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昆士蘭州首次置業印花稅優惠 2024

為了幫助更多首次置業的買家實現購屋夢想，昆士蘭州政府除了提供現行的 $30,000 首次置業補助金 (First Home Buyer Grant)外，還特別推出了一系列的印花稅優惠政策 (First Home Concession)。

首次置業補助金 (First Home Buyer Grant)

首次置業補助金是一項政府支持的計劃，政府在 2023年11月20日起將昆士蘭首次購房者補助金將從$15,000澳元增加到$30,000澳元，用於購買新建或大幅翻新的房屋。

條件：

必須是澳洲公民或永久居民
必須年滿18歲
只限購買或建造新的房子，並必須低於75萬澳元
合同須簽訂在2023年11月20日到2025年6月30日，並以前從未在澳洲擁有過房產

印花稅優惠 (First Home Concession)

根據2024年最新政策，符合資格的首次置業者在購買價值高達70萬澳元的物業時，可享有印花稅優惠。這項政策的推出，無疑為許多年輕人減輕了購房的經濟壓力，幫助他們更容易進入房地產市場。

優惠內容詳述：

印花稅門檻提高： 相較於以往的$50萬澳元，新的門檻提高至70萬澳元，意味著更多首次置業者能夠享受到這項稅務優惠
適用範圍廣泛： 不論是購買全新建造或是二手物業，只要符合資格，都能享有這項優惠
空置土地優惠： 除了住宅房屋，價值高達35萬澳元的空置土地也納入優惠範圍
節省稅金： 根據房屋的價格，首次置業者可節省數千澳元的印花稅

誰能享有這項優惠？

年齡限制： 必須年滿18歲
首次置業者： 必須從未在澳洲擁有過任何住宅物業
自住用途：必須在成交後的1年內搬進房屋並將其作為主要居所

如何申請？

要申請這項優惠，你需要準備相關文件，並向昆士蘭州政府相關部門提出申請。建議你在購買房屋前，先諮詢專業的房地產律師或會計師，以確保你符合所有申請資格，並順利完成申請手續。

注意事項：

優惠政策可能隨時調整： 政府政策會因應市場狀況而有所調整，建議你在購屋前，務必向相關政府部門或專業人士查詢最新的優惠資訊。
其他相關費用： 除了印花稅外，購買物業還涉及其他費用，例如律師費、房屋檢查費、貸款費用等。
區域限制： 有些優惠政策可能僅限於特定的地區或房屋類型，因此你需要仔細閱讀相關規定。

昆士蘭州政府推出的印花稅優惠政策，為首次置業者提供了一個絕佳的購屋機會。這項政策不僅能幫助年輕人實現買樓夢，也能刺激當地的房地產市場。如果你正在考慮在昆士蘭州買屋，不妨多加留意這項優惠政策，並及時諮詢專業人士，把握機會！

昆士蘭印花稅計算器：https://stampdutycalc.com.au/qld/

資料來源：Australian Tax Office

https://www.ato.gov.au/rates/individual-income-tax-rates/

想了解更多購買物業的相關額外費用，請參考《Brisbane買屋有幾繁複，準備功夫你知道多少？TR 和PR 簽證買屋又有什麼不同？》的文章。

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2032布里斯本奧運：投資買屋的黃金機會？深度解析

香港和澳洲在巴黎奧運中分別獲得不少獎牌，我為此感到十分驕傲和自豪。隨著2024年巴黎奧運的成功閉幕，許多澳洲人已經開始展望2032年即將在布里斯本舉行的奧運會。這將是澳洲繼1956年墨爾本和2000年悉尼奧運會後，第三次舉辦奧運。那麼，這場國際盛事將會對布里斯本的樓市產生什麼影響呢？本文將探討布里斯本的房地產市場自奧運宣布後的變化，並分析相關的基礎設施發展。

奧運的影響：Brisbane房地產市場的上升趨勢

根據以往舉辦過奧運的城市經驗，樓市通常會隨著奧運的臨近而上漲。當Brisbane在2021年7月獲得2032年奧運的主辦權後，這座城市的房地產市場開始受到越來越多的關注。儘管政府強調減少不必要的開支和設施建設，但Brisbane仍然需要應對奧運帶來的各種挑戰和機遇。

Brisbane能夠成功取得奧運主辦權，幾乎是毫無懸念的結果。首先，Brisbane擁有眾多現有的體育設施，約有80%的基礎設施可以重複利用，這不僅減少了新建設施的需求，還有效降低了成本。這也符合國際奧委會最近的改革方向，即希望申辦城市能夠強調可持續性，而不是為了奧運大興土木、興建不必要的設施。此外，澳洲政府的鼎力支持和Brisbane宜人的氣候，尤其是在7月，非常適合舉辦體育活動。因此，申辦奧運對Brisbane而言並無太大難度。

Brisbane將在2032年奧運會中設置三大賽區，分別是布里斯本市區、黃金海岸（Gold Coast）、和陽光海岸（Sunshine Coast）。其中，布里斯本市區擁有多個現有的體育設施，如South Bank的布里斯本會議展覽中心（Brisbane Convention and Exhibition Centre），這個場地本身已足以應付大型國際活動，過去曾舉辦過知名音樂會、體育賽事以及大型展覽。該中心可容納約6,500名觀眾，並計劃在2032年奧運會期間舉辦乒乓球、劍擊、跆拳道和羽毛球等項目。

奧運基礎設施的完善

Suncorp Stadium：

由於經濟考量，政府放棄了重建Gabba體育場作為奧運開幕和閉幕的計劃，最終決定使用Suncorp體育場來承辦這兩項重要儀式。這一決策被認為是明智之舉，因為Suncorp Stadium 已擁有 52,500 個座位，且場地本身已有豐富的舉辦世界級盛事和大型演唱會的經驗，例如 Ed Sheeran、Justin Bieber 和 Coldplay 都曾在此開過演唱會。再加上它與 Roma Street 火車大站非常接近，Roma Street 是一個重要的火車樞紐，有多條支線通往不同方向。而且該站目前正在進行大規模翻新。稍後我會詳細介紹Brisbane正在進行的主要基建和交通發展項目，以支持即將到來的2032年奧運會。

