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【YouTube】Buyer’s Agent 分享2024年第一季市道狀況和預測

【YouTube】Buyer's Agent 分享2024年第一季市道狀況和預測

今次我想跟大家分享一下2024年第一季市道在Brisbane的樓市狀況和預測！

大家有留意Brisbane的樓市都應該會感覺到現在Brisbane買屋越來越難。而根據在不同渠道的預測，以及我在每個星期為客人睇屋的情況。我可以敢講，Brisbane的樓市增長將會持續。在澳洲的樓市，一向是市場主導，當你有足夠的需求，而供應不足夠，越多人同時去爭相同物件的時候，你便需要付出更多錢才買到。大量的移民潮，除了香港人之外，有來自不同國家的人都會想移民來澳洲生活。截至去年的數字，在2022-2023年內，移民人口數字已飆升到737,000人。比起過往5年，平均移民數字只有515,000人, 增加了接近30%。當然這個人口數字亦包括了國際留學生，他們對於在Brisbane住屋的需求都有著很大的影響。除了海外移民，州際移民的數目亦有增加，在其他州份如悉尼或者墨爾本的人，都會考慮移居到Brisbane。直至2023年6月為止，其他州份移居到昆士蘭就已經有107,395人，根據聯邦政府的預測，預計到2032年Brisbane舉辦奧運會時，昆士蘭的人口將會增長超過16%，人口將在未來數十年內急速增長，從目前嘅54萬人增長到2046年可能會多達827,000人。

Brisbane又或者應該是昆士蘭，為什麼這麼受歡迎呢？

因為始終在Brisbane生活上的開支比較低，而且在Brisbane有更多就業機會，競爭相對較少，所以吸引不少其他州份的人移民到Brisbane追求比較舒適的lifestyle。

Brisbane的獨立屋仍然是自住人士又或者投資者的首選，始終Brisbane的樓價仍然是比較容易負擔，買家是會願意選擇有自己土地的獨立屋。話雖如此，在一些比較靠近市中心或附近圍繞的地區，也多了不少人考慮買Townhouse。因為自住的話，他們都想選擇一個地點方便，而且在不錯的校網區裏生活。所以在以上提及過的因素：移民、生活質素、樓價的可負擔性，都讓Brisbane的樓價有著強勁的上升潛力。再加上我們現在正經歷租屋危機，Brisbane的房屋現時的空置率平均是低於 1%，所以可觀性的租金回報都吸引不少其他州份的投資者。

我們來看看由CoreLogic提供的資料，在剛過去2024年的第一季，Brisbane的整體升幅有成3%，Sydney仍然有 0.9%的升幅，反而Melbourne下跌 0.2 %。

有不少銀行仍然預測在2024年，Brisbane 樓市將會有7-9%的增長。ANZ銀行預測在2024年會有 9-10%的升幅，CBA (Commonwealth Bank)預測 6%，WestPac預測會有 8% 增長。

而Oxford 經濟學家預測在未來 3年，Brisbane的物業中位數會升至$1.21M。

不過重點是，現時你見到賣盤的情況是非常少，導致很多時多個買家去爭同一個盤。有些買家為求想要買到屋，亦要出更高價才買到。有時我跟地產經紀閒談，他們都說業主若果賣了屋，也不知應該可以搬到哪裡。所以在市場上放賣的盤可以說少之又少。

究竟現在Brisbane購買物業是不是一個好時機？

其實就等於買股票一樣，你永遠不會知道樓市是否已去到最底，亦無法預測樓市會否繼續升。就好像在Covid發生的時候，基本上每個人都認為樓市一定會跌，因為lockdown時很多店舖都停業，人們無工返無糧出。但誰料因為這樣，反而很多行業轉為網上營運, 而且科技令很多行業都可以在家工作。在這個時候，政府為了能夠維持經濟穩定，銀行開始減息，引發了人人買樓推高了樓市。

所以投資買樓的最好時機，就是當你計好數，在資金容許的情況下就要開始。因為在Brisbane買樓是一個長遠的投資，一些短時間內的起跌是難免的，所以穩定的租金收入是重要的考慮因素之一。當然聘用我們Buyer’s Agent幫忙，幫你做足功課同資料搜集, 尋獲性價比高的物業，你就會更加得心應手。因為很多時你見到的是大數據，例如過往季度Brisbane整體樓市有增長3%，但其實不會每一個區都同樣有3%升幅。有些區可能高於3%，但有些區可能只有1%的升幅，所以有Buyer’s Agent幫手，可以提供到即時的市場數據，減低你要花費做資料搜集的時間。

最後就是買自住物業的朋友，我的建議是：絕對絕對不要等！早買早享受，遲買樓價就越難承受！

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【YouTube】Buyer’s Agent帶你見識Brisbane Open Home可以有幾「騎呢」？！

【YouTube】Buyer's Agent帶你見識Brisbane Open Home可以有幾「騎呢」？！

作為Buyer’s Agent，我在每個星期也會為客人到各區睇樓，有時候你真的會發覺看相片和到現場視察是很不同。今次我為大家整理了最近為客人睇樓的資料，分享平時睇屋時的發現。有些情況可能是化妝屋，有些是奇形怪狀的設計，有些更可能隱藏著安全性的問題。當我去open home的時候，我都會幫客人指出有需要注意的地方，避免踩雷！

虛有其表的化妝屋

第一間我想分享的，是位於Albany Creek的一所四房單層磚屋。這區的樓價其實升了不少，房屋土地面積一般有600-700平方米。在早兩三年前，在這區還可以以$70多萬買到相同質素的房屋。可是，現在的價位已高達$100萬澳紙了。我這位客人其實比較喜歡雙層的磚屋，但見到這間屋的土地面積有近785平方米，更有游泳池，所以他也要求我為他去看一看。

我們先看看放在Realestate.com上的相片，你可以見到牆身是淺藍色。但當日我視察的時候，清楚見到油漆上有很多瑕疵，而且也發現很多位置的油漆都塗出界，給我的感覺是業主自行上油。例如在牆身的窿，你若是找專業師傅施工的話，他們會將牆身用沙紙磨平後才上油。

我們再看看廚房的中島，如果你看之前的相片，業主是將原本的廚房拆卸，改為以一個中島的形式放在屋的中央，牆身裝上一排廚櫃，但你們會唔會都跟我一樣覺得有問題？

廚房的煮食爐只是用一個電磁爐的形式，並沒有安裝抽油煙機。鋅盤位置跟煮食爐位置也有點距離。這個中島的外觀設計是比較時尚，但同時佔據了飯廳很多位置，未必很適合我們華人家庭的煮食模式。

外面庭院的地方算很大，我個人都很喜歡這樣大的庭院，在戶外但也有蓋篷，可以讓小朋友有些室外的空間，而且屋主亦安裝了風扇，不會感到很焗促。

正當我慢慢行到庭院中央位置的時候，感覺到地面不平。從舊相片可見，原本的庭院比較小。所以我猜測有可能是起建庭院的時候沒有將地面剷平。一般起建庭院，會在地面中間加一個防水層減少水分積聚和減低影響磚的持久性。如果這個庭院真的建得不好，其實需要重新做過，將所有磚起出，重新舖上防水物料，減少日後會出現的問題。

