張
Dr. Andrew Wilson報告指出，布里斯本的租賃市場在2025年開局對租戶來說仍然艱難，租金普遍上漲，並且無論是獨立住宅還是公寓的空置率都接近歷史最低水平：
- 布里斯本獨立住宅的空置率為 0.9%，過去一年租金上漲了 9.3%。
- 布里斯本公寓的空置率為 1.0%，過去一年租金上漲了 24.8%。
2025年1月14日布里斯本住宅空置率
和全國其他地方一樣，布里斯本的租賃市場正處於危機之中。近年來，布里斯本吸引了大量投資，許多人遷移至該城市以享受工作機會和高品質的生活。然而，移民潮導致租賃房屋需求增加，使得空置率始終保持低位。目前的空置率對房東來說可能是好消息，但卻加劇了布里斯本本已壓力重重的租賃市場，租戶在尋找可負擔住房方面越來越困難。
2025年1月14日布里斯本每週租賃房源數據
2025年對租戶來說不太可能帶來任何緩解，因為儘管政府出台了政策以減少激增的移民數量，但新建住房的供應仍然嚴重不足。
布里斯本2025年房地產市場的主要趨勢
布里斯本的多個基建項目，包括Cross River Rail、Brisbane Metro以及為2032年奧運會所做的準備，正在改變這座城市的面貌。受這些發展影響的郊區可能會看到需求增加，並持續實現資本增長。
同時，由於布里斯本的住房更加可負擔、生活方式更具吸引力以及就業機會增多，該城市繼續吸引來自悉尼和墨爾本的居民。這一趨勢推動了以家庭友好和生活方式為重點的郊區需求增長。經歷城市更新和士紳化的郊區通常表現優於其他地區，因為這些地區吸引了更多富裕的居民（包括自住者和租客），從而進一步提高了住房和租賃房產的需求。展望未來，高品質房產將更受青睞，並更加注重宜居性。
這也解釋了為什麼在生活方式地段中，對A級住宅和具備投資價值的房產需求旺盛，許多房產的價值依然保持穩定。買家將願意為那些空間更大、更安全的房產支付更高的價格，但這不僅僅是房產本身需要滿足這些新需求，房產所在地的“宜居性”也將成為一個重要因素。
對許多人來說，宜居性意味著以下幾個方面的結合：
- 便利性：靠近公園、商店、生活設施和優質學校
- 通勤便捷：雖然公共交通的重要性可能會減弱，但仍需具備良好的交通系統
- 就業機會：靠近工作地點
另一個推動布里斯本資本增長的因素是學校劃區（School Zones）。
作為購房決策的一部分，許多家長和投資者會考慮房產的地理位置是否位於優質學校的招生範圍內。對於許多人來說，購房不僅僅是尋找一個居所，更是在尋找一種生活方式，而教育是這幅圖景中的重要組成部分。
布里斯班和昆士蘭的房地產市場之所以強勁，多虧了大量國內移民的湧入。在疫情和隨後的封鎖期間，房地產市場的蓬勃發展使許多澳洲人，尤其是來自維多利亞州和新南威爾士州的人，向北遷移到陽光州，尋找生活型郊區的更實惠房產。州際遷移在2023年進一步加快，對於尋求生活方式變化的人來說仍然具有很大吸引力。黃金海岸和陽光海岸的熱門地區由於能夠在家工作的靈活性增強和往返大城市的通勤次數減少，需求強勁。
同時，布里斯本的房地產投資者活動也非常活躍，特別是在住宅方面。這種興趣不僅來自當地買家，還來自州際投資者，他們看好布里斯本房產價格的增長潛力及租金回報的優勢。
值得注意的是，昆士蘭的房地產市場多元化，東南昆士蘭的不同地區表現各異，預計將繼續如此。
截至2024年6月30日的12個月內，昆士蘭錄得人口增長率為2.3％，高於全國平均水平（2.1％）。
更多的人口增長預測正顯現在地平線上
聯邦政府的預測表明，到2032年布里斯本主辦奧運會時，昆士蘭的人口預計將增長超過16%。作為澳大利亞分佈最廣的州，人口分布預計將向城市傾斜，預計到奧運會點燃甘巴體育場（The Gabba）的火炬時，大多數昆士蘭人將居住在大布里斯本地區。大布里斯本地區的增長預計將快於昆士蘭其他地區，預計2022-23年首府的增長率為1.9%，而州內其他地區為1.4%。這意味著昆士蘭的人口在未來幾十年將會激增，從目前的540萬人增加到2046年的最多827萬人。
布里斯本的基本面非常強勁 不僅是布里斯本的人口和遷移增長支撐著州經濟，城市的其他基本面也非常強勁。昆士蘭在2023年1月首次成為表現最佳的州經濟體，這在歷史上是前所未有的。
當時的CommSec州際經濟報告顯示，得益於強勁的人口增長、穩固的就業市場和對能源資源（如煤炭和天然氣）的海外需求，其經濟增長速度超過了澳洲的其他任何州。
正是這種就業增長推動了創紀錄的遷移水平，因為大多數人在沒有就業前景的情況下不會願意做出改變生活的大移動。這是過去十年上半期陽光州所缺乏的。
儘管在房地產繁榮之前，布里斯本的房產市場價格更為實惠，但對於那些希望在利率急劇上升時購房的買家來說，它仍然代表一個有價值的好處。
即將到來的2032年奧運會，由布里斯本主辦，將只會給城市帶來更多壓力。
為什麼？
因為基礎設施支出是住宅房地產中最有力的驅動因素之一 — 它可以改造當地經濟並引發房地產繁榮。這是因為重大基礎設施項目可以通過改善某個區域的可達性或便利性來提升地點的吸引力，同時在建設期間也能創造經濟活動和就業機會。
考慮到布里斯本房地產市場內有多個市場，位於CBD 5-7公里範圍內或學區優良地區的獨立住宅似乎將繼續強勁增長。My Housing Market的首席經濟學家安德魯·威爾森博士看好布里斯本的房產市場在2025年的表現。
牛津經濟近期對布里斯班房價在未來三年的走勢做出了以下預測。
綜合各項因素，布里斯本未來幾年的房地產市場仍被看好，無論是自住還是投資者，都值得關注這個充滿潛力的城市。
如果你希望了解更多布里斯本的區域發展、購買策略或物業選擇，歡迎隨時與我們聯絡。