Brisbane Arena：

為了迎接奧運，Brisbane將興建一座全新的室內娛樂場館——Brisbane Arena，也稱為Brisbane Live。該場館將主要用於奧運會中的各項游泳比賽，並與Brisbane市中心的Roma Street火車站無縫連接，成為未來Brisbane的一個重要地標。

Gold Coast Stadium：

Gold Coast Stadium在2018年英聯邦運動會中成功舉辦七人欖球賽事，其超過25,000人的觀眾容量和一流的場地設施給觀眾留下了深刻印象。場館優越的地理位置和完善的交通網絡，使其成為黃金海岸最具活力的體育中心之一。憑藉過去的成功經驗和多功能性，該體育場在2032奧運會中將承辦足球賽事，相信能為全球觀眾帶來一場精彩的體育盛宴。

在 Gold Coast 和 Sunshine Coast，甚至在東區的Manly，都將分別承擔奧運會中的不同項目，例如摔跤、柔道、足球和滑浪風帆等。如果大家想了解最新的奧運場館信息，可以隨時到訪官方網站，所有有關奧運的內容都可以在那裡找到。

https://www.qld.gov.au/about/brisbane2032

奧運村的發展計劃與未來展望

除了比賽場地外，大家也非常關注奧運選手的居住地——奧運村。屆時，約有10,000名運動員將居住在奧運村。現時的選址包括 Northshore Hamilton、黃金海岸和陽光海岸等地，政府計劃在這些地區興建至少2,000套奧運住所。在剛過去的星期五，擁有45年歷史的布里斯本承辦商 BMD 集團，以 $8700 萬取得 Northshore Hamilton 第一階段發展的合同。工程將對 Macarthur Avenue 和河濱一段道路進行改建和全面綠化，例如在道路兩旁種植樹木，提供充足的樹蔭，打造一個涼爽的環境。此外，這一帶將被打造成布里斯本最大的河濱區域，屆時將有許多不同大小的商店、餐廳和酒店林立。即使在奧運結束後，這些運動員的住所也將保留，並轉變為各類可負擔性住宅，為社區帶來長遠的經濟和社會效益。

交通基建升級計劃

隨著奧運會的臨近，這一舉足輕重的國際盛事無疑將吸引來自世界各地的大量人流。為了迎接奧運會，政府制定了一系列計劃來疏通和提升布里斯本市中心的交通系統，以應對日益增長的人口和交通需求。兩大主要項目是 Cross River Rail 和 Brisbane Metro。

Cross River Rail 是一個全新的鐵路項目，旨在減少市中心地面上的車流。這個項目由昆士蘭州政府斥資興建，包含一條長約 10.2 公里的雙軌隧道，穿過布里斯本河並在地底運行。該項目設置了四個大型地下車站，分別為 Roma Street、Albert Street、Woolloongabba 和 Boggo Road。透過將鐵路交通移至地下，Cross River Rail 不僅能有效減少地面上的車流量，還能緩解市中心的交通擠塞，縮短市民每天的通勤時間。這些地下車站與巴士、輕軌等地面交通系統無縫接駁，為市民提供了更便捷、快速的交通選擇，全面提升布里斯本的交通效率。

Brisbane Metro 是昆士蘭州政府為提升城市公共交通系統而打造的現代化輕軌系統。這條輕軌線路經過精心規劃，串聯了布里斯本市內多個重要地標和商業區，包括 Queen Street Mall、South Bank 和布里斯本河畔等地。Brisbane Metro的車站設計現代感十足，採用了大量玻璃和鋼材，與周圍的城市景觀相得益彰。通過這個系統，市民可以享受快速、便捷、舒適的公共交通服務，並減少對私家車的依賴，從而為城市帶來更清潔、更健康的空氣。

近年來，Brisbane人口增長迅速，不僅來自海外移民，還有大量從墨爾本和悉尼等地遷移至布里斯本的人口。政府預測布里斯本的人口將由目前的 380 萬增加至 2041 年的 544 萬。因此，完善的公共交通系統變得尤為重要。Cross River Rail 和 Brisbane Metro 的建成不僅提升了布里斯本的宜居性，還為 2032 年奧運會的舉辦做好了準備。

布里斯本機場的擴建計劃

布里斯本機場正進行大規模擴建，為迎接2032年奧運會及未來旅客需求做好準備。此次擴建包括新建一座耗資約10億澳元的國際航廈，旨在提升機場的運營效率，增加航班容量，並改善旅客體驗。新航廈將成為多模式交通樞紐，整合高鐵、巴士等多種交通方式，並計劃引入空中出租車等先進技術。此外，機場擴建強調可持續發展，採用綠色科技，最大限度利用自然資源。這些舉措不僅應對奧運帶來的客流增長，還為布里斯本機場的長遠發展打下堅實基礎。

奧運會對布里斯本房地產市場的潛在影響

奧運會作為一項全球盛事，對主辦城市的經濟、社會和文化發展產生深遠的影響。其中，房地產市場往往是首當其衝。以即將舉辦2032年奧運會的布里斯本為例，這座城市在未來幾年將面臨著前所未有的發展機遇與挑戰。

一般來說，奧運會對主辦城市樓市產生短期和長期的影響。短期內，奧運會的舉辦會刺激投資需求，帶動樓價上漲。

這主要由於以下幾個原因：首先，為了滿足奧運期間的住宿需求，政府和私人投資者會加大對酒店和住宅的投資，推動房地產市場的活躍。其次，奧運會的舉辦會吸引大量的國內外遊客，帶動旅遊業的發展，進而刺激當地房地產的需求。此外，奧運會的舉辦也會吸引眾多媒體、運動員和工作人員，這些人需要在當地租賃或購買房產，進一步推動樓價上漲。

長期來看，奧運會對主辦城市的影響更加深遠。奧運會的舉辦會提升城市的國際知名度，吸引更多的企業和人才來此投資和發展。這將進一步推動城市經濟的發展，帶動房地產市場的長期穩定增長。此外，為了舉辦奧運會，主辦城市通常會進行大規模的基礎設施建設，如交通、體育場館等。這些基礎設施的改善將提升城市的宜居性，吸引更多的人來此居住和工作，進一步推動房地產市場的發展。