當日我在差不多完成視察時，隨手翻看agent提供由業主一方做好的房屋檢查報告。內容提到屋頂有積水的情況，客廳天花板和業主重新裝修的浴室都有濕氣的現象。所以由種種跡象顯示來看，這有可能是化妝屋，即是只修飾表面的部分去讓你感覺間屋很靚，但問題可能就會逐一出現。考慮到這些不明朗因素，而且有可能要花高昂的裝修費用，我還是勸客人放棄這間屋。

屋主私自改建的騎呢大屋

我們再看看下一間，我們同樣都是被它地大而且擁有游泳池所吸引。從Realestate.com網上相片可見，這間屋的環境不錯，後花園對出有個甲板，飯廳可以看到游泳池。全間屋都是用磚和木地板，打掃比較方便。

現在看一看我視察當日的情況。我首先看到carport的位置，前方有個電動閘，但另一邊則沒有密封。在於carport來說算是正常，但只不過我發現在左邊正安裝了一些層架，應該是屋主用來擺放工具。很多本地人都喜歡將工具或是放在車房，或是放在棚屋。問題是這個只是carport，並不是一個密封的車房。你不會想將物件放在外面，雖然他應該會將這部分加鎖，但感覺還是有點奇怪。

這時我進入屋內看，屋主將主人房的衣櫃櫃門改裝，在另一邊加上層架，這樣看來會顯得有一點格調。但很明顯主人房的套廁看得出是自行加建出來，即是本身起屋的時候不屬於建築圖則內。所以要是真的想要買的話，我會建議要求屋主提供council approval，還需要索取收據好讓買家知道是那間公司興建和是否有牌照等。

再看看廳的位置，你可以見到廳與廳之間的地磚是不同顏色，屋的整體的設計上很不一致。

甲板對望著游泳池感覺幾舒服，但當你細望之下，原來泳池底部好像補衫一樣，有很大的範圍明顯是修補過的。

當我來到這個洗衣房時，重點來了，當我想打開這道通往外面的洗衣房的門，奇怪事就發生了！道鐵門是鎖著，完全打不開，若然你真的打開了，你是會成個人跌了出去。讓我們到外面看一看洗衣房對出的情況。你會見到洗衣房和地面的距離相差一大截。起屋的時候當然是不會這樣設計，如果將間屋升高又不會只是升高少少，我真的完全猜不到其用意。我覺得或是直接封了，又或是加上梯級，然後放晾衫架在旁邊。

看了間屋一段時間總是覺得怪怪的，感覺是屋主局部改動，裝修完全不統一，很「騎呢」的！這些都是你靠看相片不會發現的事。話雖如此，這間屋最終都以$88萬多賣出，不過買家當然就不是我的客人。

屋主分間的尖頂屋前屋

看完一些另類的屋，現在帶大家看一間裝修漂亮一點的。我的這位客人對Brisbane不很熟悉，所以都為他們走訪不同的地區，例如Pallara, Heathwood, Springfield Lakes一帶，這一間屋在Capalaba，是客人想要較新淨的屋。

從Realestate.com網上相片可見，這間屋同樣是由屋主改建而成，樓齡大約20至30年。這類型的屋有人會特別喜歡，亦會有人特別避忌。這些尖屋頂將樓底拉高，能提高整間屋的空間感，但亦因為沒有天花板，直接就見到屋頂的橫樑。在風水學的角度來講有些人會很棹忌，覺得橫樑壓頂，好像將所有運勢都壓住。而且一般屋頂在天花板之間都會裝上隔熱層，所以這些屋有可能熱的時候會很熱，凍的時候會很凍。

再看看廚房，原本有道牆相隔，屋主把牆拆卸，重新改裝成中島。而且可看到全屋髹油，地板也重新打蠟。

我們去看看他們其中一間房，這間房擺放著一張BB床和一個小孩的小帳篷。這間房面積很小，不算是一個正常大小的睡房。根據平面圖，你看到這個所謂睡房只有所2.4米 x 2米。

依照舊有的平面圖發現原來這原本是洗衣房。屋主拆掉原本的去水位，將原本一間三房的屋當作四房屋出售。這個地方要注意，因為原本的建築圖則只有三房，等於很多時一些業主將車房改裝成睡房又或者多用途房。如果你是用貸款買的話，你以為是買一間四房的屋，但銀行有時估價仍然只會當三房計算，這樣你便會失了預算。

車房對出有個前花園，亦有安裝圍欄，我個人會特別喜歡，一來可以提高私隱度，二來如果後花園被太陽囇著，孩子的活動空間可以移到前面。

再行出去的時候，我發現這是屬於一間屋前屋。原來屋主將屋的後半部間開，多起一間屋在後面，將原本的雙車房改成單車房，騰出空間做share driveway，讓後面屋的車都可以出入。

這些情況視乎個人，有些人會不介意，但有些人會介意跟後面的鄰居太近，也不喜歡在屋的隔離經常有車出入。可是，這些情況其實經常發生，因為現時在市場上沒有太多選擇，所以我會提醒客人不要退而求其次。因為買屋都是一個長遠的投資，亦需考慮將來是否容易轉手。所以我寧願客人退一步想清楚，寧願耐心選擇一間理想的屋。

西斜三層聯排隱藏著安全危機

最後我們來到Indooroopilly的一間Townhouse。跟之前提到一樣，在網上看相和到現場親身視察是很不同。空間感或者一些較細微的地方都真的需要現場視察才知道。所以我的buyer’s agent服務是無論如何都一定會親身視察物業，了解周圍附近的環境，拍片給客人去考慮才決定是否出價。

這間Townhouse位於一道很斜，又上又落的街道。在Indooroopilly有些位置會可能出現水浸，即使這間物業不屬於水浸範圍，但在這條街道的一個底部會較容易出現地表逕流。我剛到達時是黃昏時間，太陽剛剛照在街頭的最高點，因為角度問題，難於看到對頭車，這樣十分危險。

這間Townhouse是三層高，車房在下層，中層為客飯廳和正門，樓上則睡房。在一些熱門地區，三層的Townhouse都很平常，因為要高空發展。

主人房對出是大馬路，而且這條馬路算很繁忙，經常車來車往，需要考慮如私隱度和嘈音等問題。

從相片大致上可看到房與房之間的空間很狹窄，這兩間房的坐向都是西斜，當時大約四時多，這兩間房都感覺很熱。亦因為西斜的緣故經常需要下百葉簾擋著太陽，或需要經常開冷氣。

我也發現了這間屋一個隱藏性的問題。在屋前方一個小小的空間見到，在屋和護土牆之間有一個小罅隙，雖然不是很闊但我也需要側身才穿過。穿過後原來可以直達客廳外露台的位置。但因為我站立的位置是屋的第二層，這罅隙是完全沒有任何閘門擋住，也沒有其他後花園空間。這個位置距離地面有兩米高，你可以幻想小孩走了出屋外，很好奇地由這罅隙走出去不幸跌下是非常危險！我客人的孩子年紀還小，這間屋都不是他的首選。

今日跟大家分享了一些我去視察時的大發現，希望能幫助大家避開一些中伏地方。

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【YouTube】Brisbane買屋的五大迷思

【YouTube】Brisbane買屋的五大迷思

打算在Brisbane買屋遇到不少疑惑，又不知如何開始，不如看看我今次的文章吧！我會剖析市場觀念中的疑問，避免大家陷入困惑中。

迷思一・在Brisbane買屋需要支付中介費用嗎？

你可以在realestate.com.au見到有哪些房屋是正在放售的。而你在網上看到的經紀(seller agent賣家中介)都是代表業主。澳洲地產經紀是不能夠同時代表賣方和買方的，因為這樣會有利益衝突。他們只能夠代表其中一方，並只可以收取其中一方的服務費。如果你想要購買房屋，你便需要直接跟賣家的地產經紀聯絡。由於他們都是代表業主，未必會從你的角度出發去考慮房屋是否適合你。他們的主要職責是幫助業主將房屋以好的價錢賣出。所以，如果你擔心該如何應對地產經紀，又想找一個可以代表你的專業人士去買屋，你便可以考慮聘用Buyer’s agent。Buyers agent會從買家收取服務費，幫助買家做資料搜集，進行房屋視察與及商討價錢。而且盡責的Buyer’s agent會為你分析房屋是否切合你的生活需求、樓宇的質素、或者同區比較是否在一個好的地段等等。

迷思二・如果不在Brisbane當地仍然可以簽署買賣合同購買物業嗎？

答案是可以。自Covid 後，由於不能面對面接觸，從那時開始，大部分在昆士蘭的買賣合同都允許使用電子簽名。在這裏比較常用的電子簽名平台是Docusign. 這個平台的認受性比較高，而且擁有足夠的安全性，例如密碼和個人辨識技術來確認簽署者的身份。一般在合同簽署後，律師亦會透過視像和不同的身份驗證方法來確認買家的身份。

迷思三・簽了合同後有多少天的冷靜期？賣家收到更高的出價可否違約？

在昆士蘭購買房屋，你可以有五個工作天的冷靜期。這五天的冷靜期由雙方簽署合同當天開始計算。買家可以在這段期間考慮是否繼續進行交易，或是選擇退出合同。但要注意的是，買家在冷靜期內取消交易是需要繳付賠償金給賣家，賠償金則是物業購買價的0.25% 。如果你在合約上有其他條款，例如subject to building inspection，即是房屋報告有嚴重缺陷的話，買家可以終止合同。又或是subject to finance，即是申請不到貸款，合同需要取消。這些在合約上的條款未能滿足或達到要求的話，買家可以透過律師終止合同，並且取回訂金。當然買家的要求需要合理和需要在證明文件下進行。在澳洲，當業主同意價錢簽署合同後，是不能夠退出合同，即使有其他買家出更高的價錢，業主都不能賠償或退回訂金而退出合同。只能夠待買家在滿足不到合同條款下退出合同。

迷思四・在澳洲買屋有需要做Building inspection(房屋建築報告)嗎？

在澳洲買House/townhouse或者unit，買家都會做房屋建築報告，因為建築檢驗師會為你檢查，房屋有沒有存在結構性的問題，例如內外牆及地面有沒有裂痕、地板是否不平，有沒有地基沉降的現象，或者天花板有沒有水印，是否曾經出現漏水的情況等。

業主提供的那份房屋報告又可信嗎？一般檢驗師都有他們的牌照，如果是很明顯的結構問題，他們不會因此做假。但很多時房屋報告內，除了列出一些嚴重的結構問題，他們同時亦會列出一些小缺陷, 而很多時完成這個檢查的時候，我便會就這份報告上的內容跟業主議價。所以，我覺得自行支付檢驗師去進行房屋檢查是很重要。

迷思五・買磚屋是否就不會有白蟻？

在昆士蘭有大約80%的房屋的支架都是用木柱(Timber Frame)建成，好處是成本低和耐熱性較高，而且較為能源效益，減低排碳量。但是，亦會有可能有白蟻的情況。白蟻的主要食糧是木材，它們會透過在泥土底下在房屋的結構內掘隊道找尋食物，蠶食房屋的支架。雖然木柱會有塗層去預防白蟻，但一些太舊或者建築時做得不好的房屋，又或者起的時候做得唔好都會有出現白蟻蠶食的情況。而你平時見到的磚屋，一般是屋的表面，所以買磚屋就唔一定會無白蟻。所以點解需要搵building inspector 去做inspection。現時一般新起無耐大約10年樓齡的屋，都會出現白蟻蠶食的情況。而你們平時見到的磚屋都是屋的表面，所以買磚屋就不一定沒有白蟻。現時一般新建起大約10年樓齡的房屋，都會在建地基時加上一些Termite barrier(白蟻屏障)防止白蟻從屋的底下蠶食房屋。所以定期做害蟲和白蟻的檢查，去保護間屋的結構是必需的。

另外就是，建屋時用鋁或鐵的支架會否更好呢？一般來說鐵的支架比木的支架價錢高10-20%。以我所知，用鋼架建的房屋的確是會比較熱。當熱漲冷縮的情況下，會產生一些鐵與鐵之間的移動聲，有時都幾嚮。雖然木架都會發生，但相對聲音較小。兩種支架都有其好壞之處，有時都會因個人喜好而定。

今次為大家解答了Brisbane買屋的五大迷思，希望大家喜歡我的資訊。

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【YouTube】Brisbane買屋有幾繁複，準備功夫你知道多少？TR 和PR 簽證買屋又有什麼不同？

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即將打算買屋，無論你是買來自住或投資，都是一件令人興奮雀躍的事。在Brisbane買屋前有什麼需要準備？如果你是TR 簽證，跟PR簽證在購買房屋上又會有什麼分別？有哪些雜費需要考慮？ 直接向銀行申請貸款？還是請broker幫手？今次我會為大家講解一下。

了解自己喜歡的物業類型

在網上Realestate.com或Domain.com內可以找到各區的賣盤，你可以參考下，了解自己喜歡那類型的物業。這兩個網站亦有不少數據可提供，例如每一區的大概中位數，市場過往走勢等。

預算和貸款

而另外需要準備就是預算。是否需要申請貸款？貸款可以借到幾多成？除了利息外，計算一下每個月的供款額等。客人會問我，是否必需要有pre-approval(預批)。有了pre-approval 當然比較好，一來你會更清晰自己的預算，二來若果銀行預先取得了你的財務狀況，助你先準備好需要遞交貸款的文件，當你簽署合同後，銀行會根據你的預批再安排你對房屋的實際狀況評估，他們審批正式貸款便會快得多。當然我亦有些客人不想耗盡他們的現金，在資金足夠和了解自己的財務情況下，也有試過直接買屋，簽署合同後才向銀行申請貸款。

銀行 VS Mortgage Broker

一般來說，應該直接向銀行申請貸款較好，還是找Mortgage Broker(貸款中介)幫手？自行聯絡銀行當然是最直接了當，銀行亦十分歡迎。但你可能都想貨比三家，所以Mortgage Broker就是擔當這個角色，他們會比較了解不同銀行的優惠，利率，條款細節等，幫你比較哪間銀行的貸款計劃最適合你。所以選一個好的，有責任感和經驗豐富的mortgage broker十分重要。因為Broker都會隔了一層，如果遇著的Broker不夠細心或者經驗較淺，便有可能出現延誤成交日子的情況，買家有可能需要為此作出賠償。而mortgage broker都是由銀行支付佣金的，在一般的情況下，找Broker咨詢貸款都不需要付費。如果大家有需要向銀行或Broker咨詢，我都可以有介紹，歡迎隨時聯絡我。