研究顯示，奧運會前後，這些城市的樓價都普遍上升，例如 2000年悉尼奧運，樓價中位數在 5年內上升了 88%，倫敦在 2012年前後，樓價上升了 30%。而不少經濟學家亦預期，在 2028年的洛杉磯奧運，樓價亦將會有可觀的升幅。

除了奧運會本身，其他因素也會影響主辦城市房地產市場的走勢。例如，宏觀經濟環境、政府政策、城市規劃、當地居民的收入水平等因素都會對樓價產生影響。

布里斯本房地產市場自獲得2032奧運主辦權以來一直有升無跌，自 2023-2024年，Brisbane 的樓價已升幅了 15.8%，升幅有望持續一段時間，但這種增長能否一直保持到2032年，將取決於市場調整、基礎設施的長期影響、城市未來的發展規劃、政府的相關政策。對於投資者來說，這是一個值得關注的市場，所以需要謹慎地選擇一些有未來潛力的地區。

奧運會為布里斯本樓市帶來機遇與挑戰

2032年奧運會的到來無疑將提升布里斯本的國際形象，並為城市發展注入新的動力。對於投資者來說，這是一個不可錯過的機遇，但同時也需要謹慎分析市場的各種風險。建議在決策前，深入了解市場情況，選擇有長期潛力的區域，並諮詢專業的房地產顧問以做出最合適的投資決策。

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【YouTube】在澳洲買投資物業的玩法及注意事項

15/08/2024

【YouTube】在澳洲買投資物業的玩法及注意事項

香港人向來熱衷於購買房產，因為房地產被認為是保值又穩定的投資選擇。而在目前布里斯本的市況下，租客需求非常旺盛，投資物業的出租收益也相當可觀。不少澳洲僑民最近都找我諮詢在布里斯本購買投資物業的事宜，他們已經擁有澳洲身份，但仍然居住在海外，想趁布里斯本的樓價還算可負擔的時候，先購買投資物業來出租。另外，還有不少年輕買家選擇用「Rentvesting」的形式來進行投資。之前的文章我曾經解釋過什麼是「Rentvesting」，有興趣的可以翻查看看。

在澳洲購買投資物業其實有多種策略，這取決於你的資金狀況以及你對投資物業的投入程度。你打算長期持有，還是更看重資本增值，或者想要一個能帶來現金流的物業？本文將幫助你了解如何選擇最適合你的投資物業類型，並分享一些真實案例。

第一步：了解你的投資取向

投資物業時，你首先需要決定是更重視資本增值，還是現金流。現金流指的是租金收入高於物業維持費用的部分。你可能會想：「既然是投資，當然希望資本增值和租金回報兩者兼得！」然而，在布里斯本的市場上，資本增值和租金回報通常難以兩全。

資本增值 vs. 現金流

通常，資本增值潛力高的區域往往位於市中心附近，這些區域的房產價格較高，資本增值潛力強，但租金回報往往較低。

以Greenslopes為例，一棟三房的昆士蘭風格木屋現在售價大約在$150萬至$160萬澳元之間，租金約為每週$800至$900澳元，租金回報率僅為2.8%至3%。這些區域的投資者通常期望物業在未來幾年內增值後出售。

相比之下，遠離市區的區域如Logan Reserve，房價相對較低，一棟四房的房屋售價約為$60萬至$70萬澳元，租金卻可達每週$550至$600澳元，租金回報率高達4.3%至4.5%。有些更偏遠的區域，房價更低，租金回報甚至能達到6%至7%，但這些區域的資本增值潛力通常有限。但當一個原本房價不高的區域吸引了大量買家，房價上漲，資本增值自然也會隨之而來，但租金回報率則會下降。因此，選擇投資物業時需要在資本增值和現金流之間找到一個平衡點，並且視乎你的財務狀況做出選擇。

直接出租房屋

最普遍且相對簡單的投資方式就是購買房屋後直接出租。這看似簡單，但實際操作中仍有許多需要考慮的因素。除了資本增值和現金流外，還要考慮購買新房還是舊房。對於初次購買投資物業的買家，如果不熟悉裝修事宜，可能會更傾向於購買較新的房屋。一方面，新房需要較少維修，另一方面，新房可以進行折舊，這可以通過減少應稅租金收入來達到節稅的效果。

例如，我最近幫一位跨州的投資者購買了一棟位於Logan Reserve的四房獨立屋。這區域的房屋通常不超過10年樓齡，售價在$60萬至$70萬澳元之間，是不少投資者的選擇。這位客人當時以$62萬澳元購入該物業，目前的租金為每週$550澳元，經過一年時間，該物業的估值已經升至$70萬澳元，升幅達12.9%。

但要注意的是，這類新物業通常位於新開發區域，供應量較多，資本增值速度可能比成熟區域要慢。因此，這類物業適合長期持有，因為投入成本較低，而租金收入能夠覆蓋貸款等支出。

翻新舊屋

另一些較有經驗的投資者可能會選擇購買較舊的房屋，然後自行翻新再出租。一些業主會在稍作翻新後將房價抬高，而市場上的自住買家願意為此支付更高價格。但有經驗的投資者則會尋找那些價格較低但結構完好的舊屋，然後進行翻新以提升租金和資本增值潛力。

例如，我曾幫一位客人在Rochedale South購買了一棟三房兩衛的舊屋，這區域現時樓價中位數在$90萬澳元左右，而這位客人在一年半前僅以$50多萬澳元購入該物業，並進行了大規模翻新，現時物業估值已達$78.5萬澳元，升幅高達36%。

拆卸重建再出售

另一種策略是購買舊房並拆除重建，然後再出售。這種玩法需要充裕的資金，因為建築成本非常高，並且需要熟悉的建築商。如果你不熟悉當地的建築條例，又沒有相熟的人指點，容易被建築商壓價。

例如，在2018年，一位客人購買了一棟3房1衛的昆士蘭風格木屋，當時的價格約為$73萬澳元。這棟房子在地塊上佔地面積達600多平方米，足夠重建一棟兩層5房3衛的豪華住宅。在拆卸重建後，這位客人在2020年以161萬澳元的價格出售該物業，實現了近一倍的增值。而在2024年該物業再次以$235萬易手，增值再接近$70萬。