當了解買屋的預算就易辦事得多，你可以慢慢開始鎖定可以買到的區份。如果太貴超出預算，便不要浪費時間在這些區上。當然你在網上看到的只是該區的中位數，所以為何有些買家會找我們Buyer’s Agent幫手，因為我們對市場的走勢比較了解，亦有不同的付費系統作出估價，在幫忙客人出價時會更加得心應手。

TR和PR買屋在限制上的分別

當你取得PR(永久居民簽證)，你便跟澳洲當地公民一樣買房屋是沒有限制。你可以買多於一套物業，而且需要繳交的印花稅跟澳洲公民一樣，大約是樓價的3-4%。當然放租的話亦需要計算Income Tax(入息稅)。或當你轉售賺了的錢亦需要繳付Capital Gain Tax(資本利得稅)。另外在昆士蘭買屋也需要留意繳付地稅(Land Tax)。如果土地的價值是高於$60萬便需要繳付地稅。但這個是按土地的價值計算，不是物業的總價值計算。所以當你購買一所$80-$90萬的房屋，土地價值都很少機會達$60萬，當然越靠近市中心的房屋，土地價值便會越高。

如果你是TR(臨時居民簽證)，你在昆士蘭購買房屋又會有什麼限制呢？首先你是不能夠買二手屋來出租，你只可以買一所二手屋自住。由於你未是永久居民身份，所以會當你是海外人士，你是需要申請FIRB (Foreign Investment Review Board) ，而且亦需要繳付額外7%的印花稅。除了這幾點之外，TR 簽證人士，如果未能拿到PR繼續留在澳洲，你便需要在簽證完結的3個月前將物業賣掉，無論賺還是蝕都不會有豁免。所以有些拿取TR簽證的人，他們不想麻煩，便會考慮購買新屋自住，到簽證到期不能留在澳洲時，他們便將物業出租。另外，若然你取得TR簽證後想先買屋，但不會在澳洲長住的話，你是需要繳付空置稅。這個目的是想防止一些非永久居民人士買了屋後將房屋長期空置，而致有屋沒人住，所以政府希望能藉著空置稅減低房屋供不應求的情況。

全新物業 VS 二手物業

了解預算和簽證的限制後，你亦可以開始考慮購買全新還是二手物業。其實兩者都各有利弊。首先購買新屋，若然是樓花的話始終有風險，無論是獨立屋，Townhouse 或是Apartment，都有機會出現例如爛尾的情況、項目告吹、或者最後成本上漲，需要支付更多的錢才可以收到屋。建築商在預售前即使簽了合約，但因為外來的情況，例如建築成本上升而無法按合約上的價錢去完成工程。雖然這些情況不是經常發生，而政府亦有對建築商和發展商不同程度的監管，但有時真的不似預期。好像最近一個在Oxley的項目便要告吹，我的一位客人在香港已跟賣方Agent簽了合約付了訂金，但最近收到了消息，指建築商決定不建，因為早前簽的合約價錢太便宜。我的客人來Brisbane前是找我幫手租屋，他們的計劃原是暫租一兩年，待新屋建成後便可以一家入住。現在變成空歡喜一場，更要煩惱著跟律師查詢如何取回訂金。

建新屋未必能跟預期一樣準時收樓，樓花預售的時候，很多時連土地也未註冊, 到土地完成註冊後, 又要待所有建築計劃審批才正式施工。到最後審視交收，幸運的話需要8-12個月；不幸的話，可能長達兩年或以上。若果是投資還好，但自住的話，你期望建築商完全依照你的指示起建，確實是很花費精神心力。另外亦需要留意，現時很多新屋例如house and land package，都是在一些較偏遠和仍然發展中的地區，配套未必很充足，升值潛力亦會比其他已發展的地區較慢。當然撇除了地區的問題，如果係自住的話，該區亦有較多已發展的配套，都會有不少人希望擁有自主權，起建一所心目中的夢想屋。如果是較集中市區的townhouse 和apartment, 地點理想的話，也有人考慮買來自住。

而二手物業的價格，一般會較全新的屋便宜，而且能讓你檢查和視察到房屋的真實面貌，看到和觸摸到房屋的觀感和質料，減低了很多不確定的因素。而且二手屋多數在一些已成形的地區，周邊配套齊全。當然買二手屋也有缺點，二手屋都會有損耗的情況，需要做一些維修的工作。有時亦會潛著一些隱藏的問題，在買屋的時候未必察覺到。一些特色比較舊的房屋也未必能夠配合到現代生活的需求，或符合你的個人口味。

所以買屋需要考慮的因素非常多，各人對自住或投資屋的要求和喜好都不同。所以我們Buyer’s agent就是針對每位買家的需要，幫助買家選一所合適的物業。

買屋需要支付的雜費

最後我簡單跟大家講解一下買屋一般要支付的雜費。首先要樓價，然後是印花稅。剛剛已提到TR 和PR在印花稅上的不同，其次是過戶律師費，一般$1000-$1500，房屋結構檢查費用約$500-$800，房屋保險費大約$1200-$1800, 其餘是Council Rate和水費。注意在澳洲貸款高於八成的話，便需要繳付按揭保險Lenders Mortgage Insurance (LMI) ，這個會按你購買的物業價格和貸款申請來決定。如果你會委託Buyers Agent幫手，亦要預算Buyers Agent服務費用。要是你購買投資物業，需要支付物業管理公司的費用(Property Management Fee)。物業管理費跟大廈管理費(Body Corporate Fee)是不同的，大廈管理費是。購買Townhouse或Apartment便需要預算Body Corporate費用。

希望今日的資訊對大家為購買房屋前的準備有所幫助。

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【YouTube】Logan究竟是一個怎樣的地方？

【YouTube】Logan究竟是一個怎樣的地方？

你可能經常會聽到「吓？你想考慮買Logan的房屋？我建議你不要考慮了！」你可能亦有聽過Logan Bogan!! Bogan在英文的意思是形容出身低微的人。很多人一聽到Logan這名字都很抗拒。究竟Logan是否真的令人聞聲喪膽？今次我想跟大家深入去了解Logan究竟是一個什麼地方！

Logan City Council是Brisbane最大的一個市政府，覆蓋最多地區。

我們首先看看Rochedale South。

Rochedale South 是屬於Logan City Council。位於Rochedale隔離，Rochedale這個地區的房屋比較新，大部分都在澳紙$120萬以上。這區的位置方便，因為靠近兩邊的highway, 去東南西北都是30分鐘以內的車程，就可以直達Gold Coast, Sunshine Coast或者東面。距離Sunnybank都只是10分鐘左右的車程, 所以非常受華人歡迎。這亦因此帶動Rochedale South呢區的樓價，升幅越來越高。Rochedale south是一個已發展的住宅區，這裏大部分的房屋都有30年以上的樓齡，主要用weatherboard(擋風板)建成，木屋為主。就是受到鄰區Rochedale的影響，Rochedale South的樓價現已升了不少，一所三房雙層獨立屋已超過$80萬。