另一個例子是這棟與前述物業類似的昆士蘭風格木屋，擁有3睡房和1間浴室。該物業於2019年以$79萬澳元的價格購入。隨後，業主進行了全面的翻新和重建，使這棟老屋煥然一新。在翻新過程中，設計師巧妙地融入了大量的日本風格元素，並運用了豐富的木質自然材料進行搭配，營造出一種溫馨柔和的色調。室內空間佈置加入了幾款別具一格的吊燈設計，使整體氛圍更加舒適且充滿現代感。經過這次精心的翻新，這棟房屋於今年4月以$250萬澳元的價格成功售出，顯示出其顯著的增值潛力。

土地分割小貼士

當考慮購買能夠「一開二」或「一開四」的土地時，務必要小心。雖然一些地塊看似符合條件，但每個地方Council的要求不同，可能會涉及到最低地塊面積或前院寬度等問題。因此，在購買前最好聘請專業的城市規劃師來確認是否可行。

例如，我幫一位客人在Indooroopilly購買了一棟位於角落地塊的物業，這塊地能夠一分為二重建兩棟房屋。為了確保該物業符合重建要求，我們聘請了城市規劃師來出具報告，並確保該物業符合所有建築規定。最終，我們在拍賣前以$160.1萬澳元的價格購得，而最後因為客人計劃有變，在兩年內轉手，以$192萬澳元出售。

以上介紹了幾種不同的投資物業策略，包括直接出租房屋、翻新舊房產、以及重建再出售等。投資物業時，建議將可能會住入的物業與純投資的物業分開考慮，因為自住物業的要求往往會影響投資決策。如果你未來打算搬回布里斯本，那麼到時候再購買一棟完全符合心意的房屋會更為合適。

希望這篇文章能對你在布里斯本投資物業有所幫助！

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澳洲RBA央行8月份維持利率不變

08/08/2024

澳洲儲備銀行（RBA）在週二 (6/8) 的董事會會議上決定將官方利率維持在4.35%。這一決定受到了澳洲統計局（ABS）上週發布的關鍵通脹數據的影響，數據顯示消費者價格指數（CPI）在6月份季度上升了1%，全年上升了3.8%。

雖然一些樂觀的經濟學家預測最早可能在11月降息，但澳洲儲備銀行行長Michele Bullock淡化了對即將降息的預期。

這對房地產市場意味著什麼？

房地產市場穩定性：利率維持在 4.35% 的水平意味著貸款成本不會立即上升，這對於房地產投資者來說是一個穩定的信號。當前貸款條件保持不變，可能會鼓勵投資者繼續投資房地產市場，而不會因為利率上升而感到壓力。
現金流管理：對於已經持有投資物業並且有貸款的投資者來說，維持現有的利率意味著現金流管理上的穩定。他們可以更準確地預測每月的貸款支付，從而更好地規劃財務。
市場信心：RBA 的決定可能會被市場解讀為對經濟持續穩定的信心，這可能會提振投資者的信心，鼓勵他們在其他資產類別中進行投資，如股票或商業房地產。
房地產價格：由於利率保持不變，房地產市場的競爭可能會增加，尤其是在房地產供應量不足的情況下。對於投資者來說，這意味著在短期內可能會看到價格的仍然上漲，特別是在需求強勁的市場中。
未來的不確定性：雖然目前利率維持不變，但未來的經濟數據包括通脹趨勢、就業市場以及全球經濟環境都可能會影響 RBA 的下一步行動。

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【YouTube】Buyer’s Agent 分享2024年第一季市道狀況和預測

08/08/2024

【YouTube】Buyer's Agent 分享2024年第一季市道狀況和預測

今次我想跟大家分享一下2024年第一季市道在Brisbane的樓市狀況和預測！

大家有留意Brisbane的樓市都應該會感覺到現在Brisbane買屋越來越難。而根據在不同渠道的預測，以及我在每個星期為客人睇屋的情況。我可以敢講，Brisbane的樓市增長將會持續。在澳洲的樓市，一向是市場主導，當你有足夠的需求，而供應不足夠，越多人同時去爭相同物件的時候，你便需要付出更多錢才買到。大量的移民潮，除了香港人之外，有來自不同國家的人都會想移民來澳洲生活。截至去年的數字，在2022-2023年內，移民人口數字已飆升到737,000人。比起過往5年，平均移民數字只有515,000人, 增加了接近30%。當然這個人口數字亦包括了國際留學生，他們對於在Brisbane住屋的需求都有著很大的影響。除了海外移民，州際移民的數目亦有增加，在其他州份如悉尼或者墨爾本的人，都會考慮移居到Brisbane。直至2023年6月為止，其他州份移居到昆士蘭就已經有107,395人，根據聯邦政府的預測，預計到2032年Brisbane舉辦奧運會時，昆士蘭的人口將會增長超過16%，人口將在未來數十年內急速增長，從目前嘅54萬人增長到2046年可能會多達827,000人。

Brisbane又或者應該是昆士蘭，為什麼這麼受歡迎呢？

因為始終在Brisbane生活上的開支比較低，而且在Brisbane有更多就業機會，競爭相對較少，所以吸引不少其他州份的人移民到Brisbane追求比較舒適的lifestyle。

Brisbane的獨立屋仍然是自住人士又或者投資者的首選，始終Brisbane的樓價仍然是比較容易負擔，買家是會願意選擇有自己土地的獨立屋。話雖如此，在一些比較靠近市中心或附近圍繞的地區，也多了不少人考慮買Townhouse。因為自住的話，他們都想選擇一個地點方便，而且在不錯的校網區裏生活。所以在以上提及過的因素：移民、生活質素、樓價的可負擔性，都讓Brisbane的樓價有著強勁的上升潛力。再加上我們現在正經歷租屋危機，Brisbane的房屋現時的空置率平均是低於 1%，所以可觀性的租金回報都吸引不少其他州份的投資者。

我們來看看由CoreLogic提供的資料，在剛過去2024年的第一季，Brisbane的整體升幅有成3%，Sydney仍然有 0.9%的升幅，反而Melbourne下跌 0.2 %。