Springwood

Springwood是一個商業樞紐的地區, 有不同的商業服務中心，如醫務所，律師樓，會計師樓這些專業的樓宇都集中在Springwood附近一帶。而Springwood的另一邊主要是住宅區，與Daisy Hill相鄰。在Daisy Hill有一所排名頗高的私校John Paul College。靠近John Paul College的這一邊有一排大型屋，非常豪華，大部分土地面積超過1000平方米，樓價都要在$180萬到$200萬以上。所以在這一帶的地區都住了不少高收入人士，很多時事情都是相輔相成，有一所不錯的學校，自煞吸引好的學生好的家庭；而好的家庭好的學生，亦會選擇在這所學校讀書，為學校帶來更好的成績。在地圖往下看如Shailer Park和Cornubia，都比較受本土澳洲人歡迎，這些地區的房屋和土地都比較大，環境也比較寧靜。而且在這一帶的地區要通往Brisbane 的東面也很方便，露營愛好者都會在Cleveland或Wellington point出發到Stradbroke Island。

地圖上見到Daisy Hill後面就是Daisy Hill Forest, 所以這裏很難會再有大型的開發。

而在對面就是Ikea. 再過一點就有幾個令人聽到都怕怕的地區，如Woodridge, Slacks Creek, Logan Central和Kingston。這幾個地區有著「高犯罪率」和「高失業率」而聞名見稱。在Logan這邊一帶，你亦會留意到有很多澳洲土著Aborigines。在一百多年前，澳洲土著就是沿著Logan River河流一帶居住，你會找到不少土著的藝術和文化。直到60-70年代開始，昆士蘭房屋委員會就在Kingston同Woodridge一帶開發了大片的公屋用地，加上聚集了很多來自非洲的難民，這裏就慢慢演變成貧民公屋區。由於低樓價和低生活指數，慢慢地聚集了更加多的低收入或是靠拿取Centrelink的人來居住。拿取Centrelink即是無業人士，需要靠政府津貼來過活。所以有很多無所事事的人在閒置打躉，亦會有很多撩事鬥非的年青人，他們甚至會沿著火車沿線到不同的地區爆竊。所以亦都解釋了為何在Runcorn沿著火車路軌的房屋都會有爆竊嘅情況。

如果你不是經驗的投資者，因為你可能會怕遇到難搞的租客，或遇到不良的租客可能會破壞你的房屋。所以這些地區我建議最好可免則免。不過除著Brisbane的樓價不斷上升，未必有很多人負擔到昂貴的樓價，所以他們亦紛紛考慮在Logan的地區，英文叫gentrification, 即是城市發展遷移。他們在Logan的地區可以用平很多的價錢買到較大的房屋和土地，他們亦會考慮用平的價錢買入一些較舊的屋，拆卸再重新起建自住屋。他們可以起建擁有花園和游泳池的大屋，去維持追求的生活模式。其他地區如Meadowbrook, Loganlea, Bethania, Edens Landing, Loganholme和Tanah Merah其實都很不錯。附近有Logan的醫院，Griffith大學，而且靠近火車站和M1 Highway。所以對於本地人來講，樓價相對穩定，很受澳洲本地人歡迎。

而另外Logan亦佔據了西南面的大部分位置，人口不斷增長，發展商亦陸續開發很多新區，如Park Ridge, Logan Reserve，Yarrabilba, Green Bank和Flagstone等地區。這些新地區，房屋比較新淨，容易打理，但相對地資本增值會比較慢。

每個投資者都會有不同的取向，第一點你要知道自己的取向是資本增值為主？還是租金回報？另外就是你對於投資物業的投入程度，例如你只想放租，不用太多維修工作；還是你對維修都有經驗，你便可以考慮一些較舊和較平的屋再翻新轉賣。所以有時這些投資方向適合這位投資者，但不代表適合另一位投資者。

希望這篇文章可以讓大家了解Logan 其實是一個怎麼樣的地區，讓大家有更多不同的選擇。有興趣投資在Logan 地區的朋友，我建議可以再做更多資料搜集，又或者可以聯絡我傾傾。

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【YouTube】現時$70萬的預算可以在Brisbane買到哪些地區？

【YouTube】現時$70萬的預算可以在Brisbane買到哪些地區？

剛剛聯儲局就在9月初宣佈在這個月會暫停加息，隨著加息開始放緩，有不少投資者已經開始跟我聯繫，準備購買他們的下一所物業。其實在剛過去的3個月停止加息後，有些地區在過去的季度加起來已出現0.3-0.4%的增長。在這個樓宇買賣市場裡面，大家都看好Brisbane在未來10年的發展前景。Brisbane的生活環境舒適，競爭較少，而且生活指數較低，除了吸引了不少海外移民之外，在澳洲本土亦有不少住在其他州份的人紛紛遷移來到Brisbane定居和尋找工作機會。對於投資者而言，長遠來講買在一個高升值潛力的城市，當然能夠買得越平越好。今次我就會跟大家分享一下$70萬的預算，有哪些地區是值得買！

首先第一個我想分享的地區是Churchill。

Churchill 是在Brisbane的西邊，距離Brisbane市中心大概40分鐘的車程。雖然距離Brisbane 市中心有一段距離，但是，附近有一所出名的學校，Ipwich Grammar School。這所學校現時在Queensland的學校排名第12位, 校內學生排名出眾，學生家長的Socio Economic Status都在90分以上。而且Council政府亦提出改善由Brisbane到Ipswich的鐵路，希望將車程縮短至22分鐘就可以直達Brisbane市中心。這個地區治安良好。現時的物業中位數是$464K, 這個價錢你可以買到3-4房的獨立屋。而且這區不是經常有人放售，貨源很少，空置率大約1.17%。這裏居住的大概有3分1是租客。一所4房的房屋， 租金大約是每星期$420-$440，入場費非常便宜，而且租金收入不差，仍然有不錯的升值空間。

第二個地區我想分享的是Zillmere。

現時Zillmere的物業中位數是$665k, 有些人未必看好這個區，因為最初時會比較多低收入的人士居住，較多南亞裔的人士聚集，環境有點雜亂。但是隨著Brisbane對於房屋的需求越來越大，這些不是太好的地區也多了人關注。Zillmere的位置跟Brisbane市中心距離只有15公里，而且鄰近有火車站。你可以會留意到多了很多舊屋拆卸重建，同時亦多了新建的townhouse同apartment, 帶動了這個區的樓價。有不少在市中心上班的人都不介意住在這區，一來方便上班，二來距離附近Chermside Westfield Shopping Center只有7分鐘車程，所以位置上絕對比起鄰近貴多$100k 甚至$200k 的地區不會很差。樓價中位數仍然在$700k 以下，所以值得考慮！

第三個區是Slacks Creek。

Slacks Creek在早5年前被人冠以「嗯，在Logan位置，不了」的一個區。在covid之前中位數徘徊在$320k左右，直至現時為止，已經去到$540k，增幅在3年之間有68%。原因同樣是Brisbane 的住屋需求越來越高，而且Slacks Creek 的位置非常靠近M1/M3 高速公路, 5分鐘以內便可直出高速公路，來往出市區，又或者到黃金海岸都非常方便。在Brisbane大部分人仍然以駕駛為主，很多沿著高速公路的地區都有一定的升值潛力，而且隨著Logan近幾年的發展，政府投放不少資源去改善Logan給人不好的印象。

最後一個地區，能夠在$700k 的預算下就買到，而又值得考慮作為投資，就是Waterford。

Waterford的物業中位數在$60萬頭。Waterford同樣是隸屬於Logan City Council, 比Slacks Creek再向下一點的位置，是早期已發展得較成熟的住宅區，設施配備完善，租客主要是本地人家庭為主。這個區的空置率是1.2%, 所以不用擔心租不到出去。這個區的樓齡一般大約有20年以上，你會很容易找到超過400平方米，四房兩浴的磚屋。對投資客一般來說，只需做些少翻新，如更換地氈或者重新髹油便可。當然有一點要提一提大家，Waterford有部分的位置是比較靠近Logan River，有可能在之前有出現過水浸，所以買之前一定要檢查清楚。

投資涉及風險，本文章內容純粹個人分享，不構成任何投資建議，在購買任何物業前須做足功課，了解市場上的變化，或尋求獨立意見。

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【YouTube】買Brisbane水浸區都可以三倍價錢賣出去？水浸區究竟值得購買嗎？

【YouTube】買Brisbane水浸區都可以三倍價錢賣出去？ 水浸區究竟值得購買嗎？

在Brisbane買屋我們首要了解的就是那所房屋是否在水浸的地區？可以如何查核到？在Brisbane有哪些地區是水浸區？如果房屋被水浸過會是什麼樣？保險公司會否賠償？今次我會為大家詳盡講解！

其實布里斯本河出現氾濫並不是第一次，在過往出現洪水氾濫都有歷史紀錄。在遠一些時期，例如1893年，1931年，1974年，和最近兩次比較多人注意的是2011年和剛發生的2022年。每一次發生水災都帶來非常嚴重的破壞。在2022年2月尾，在Brisbane持續下雨多達兩星期，在短短三日內的降雨量，相等於全年雨量的八成。布里斯本河當時最高水位到達3.85米，數百條道路關閉，大部分地區的火車、巴士和渡輪也停駛。其他主要高速公路也被洪水切斷。水災的出現，是由於連續多日的暴雨，河流內不能夠承受太多的降雨量。簡單的說，雨水下得太多太快，而且布里斯本算是在一個平源地區，整個布里斯本河是貫穿都市之間，疏通不夠快，就會形成很多地區出現水浸的現象。當然什麼原因導致？是否因為極端氣候？就要讓專家去作進一步的研究。

但對於我們這類買樓人士，需要特別小心，避免買到一些水浸區的房屋。因為當被洪水浸過的房屋，清潔是非常困難，而且很容易會出現霉菌，影響人體呼吸道的健康。亦因為洪水裡帶有其他污泥，要是被浸過的地氈都需要重新更換。而牆身的污漬亦不可以簡單抺乾淨，也需要翻新油漆。而且在更換的過程亦要留意屋內的支架會否也因為潮濕而出現了霉菌。所以，如果房屋有水浸紀錄的話便可免則免。

 

在Brisbane City Council網頁可以看到最近兩次分別在2011年和2022年的水浸紀錄。沿著布里斯本河，靠近Brisbane市中心例如Milton, West End, East Brisbane, Toowong, Taringa和Indooroopilly這些地方都有受影響。2022年被浸得比較嚴重的地區如Rocklea, Oxley, Milton Fairfield, Sherwood和Chelmer這些地區。另外St Lucia大學區還有往下一點的地區Yeronga甚至到Jindalee都有出現水浸。

你可能會心想：那我什麼地方都不用買了？所以，很多時買屋我們都先會檢查一下該物業的地址在之前有沒有水浸紀錄。

 

我們先認識Brisbane的水浸類別。

Creek Flooding

Creek Flooding即是河流分支溪澗做成的水浸。當在短時間內下很大雨的時候，尤其是夏季，在附近的溪澗就會出現Creek Flooding。

River Flooding

另一種是River Flooding，即是在布里斯本河裡面的水超過了河流可容納的流量，河床承受不到太多雨水而湧出河床。這個情況是出現在長時間持續下雨，渠道疏通不到就會出現的水浸情況。River Flooding 很多時會在停雨後才發生。

Overland Flow Flooding

另外一種是Overland Flow Flooding, 通常又都是在夏季時候發生，當有雷暴和大雨，雨水流落在比較斜的街道，一路沿著斜坡，然後聚集在地勢較低的地方。

Storm Tide Flooding

最後是Storm Tide Flooding，這個比較會容易出現在近岸的地區，當潮漲時候，水位高於水平線，將水濺到在沿岸的位置。造成水浸現象

 

當你在Council 這個網站上輸入物業的地址，就會顯示一些深藍色和淺藍色的部分。我就用42 Turner Ave, Fairfield作個例子。下圖顯示該物業的河流水浸情況是中度。我們會盡量避免選擇這些有顏色部分的地區，因為代表風險存在。而一些深藍和淺藍色的部分代表有水浸出現的可能性。

在下圖虛線的部分是該物業的樓層水平，顯示為6.4米。而綠色部分就是由海平面以上的地面水平，處於5.2米和8.3米之間。亦有顯示2022年2月當時水浸程度到達6.6米。而該物業的樓面水平是6.4米，所以2022年水浸大概超過20cm。而2011年的水浸程度也頗嚴重，到達7.8米。水浸的高度7.8米，而該物業是位於6.4米，即是當時水浸到達1.4米。啡色格的1%代表在百年一遇的洪水裏面，該洪水水位最高到達8.3米。而這1%出現水位到8.3米的情況，物業受影響的機會率達75%-100%。

我們又再看另一個例子23 Josling St, Toowong，你可以從下圖看到淺藍色的部分，這裏代表河流水浸出現的機會是屬於低度。

再從報告看到，該物業的樓層水平是在11.3米，而地面水平是處於8.9米至14.5米。在2011年1月的水浸紀錄達到7米，而該物業位於11.3米的位置以上。看這1%百年一遇的機率，水位到7.4米，即使是出現這個1% 也不會影響到房屋。

所以我們在買屋之前，需要查閱該物業在過往出現過的水浸機會。根據2011年和2022年出現的水浸紀錄來衡量會出現水浸的機會。

你可能會疑惑為何有些人明知道那所房屋有水浸的機會仍然會買？我們來再看下一個例子14 Oxley Road Chelmer。Chelmer算是一個富人區，有不少高檔的住宅。我們看地圖Chelmer的位置是沿著布里斯本河，在河流彎位突出的部分。所以如果河床水位太高，都會容易浸到這些位置。因為Chelmer的屋沿著布里斯本河可以欣賞到河景，樓價中位數是$150萬。如果是比較大型的房屋已經需要$200萬至$300萬。這個地區環境清幽，可以找到一些維多利亞式或古典優雅風格的建築。

在2011年1月出現過大水浸，同年11月，買家用了一個很低的價錢$47.5萬就購買了14 Oxley Road Chelmer該物業。我們從2007年該物業的一些舊照片可以看到該物業的樓層位置較低。到2011年出售該物業時樓層已抬高了。到2022年4月，成交紀錄已升到$113.3萬，升幅算是很高。

大部分會出現水浸的地區都是靠近市中心沿著布里斯本河，這些地區都可能在較好的校網區，居住在這個地區的人都會有較高的收入。有些人亦會看準被水浸過的房屋，用較低的價錢買入，然後自己再進行翻新工程。因為買入這些地區都是看準將來會有較高的升值潛力。所以這個解釋到為何有部分人不介意購買水浸區。

作為Buyer’s Agent的我當然不會建議買入水浸屋。但是，如果真的打算購買這些房屋的時候，需要考慮自己對翻新工程的認識，亦要注意保險費用。因為每間保險公司也不同，一般保險公司會加上Flood Cover在保費裡面，每年繳交的保費就會高一點。