有不少銀行仍然預測在2024年，Brisbane 樓市將會有7-9%的增長。ANZ銀行預測在2024年會有 9-10%的升幅，CBA (Commonwealth Bank)預測 6%，WestPac預測會有 8% 增長。

而Oxford 經濟學家預測在未來 3年，Brisbane的物業中位數會升至$1.21M。

不過重點是，現時你見到賣盤的情況是非常少，導致很多時多個買家去爭同一個盤。有些買家為求想要買到屋，亦要出更高價才買到。有時我跟地產經紀閒談，他們都說業主若果賣了屋，也不知應該可以搬到哪裡。所以在市場上放賣的盤可以說少之又少。

究竟現在Brisbane購買物業是不是一個好時機？

其實就等於買股票一樣，你永遠不會知道樓市是否已去到最底，亦無法預測樓市會否繼續升。就好像在Covid發生的時候，基本上每個人都認為樓市一定會跌，因為lockdown時很多店舖都停業，人們無工返無糧出。但誰料因為這樣，反而很多行業轉為網上營運, 而且科技令很多行業都可以在家工作。在這個時候，政府為了能夠維持經濟穩定，銀行開始減息，引發了人人買樓推高了樓市。

所以投資買樓的最好時機，就是當你計好數，在資金容許的情況下就要開始。因為在Brisbane買樓是一個長遠的投資，一些短時間內的起跌是難免的，所以穩定的租金收入是重要的考慮因素之一。當然聘用我們Buyer’s Agent幫忙，幫你做足功課同資料搜集, 尋獲性價比高的物業，你就會更加得心應手。因為很多時你見到的是大數據，例如過往季度Brisbane整體樓市有增長3%，但其實不會每一個區都同樣有3%升幅。有些區可能高於3%，但有些區可能只有1%的升幅，所以有Buyer’s Agent幫手，可以提供到即時的市場數據，減低你要花費做資料搜集的時間。

最後就是買自住物業的朋友，我的建議是：絕對絕對不要等！早買早享受，遲買樓價就越難承受！

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【YouTube】Buyer’s Agent帶你見識Brisbane Open Home可以有幾「騎呢」？！

08/08/2024

【YouTube】Buyer's Agent帶你見識Brisbane Open Home可以有幾「騎呢」？！

作為Buyer’s Agent，我在每個星期也會為客人到各區睇樓，有時候你真的會發覺看相片和到現場視察是很不同。今次我為大家整理了最近為客人睇樓的資料，分享平時睇屋時的發現。有些情況可能是化妝屋，有些是奇形怪狀的設計，有些更可能隱藏著安全性的問題。當我去open home的時候，我都會幫客人指出有需要注意的地方，避免踩雷！

虛有其表的化妝屋

第一間我想分享的，是位於Albany Creek的一所四房單層磚屋。這區的樓價其實升了不少，房屋土地面積一般有600-700平方米。在早兩三年前，在這區還可以以$70多萬買到相同質素的房屋。可是，現在的價位已高達$100萬澳紙了。我這位客人其實比較喜歡雙層的磚屋，但見到這間屋的土地面積有近785平方米，更有游泳池，所以他也要求我為他去看一看。

我們先看看放在Realestate.com上的相片，你可以見到牆身是淺藍色。但當日我視察的時候，清楚見到油漆上有很多瑕疵，而且也發現很多位置的油漆都塗出界，給我的感覺是業主自行上油。例如在牆身的窿，你若是找專業師傅施工的話，他們會將牆身用沙紙磨平後才上油。

我們再看看廚房的中島，如果你看之前的相片，業主是將原本的廚房拆卸，改為以一個中島的形式放在屋的中央，牆身裝上一排廚櫃，但你們會唔會都跟我一樣覺得有問題？

廚房的煮食爐只是用一個電磁爐的形式，並沒有安裝抽油煙機。鋅盤位置跟煮食爐位置也有點距離。這個中島的外觀設計是比較時尚，但同時佔據了飯廳很多位置，未必很適合我們華人家庭的煮食模式。

外面庭院的地方算很大，我個人都很喜歡這樣大的庭院，在戶外但也有蓋篷，可以讓小朋友有些室外的空間，而且屋主亦安裝了風扇，不會感到很焗促。

正當我慢慢行到庭院中央位置的時候，感覺到地面不平。從舊相片可見，原本的庭院比較小。所以我猜測有可能是起建庭院的時候沒有將地面剷平。一般起建庭院，會在地面中間加一個防水層減少水分積聚和減低影響磚的持久性。如果這個庭院真的建得不好，其實需要重新做過，將所有磚起出，重新舖上防水物料，減少日後會出現的問題。

當日我在差不多完成視察時，隨手翻看agent提供由業主一方做好的房屋檢查報告。內容提到屋頂有積水的情況，客廳天花板和業主重新裝修的浴室都有濕氣的現象。所以由種種跡象顯示來看，這有可能是化妝屋，即是只修飾表面的部分去讓你感覺間屋很靚，但問題可能就會逐一出現。考慮到這些不明朗因素，而且有可能要花高昂的裝修費用，我還是勸客人放棄這間屋。

屋主私自改建的騎呢大屋

我們再看看下一間，我們同樣都是被它地大而且擁有游泳池所吸引。從Realestate.com網上相片可見，這間屋的環境不錯，後花園對出有個甲板，飯廳可以看到游泳池。全間屋都是用磚和木地板，打掃比較方便。

現在看一看我視察當日的情況。我首先看到carport的位置，前方有個電動閘，但另一邊則沒有密封。在於carport來說算是正常，但只不過我發現在左邊正安裝了一些層架，應該是屋主用來擺放工具。很多本地人都喜歡將工具或是放在車房，或是放在棚屋。問題是這個只是carport，並不是一個密封的車房。你不會想將物件放在外面，雖然他應該會將這部分加鎖，但感覺還是有點奇怪。

這時我進入屋內看，屋主將主人房的衣櫃櫃門改裝，在另一邊加上層架，這樣看來會顯得有一點格調。但很明顯主人房的套廁看得出是自行加建出來，即是本身起屋的時候不屬於建築圖則內。所以要是真的想要買的話，我會建議要求屋主提供council approval，還需要索取收據好讓買家知道是那間公司興建和是否有牌照等。