希望這篇文章能夠讓大家認識如何閱讀水浸報告，讓你出價的時候更加得心應手。

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【Youtube】Brisbane最TOP的公立學校，校網區又值唔值得投資？

【Youtube】Brisbane最TOP的公立學校，校網區又值唔值得投資？

你是否準備移民來Brisbane的家長，想找優良的公立中學？還是你是投資者想買一些優質校網區的物業？想知道有哪些校網區值得推介和投資？今次我會為大家介紹Brisbane最TOP的公立學校。

校網區受歡迎的原因

為人父母都想孩子得到良好的教育，入讀好的學校，有利於將來出路發展。很多時買自住屋的朋友，第一時間都會考慮在一個好的校網區內。因此，好的校網區內的物業價格，往往會給自住買家推高。對他們而言，多付一些錢購買優質校網區都是值得的。由於這些校網區的物業需求大，出租機會一定不難，即使你打算長期持有，亦有相對高的升值潛力，當然投資在校網區是其中一個考慮因素。但你亦要注意那所物業的位置，例如街道，房屋的坐向，附近的配套設施如餐廳和公園，公共交通便利，還有該物業在未來會否增加價值等，這些都是其他考慮的要素。

Kelvin Grove State College

現在我們看看位於Brisbane北面，其中一間比較好的公立中學，Kelvin Grove State College。這所學校距離Brisbane市中心大約3公里，由2002年開始Kelvin Grove State School（小學）和Kelvin Grove State HIgh School（中學）結合一起改名為Kelvin Grove State College，提供Prep到year 12，能夠容納較多學生。而且亦與Queensland University of Technology (QUT) 在Kelvin Grove的校舍相鄰。QUT是Brisbane其中一所頗有名的大學。Kelvin Grove State College的校舍相當大，這所學校以表演、教育、體育和學術為名。Queensland Ballet Academy（昆士蘭芭蕾舞蹈學院）以及The Loft Theatre就在校園隔離。這所學校因而比較重視表演藝術及擁有出色的體育表現。Kelvin Grove這個地區的環境非常好，由於跟市中心只有3公里距離，乘坐交通工具和購物都非常方便。這一區的的公寓較多，尤其靠近QUT一帶。反觀獨立屋相對不多，佔地亦相對較小，屋與屋之間的空間也較小。Kelvin Grove State College的校網覆蓋很大的範圍，包括了Newmarket, Wilston, Red Hill, Paddington, Rosalie和Ashgrove一帶。這些區份的物業價格亦因些升幅不少，由最低$90萬到$200萬也有，視乎物業大小，新舊程度和位置等。

Mansfield State High School

看過Brisbane北面的學校，現在看看Brisbane南面最top 的公立中學，就係Mansfield State High School，相信很多人都聽過這個大名。Mansfield State High School是一所男女校，校內有大約3,300名學生，這所學校的學術非常出色，包括音樂和科技資訊等，絕對是Brisbane南面的首選公校之一。而且最近學校新增和翻新了四棟大樓，建造科學的實驗室大樓、全新嘅英語大樓、人民科學大樓和創意產業技術大樓。

除了Mansfield State High School，同樣在Brisbane南面，學術成績表現一樣出色的，還有Mount Gravatt State High School和Cavendish Road State High School。

Mansfield和Mount Gravatt這些地區的樓價升幅頗大，在2019年之前，大約$60-$70萬便可以購得一所獨立屋，現時價位已到$100-$120萬。除了海外移民，亦有很多在其他州遷移到Brisbane居住的家庭，以及本地人家庭，都相相爭著購買或租住這些區，讓孩子入讀這些優質學校讀書。而Mansfield和Kelvin Grove State College的學術表現等水平亦相當接近。如果你以投資者的角度來看，你可能會認為這些地區的樓價開始過高。但我可以肯定地說，那些希望讓小朋友進入這些學校的自住買家，絕對會願意付出高價錢買入校網區。所以你要衡量一下是否值得以較高的價格來買校網區的物業。

介紹了北面和南面的公立中學後，現在讓我來說一說在Brisbane最高排名的公立中學，就是Brisbane State High School。Brisbane State High School在過去幾十年一直都是排名第一，學校成立於1921年，目前有3300名學生，尤其以學術、文化和體育方面聞名。這所學校的校網範圍比較小，包含的地區主要是Brisbane的內城區範圍，例如South Bank, West End, Highgate Hill和Dutton Park。

而另一所學校未必有很多人追捧，但我認為將來這所學校的排名將會媲美Brisbane State High School，就是Brisbane South State Secondary College。因為州政府已經留意到Brisbane State High School的需求越來越高，甚至已超出學校資源的負荷。所以政府將會投放更多資源在Brisbane South State Secondary College，來緩和在Brisbane State High School超額學生的情況。這所學校的校網區都包括在Dutton Park, Fairfield, Woolloongabba和Greenslopes。以上提及到的這兩所高中都與University of Queensland (昆士蘭大學)有聯繫，將來上大學的途徑會較容易。而這所學校是注重STEM教育，S=Science, T=Technology, E=Engineering, M=Mathematics，意味着該學校特別注重培養學生在這幾方面的知識技能同興趣。而且這亦是一間Selective School，就讀這所學校的學生都是透過selective criteria進入。學生的學術和文化水平要有一定程度方可以入讀。

而另一間在最近的一兩年排名已經能夠媲美Brisbane State High School，就是 Queensland Academy For Science Mathematics and Technology。這一間也是一間Selective School，學生都是要透過Selective Entry Criteria先可以入讀。

另外還有其他雖然不是最頂尖，但排名都非常高的公立中學，有Indooroopilly State High School，The Gap State High School，Kenmore State High School，Craigslea State High School和Stretton State College。這些學校的校網範圍和排名，你都可以在網上搜尋得到。只要你在Google 輸入Brisbane State School Catchment，你會見到Queensland EdMap，你可以看到校網包括在那些社區的範圍。例如早前提及的Kelvin Grove State College，你會見到校網包括在Newmarket，Ashgrove, Wilston等地區內。在南面的話在Mansfield State High School的校網區裏，你可以見到其中一個地區Burbank，每間屋的佔地都是以英畝計算，面積非常大，物業價錢由$200萬到$500萬。不過要是比較人口集中和居住環境較方便的話，都會是Wishart, Upper Mt Gravatt, Mansfield這些地區。你亦可以直接輸入物業的地址便知道該物業是隸屬哪個校網區。

而另一個網站也比較常用的網站Better Education，顯示了在Queensland所有中學和小學的排名，包括公校和私校，還可以看到該學校在數學和英文的成績。對於為孩子挑選學校可會有更多了解。然而，決定孩子就讀的學校，除了單憑學術成績的表現，學校的文化、校風、體育，亦需要考慮到校長注重的方向。所以，無論你是自住買家考慮購買校網區的物業，抑或作為投資者想買一些比較有升值潛力的校網區，希望這篇文章能夠幫到你。

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【Youtube】現時Brisbane的租務市場狀況、租屋危機和未來預測

【Youtube】現時Brisbane的租務市場狀況、租屋危機和未來預測

現時Brisbane正經歷Rental Crisis的情況，租盤少之又少，而且租金在過往12 個月的升幅是百分之10%, 昆士蘭Brisbane尤其嚴重，究竟是什麼原因導致這個rental crisis情況? 對投資者而言又有沒有好處？