再看看廳的位置，你可以見到廳與廳之間的地磚是不同顏色，屋的整體的設計上很不一致。

甲板對望著游泳池感覺幾舒服，但當你細望之下，原來泳池底部好像補衫一樣，有很大的範圍明顯是修補過的。

當我來到這個洗衣房時，重點來了，當我想打開這道通往外面的洗衣房的門，奇怪事就發生了！道鐵門是鎖著，完全打不開，若然你真的打開了，你是會成個人跌了出去。讓我們到外面看一看洗衣房對出的情況。你會見到洗衣房和地面的距離相差一大截。起屋的時候當然是不會這樣設計，如果將間屋升高又不會只是升高少少，我真的完全猜不到其用意。我覺得或是直接封了，又或是加上梯級，然後放晾衫架在旁邊。

看了間屋一段時間總是覺得怪怪的，感覺是屋主局部改動，裝修完全不統一，很「騎呢」的！這些都是你靠看相片不會發現的事。話雖如此，這間屋最終都以$88萬多賣出，不過買家當然就不是我的客人。

屋主分間的尖頂屋前屋

看完一些另類的屋，現在帶大家看一間裝修漂亮一點的。我的這位客人對Brisbane不很熟悉，所以都為他們走訪不同的地區，例如Pallara, Heathwood, Springfield Lakes一帶，這一間屋在Capalaba，是客人想要較新淨的屋。

從Realestate.com網上相片可見，這間屋同樣是由屋主改建而成，樓齡大約20至30年。這類型的屋有人會特別喜歡，亦會有人特別避忌。這些尖屋頂將樓底拉高，能提高整間屋的空間感，但亦因為沒有天花板，直接就見到屋頂的橫樑。在風水學的角度來講有些人會很棹忌，覺得橫樑壓頂，好像將所有運勢都壓住。而且一般屋頂在天花板之間都會裝上隔熱層，所以這些屋有可能熱的時候會很熱，凍的時候會很凍。

再看看廚房，原本有道牆相隔，屋主把牆拆卸，重新改裝成中島。而且可看到全屋髹油，地板也重新打蠟。

我們去看看他們其中一間房，這間房擺放著一張BB床和一個小孩的小帳篷。這間房面積很小，不算是一個正常大小的睡房。根據平面圖，你看到這個所謂睡房只有所2.4米 x 2米。

依照舊有的平面圖發現原來這原本是洗衣房。屋主拆掉原本的去水位，將原本一間三房的屋當作四房屋出售。這個地方要注意，因為原本的建築圖則只有三房，等於很多時一些業主將車房改裝成睡房又或者多用途房。如果你是用貸款買的話，你以為是買一間四房的屋，但銀行有時估價仍然只會當三房計算，這樣你便會失了預算。

車房對出有個前花園，亦有安裝圍欄，我個人會特別喜歡，一來可以提高私隱度，二來如果後花園被太陽囇著，孩子的活動空間可以移到前面。

再行出去的時候，我發現這是屬於一間屋前屋。原來屋主將屋的後半部間開，多起一間屋在後面，將原本的雙車房改成單車房，騰出空間做share driveway，讓後面屋的車都可以出入。

這些情況視乎個人，有些人會不介意，但有些人會介意跟後面的鄰居太近，也不喜歡在屋的隔離經常有車出入。可是，這些情況其實經常發生，因為現時在市場上沒有太多選擇，所以我會提醒客人不要退而求其次。因為買屋都是一個長遠的投資，亦需考慮將來是否容易轉手。所以我寧願客人退一步想清楚，寧願耐心選擇一間理想的屋。

西斜三層聯排隱藏著安全危機

最後我們來到Indooroopilly的一間Townhouse。跟之前提到一樣，在網上看相和到現場親身視察是很不同。空間感或者一些較細微的地方都真的需要現場視察才知道。所以我的buyer’s agent服務是無論如何都一定會親身視察物業，了解周圍附近的環境，拍片給客人去考慮才決定是否出價。

這間Townhouse位於一道很斜，又上又落的街道。在Indooroopilly有些位置會可能出現水浸，即使這間物業不屬於水浸範圍，但在這條街道的一個底部會較容易出現地表逕流。我剛到達時是黃昏時間，太陽剛剛照在街頭的最高點，因為角度問題，難於看到對頭車，這樣十分危險。

這間Townhouse是三層高，車房在下層，中層為客飯廳和正門，樓上則睡房。在一些熱門地區，三層的Townhouse都很平常，因為要高空發展。

主人房對出是大馬路，而且這條馬路算很繁忙，經常車來車往，需要考慮如私隱度和嘈音等問題。

從相片大致上可看到房與房之間的空間很狹窄，這兩間房的坐向都是西斜，當時大約四時多，這兩間房都感覺很熱。亦因為西斜的緣故經常需要下百葉簾擋著太陽，或需要經常開冷氣。

我也發現了這間屋一個隱藏性的問題。在屋前方一個小小的空間見到，在屋和護土牆之間有一個小罅隙，雖然不是很闊但我也需要側身才穿過。穿過後原來可以直達客廳外露台的位置。但因為我站立的位置是屋的第二層，這罅隙是完全沒有任何閘門擋住，也沒有其他後花園空間。這個位置距離地面有兩米高，你可以幻想小孩走了出屋外，很好奇地由這罅隙走出去不幸跌下是非常危險！我客人的孩子年紀還小，這間屋都不是他的首選。