自Covid 開關之後，越來越多人想搬來昆士蘭居住和尋找工作機會。根據2021年統計數字，大約有$10多萬人從其他州份搬來昆士蘭。

不少人對於Brisbane的未來發展和經濟都非常之樂觀。在昆士蘭這個地方，氣候溫和，環境舒適。生活便利指數亦比其他州份高，環境非常適合小孩成長。不少人覺得這裏的競爭相對較少，對比其他州份會有較多發展空間。這些種種原因，都吸引了不唔少澳洲本土的人遷移到Brisbane居住。

單單在2021-2022 期間就有$170,000多的人口從海外移民到昆士蘭, 這些人口的增長令Brisbane對房屋需求增加，所以無論是買屋還是租屋也好，都非常緊張。

現時在Brisbane 的房屋空置率仍然非常低，只有0.9%, 一般在正常健康的情況下，空置率會徘徊在2-3%之間。由於在澳洲是屬於一個市場主導的地方，當房屋供應不足，有數十人排隊去視察同一個租屋，業主亦紛紛趁機將租金調高。不少較近Brisbane市中心的租金，已由每星期$500-$600加至$700-$800。租屋單位要是比較大，可能需要每星期過千元的租金。租客也需要有良好的租務紀錄和財政狀況才會被考慮。如果想知道在Brisbane租屋需要注意的事項，可以重溫我早前的文章【澳洲租屋一房難求？】

話雖如此，通貨膨漲率已開始到達高鋒的水平，而且隨著澳洲聯儲的加息影響，經濟學家都預測今年年底的通貨膨漲率將會由7%下滑到5.2%，然後到2024年中期會下滑到3.9%。所以有不少人認為租金的升幅在這下半年將會慢慢緩和。而州政府亦開始跟不同的發展商傾談，如何在5年內增加在Brisbane的房屋供應。加上現時沒受covid 的影響，未來一兩年的建築成本價格亦相比之前不太緊張。因為本地澳洲人始終希望擁有自己的房屋, 如果租金跟還貸款額價錢差不多，他們都會想擁有自己的房屋，不想做租客。

而對於投資者又有咩影響呢？雖然我們看到大部分在市場上的租金已有所調整，但租金的升幅對租客來說確實很高。很多人都擔心租金仍然會繼續飆升。不過，根據Corelogic的數字顯示，每月的租金中位數平均增加了$225,但對比新的投資貸款額，每月供款可以增加到$948。所以業主總不能完全將還款額的壓力完全加在租客上。當我為客人睇屋時也發現，很多放售的原因都是業主抵不住加息的壓力，而將投資物業賣出，所以現時很多屋盤都是連租約一併放售。對於投資者，要是仍然對投資Brisbane有興趣，不妨看準時機，趁賣家在急著放售的情況下，或可找到「筍盤」。若然你需要Buyer’s Agent 的協助，歡迎聯絡我傾傾！

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【Youtube】Rentvesting是什麼？買不到心儀物業可以怎樣？Rentvesting又是什麼？如何為你帶來財富？

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在過往這兩三年裏，Brisbane的樓價確實升了不少，但人工卻遠遠及不上樓價的升幅。那麼，買樓置業是否真的遙遙無期？今次我會想跟大家介紹Rentvesting的投資方法，其好處與壞處，比較適合哪些類型的人，以及如何開始做到Rentvesting。

當你見到樓價不斷急升，要購買到心儀物業，以你基本的人工收入，如何慳錢如何儲錢，其實也很難做到，而你真正喜歡的理想屋價錢可能需要$100萬或$150萬以上。那可以如何買到？

Rentvesting是什麼？

這情況下，你可以考慮Rentvesting！Rentvesting即是你租住在你心儀的地區和物業，例如是校網區，這些區內的物業價格可能需要$150萬。但你不用購買，只是租住，然後你可以在較遠一些的地區，購買一間價錢較易負擔的物業，約$60-$70萬的用作出租。

這樣的話，你要支付的首期便大不同了。一間$150萬的獨立屋，首期需要$30萬，但如果你買一間$70萬的投資物業，八成貸款，只需要約$14萬的首期。而你本身租住的屋每星期大約$600-$700的租金。你亦同時在另一邊收取租金，相對地你每個月的還款額便輕鬆得多。如果你的資金許可，你也可以多買一兩個投資物業來出租。就像剛才的例子，如果你想買一間$150萬的理想屋，首期需要$30萬，但這$30萬可以用作支付兩間$60-$70萬投資物業的首期。慢慢地你開始建立不同的投資物業組合。當買到你的第6、7、8間的投資物業時，在10年-15年後，你可以賣出其中一間來買你心儀物業。

現時越來越多人考慮運用Renvesting，這是因為當你向銀行貸款購買一間$100萬的屋，和你向銀行貸款購買2-3間價值大約$60-$70萬的投資物業，你可以從銀行借到更多錢，比自住物業多。為什麼？因為你貸款的投資物業會有租金收入，而自住便沒有收入。所以當你買的是投資物業，將來獲得的資本增值會為你帶來財富，而購買自住屋物業便做不到這個效果了。

Rentvesting的好處

  1. 讓你居住在你心儀的地區，得到更優質的生活方式, 例如較有名氣的校網區，較高級的餐廳，較多設施的公園等。
  2. 減低開支，你購買價錢較平的投資物業出租，不用花費太多金錢來裝修，只需整潔乾淨。而你租住別人的地方，也不需要花費太多在家居佈置上。這樣可以為你省錢。
  3. Potential Tax Benefit，如果買的是投資物業的話，你可以索回利息, 亦可以申請折舊補償或索回費用。自住跟投資物業要繳付的稅項會有不同，但投資則有較多的費用可以當支出扣除。
  4. 穩定的租金收入，如果是一間positive gear(正向租金收入)的物業，租金收入扣除其他開支還可以抵償你要繳交的租金。

Rentvesting的壞處

  1. 你租住的始終是別人的地方，當租約完結後，業主有機會會加租，又或者被結束租約，你便需要再搬往別的地方，還有你可能會對agent定期的屋內檢查感到不太方便。
  2. 投資物業都會有成本費用，例如需要繳付物業管理費用, 維修保養和council fee 等。
  3. 投資物業是需要付Capital gain tax, 將來如果你出售這間物業，賺取的金錢需要支付資本利得稅。

當你決定購買投資物業時，最好考慮投資在一些優質的地區，需要留意有沒有基礎設施、將來的基建發展、就業機會、租屋空置率以及人口增長等。

你當然可以聘用buyer’s agent協助你，提供詳細的市場走勢和物業價格，了解各區的特質等，這些工作都需要花時間做資料搜集。如果你交託給專人幫助你，你便可以專心在你的專業上賺取更多的錢。尤其如果你是居住在Sydney或者Melbourne，並打算投資在Brisbane，有一個在當地的buyer’s agent為你看房，提供意見商討價錢和條件，更會事半功倍，花少少錢買來一個安心，而且可以買到一間表現較好的投資物業是值得的！

最後如果你考慮rentvesting，我會建議你盡量租一間較平的物業，而購買一間租金回報較高的投資物業，能夠為你抵償到支出和租金的負擔，那便完美了！

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