今日跟大家分享了一些我去視察時的大發現，希望能幫助大家避開一些中伏地方。

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【YouTube】Brisbane買屋的五大迷思

11/06/2024

【YouTube】Brisbane買屋的五大迷思

打算在Brisbane買屋遇到不少疑惑，又不知如何開始，不如看看我今次的文章吧！我會剖析市場觀念中的疑問，避免大家陷入困惑中。

迷思一・在Brisbane買屋需要支付中介費用嗎？

你可以在realestate.com.au見到有哪些房屋是正在放售的。而你在網上看到的經紀(seller agent賣家中介)都是代表業主。澳洲地產經紀是不能夠同時代表賣方和買方的，因為這樣會有利益衝突。他們只能夠代表其中一方，並只可以收取其中一方的服務費。如果你想要購買房屋，你便需要直接跟賣家的地產經紀聯絡。由於他們都是代表業主，未必會從你的角度出發去考慮房屋是否適合你。他們的主要職責是幫助業主將房屋以好的價錢賣出。所以，如果你擔心該如何應對地產經紀，又想找一個可以代表你的專業人士去買屋，你便可以考慮聘用Buyer’s agent。Buyers agent會從買家收取服務費，幫助買家做資料搜集，進行房屋視察與及商討價錢。而且盡責的Buyer’s agent會為你分析房屋是否切合你的生活需求、樓宇的質素、或者同區比較是否在一個好的地段等等。

迷思二・如果不在Brisbane當地仍然可以簽署買賣合同購買物業嗎？

答案是可以。自Covid 後，由於不能面對面接觸，從那時開始，大部分在昆士蘭的買賣合同都允許使用電子簽名。在這裏比較常用的電子簽名平台是Docusign. 這個平台的認受性比較高，而且擁有足夠的安全性，例如密碼和個人辨識技術來確認簽署者的身份。一般在合同簽署後，律師亦會透過視像和不同的身份驗證方法來確認買家的身份。

迷思三・簽了合同後有多少天的冷靜期？賣家收到更高的出價可否違約？

在昆士蘭購買房屋，你可以有五個工作天的冷靜期。這五天的冷靜期由雙方簽署合同當天開始計算。買家可以在這段期間考慮是否繼續進行交易，或是選擇退出合同。但要注意的是，買家在冷靜期內取消交易是需要繳付賠償金給賣家，賠償金則是物業購買價的0.25% 。如果你在合約上有其他條款，例如subject to building inspection，即是房屋報告有嚴重缺陷的話，買家可以終止合同。又或是subject to finance，即是申請不到貸款，合同需要取消。這些在合約上的條款未能滿足或達到要求的話，買家可以透過律師終止合同，並且取回訂金。當然買家的要求需要合理和需要在證明文件下進行。在澳洲，當業主同意價錢簽署合同後，是不能夠退出合同，即使有其他買家出更高的價錢，業主都不能賠償或退回訂金而退出合同。只能夠待買家在滿足不到合同條款下退出合同。

迷思四・在澳洲買屋有需要做Building inspection(房屋建築報告)嗎？

在澳洲買House/townhouse或者unit，買家都會做房屋建築報告，因為建築檢驗師會為你檢查，房屋有沒有存在結構性的問題，例如內外牆及地面有沒有裂痕、地板是否不平，有沒有地基沉降的現象，或者天花板有沒有水印，是否曾經出現漏水的情況等。

業主提供的那份房屋報告又可信嗎？一般檢驗師都有他們的牌照，如果是很明顯的結構問題，他們不會因此做假。但很多時房屋報告內，除了列出一些嚴重的結構問題，他們同時亦會列出一些小缺陷, 而很多時完成這個檢查的時候，我便會就這份報告上的內容跟業主議價。所以，我覺得自行支付檢驗師去進行房屋檢查是很重要。

迷思五・買磚屋是否就不會有白蟻？

在昆士蘭有大約80%的房屋的支架都是用木柱(Timber Frame)建成，好處是成本低和耐熱性較高，而且較為能源效益，減低排碳量。但是，亦會有可能有白蟻的情況。白蟻的主要食糧是木材，它們會透過在泥土底下在房屋的結構內掘隊道找尋食物，蠶食房屋的支架。雖然木柱會有塗層去預防白蟻，但一些太舊或者建築時做得不好的房屋，又或者起的時候做得唔好都會有出現白蟻蠶食的情況。而你平時見到的磚屋，一般是屋的表面，所以買磚屋就唔一定會無白蟻。所以點解需要搵building inspector 去做inspection。現時一般新起無耐大約10年樓齡的屋，都會出現白蟻蠶食的情況。而你們平時見到的磚屋都是屋的表面，所以買磚屋就不一定沒有白蟻。現時一般新建起大約10年樓齡的房屋，都會在建地基時加上一些Termite barrier(白蟻屏障)防止白蟻從屋的底下蠶食房屋。所以定期做害蟲和白蟻的檢查，去保護間屋的結構是必需的。

另外就是，建屋時用鋁或鐵的支架會否更好呢？一般來說鐵的支架比木的支架價錢高10-20%。以我所知，用鋼架建的房屋的確是會比較熱。當熱漲冷縮的情況下，會產生一些鐵與鐵之間的移動聲，有時都幾嚮。雖然木架都會發生，但相對聲音較小。兩種支架都有其好壞之處，有時都會因個人喜好而定。

今次為大家解答了Brisbane買屋的五大迷思，希望大家喜歡我的資訊。

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【YouTube】Brisbane買屋有幾繁複，準備功夫你知道多少？TR 和PR 簽證買屋又有什麼不同？

04/06/2024

【YouTube】Brisbane買屋有幾繁複，準備功夫你知道多少？TR 和PR 簽證買屋又有什麼不同？

即將打算買屋，無論你是買來自住或投資，都是一件令人興奮雀躍的事。在Brisbane買屋前有什麼需要準備？如果你是TR 簽證，跟PR簽證在購買房屋上又會有什麼分別？有哪些雜費需要考慮？直接向銀行申請貸款？還是請broker幫手？今次我會為大家講解一下。

了解自己喜歡的物業類型

在網上Realestate.com或Domain.com內可以找到各區的賣盤，你可以參考下，了解自己喜歡那類型的物業。這兩個網站亦有不少數據可提供，例如每一區的大概中位數，市場過往走勢等。

預算和貸款

而另外需要準備就是預算。是否需要申請貸款？貸款可以借到幾多成？除了利息外，計算一下每個月的供款額等。客人會問我，是否必需要有pre-approval(預批)。有了pre-approval 當然比較好，一來你會更清晰自己的預算，二來若果銀行預先取得了你的財務狀況，助你先準備好需要遞交貸款的文件，當你簽署合同後，銀行會根據你的預批再安排你對房屋的實際狀況評估，他們審批正式貸款便會快得多。當然我亦有些客人不想耗盡他們的現金，在資金足夠和了解自己的財務情況下，也有試過直接買屋，簽署合同後才向銀行申請貸款。

銀行 VS Mortgage Broker

一般來說，應該直接向銀行申請貸款較好，還是找Mortgage Broker(貸款中介)幫手？自行聯絡銀行當然是最直接了當，銀行亦十分歡迎。但你可能都想貨比三家，所以Mortgage Broker就是擔當這個角色，他們會比較了解不同銀行的優惠，利率，條款細節等，幫你比較哪間銀行的貸款計劃最適合你。所以選一個好的，有責任感和經驗豐富的mortgage broker十分重要。因為Broker都會隔了一層，如果遇著的Broker不夠細心或者經驗較淺，便有可能出現延誤成交日子的情況，買家有可能需要為此作出賠償。而mortgage broker都是由銀行支付佣金的，在一般的情況下，找Broker咨詢貸款都不需要付費。如果大家有需要向銀行或Broker咨詢，我都可以有介紹，歡迎隨時聯絡我。

當了解買屋的預算就易辦事得多，你可以慢慢開始鎖定可以買到的區份。如果太貴超出預算，便不要浪費時間在這些區上。當然你在網上看到的只是該區的中位數，所以為何有些買家會找我們Buyer’s Agent幫手，因為我們對市場的走勢比較了解，亦有不同的付費系統作出估價，在幫忙客人出價時會更加得心應手。

TR和PR買屋在限制上的分別

當你取得PR(永久居民簽證)，你便跟澳洲當地公民一樣買房屋是沒有限制。你可以買多於一套物業，而且需要繳交的印花稅跟澳洲公民一樣，大約是樓價的3-4%。當然放租的話亦需要計算Income Tax(入息稅)。或當你轉售賺了的錢亦需要繳付Capital Gain Tax(資本利得稅)。另外在昆士蘭買屋也需要留意繳付地稅(Land Tax)。如果土地的價值是高於$60萬便需要繳付地稅。但這個是按土地的價值計算，不是物業的總價值計算。所以當你購買一所$80-$90萬的房屋，土地價值都很少機會達$60萬，當然越靠近市中心的房屋，土地價值便會越高。

如果你是TR(臨時居民簽證)，你在昆士蘭購買房屋又會有什麼限制呢？首先你是不能夠買二手屋來出租，你只可以買一所二手屋自住。由於你未是永久居民身份，所以會當你是海外人士，你是需要申請FIRB (Foreign Investment Review Board) ，而且亦需要繳付額外7%的印花稅。除了這幾點之外，TR 簽證人士，如果未能拿到PR繼續留在澳洲，你便需要在簽證完結的3個月前將物業賣掉，無論賺還是蝕都不會有豁免。所以有些拿取TR簽證的人，他們不想麻煩，便會考慮購買新屋自住，到簽證到期不能留在澳洲時，他們便將物業出租。另外，若然你取得TR簽證後想先買屋，但不會在澳洲長住的話，你是需要繳付空置稅。這個目的是想防止一些非永久居民人士買了屋後將房屋長期空置，而致有屋沒人住，所以政府希望能藉著空置稅減低房屋供不應求的情況。

全新物業 VS 二手物業

了解預算和簽證的限制後，你亦可以開始考慮購買全新還是二手物業。其實兩者都各有利弊。首先購買新屋，若然是樓花的話始終有風險，無論是獨立屋，Townhouse 或是Apartment，都有機會出現例如爛尾的情況、項目告吹、或者最後成本上漲，需要支付更多的錢才可以收到屋。建築商在預售前即使簽了合約，但因為外來的情況，例如建築成本上升而無法按合約上的價錢去完成工程。雖然這些情況不是經常發生，而政府亦有對建築商和發展商不同程度的監管，但有時真的不似預期。好像最近一個在Oxley的項目便要告吹，我的一位客人在香港已跟賣方Agent簽了合約付了訂金，但最近收到了消息，指建築商決定不建，因為早前簽的合約價錢太便宜。我的客人來Brisbane前是找我幫手租屋，他們的計劃原是暫租一兩年，待新屋建成後便可以一家入住。現在變成空歡喜一場，更要煩惱著跟律師查詢如何取回訂金。

建新屋未必能跟預期一樣準時收樓，樓花預售的時候，很多時連土地也未註冊, 到土地完成註冊後, 又要待所有建築計劃審批才正式施工。到最後審視交收，幸運的話需要8-12個月；不幸的話，可能長達兩年或以上。若果是投資還好，但自住的話，你期望建築商完全依照你的指示起建，確實是很花費精神心力。另外亦需要留意，現時很多新屋例如house and land package，都是在一些較偏遠和仍然發展中的地區，配套未必很充足，升值潛力亦會比其他已發展的地區較慢。當然撇除了地區的問題，如果係自住的話，該區亦有較多已發展的配套，都會有不少人希望擁有自主權，起建一所心目中的夢想屋。如果是較集中市區的townhouse 和apartment, 地點理想的話，也有人考慮買來自住。

而二手物業的價格，一般會較全新的屋便宜，而且能讓你檢查和視察到房屋的真實面貌，看到和觸摸到房屋的觀感和質料，減低了很多不確定的因素。而且二手屋多數在一些已成形的地區，周邊配套齊全。當然買二手屋也有缺點，二手屋都會有損耗的情況，需要做一些維修的工作。有時亦會潛著一些隱藏的問題，在買屋的時候未必察覺到。一些特色比較舊的房屋也未必能夠配合到現代生活的需求，或符合你的個人口味。

所以買屋需要考慮的因素非常多，各人對自住或投資屋的要求和喜好都不同。所以我們Buyer’s agent就是針對每位買家的需要，幫助買家選一所合適的物業。

買屋需要支付的雜費

最後我簡單跟大家講解一下買屋一般要支付的雜費。首先要樓價，然後是印花稅。剛剛已提到TR 和PR在印花稅上的不同，其次是過戶律師費，一般$1000-$1500，房屋結構檢查費用約$500-$800，房屋保險費大約$1200-$1800, 其餘是Council Rate和水費。注意在澳洲貸款高於八成的話，便需要繳付按揭保險Lenders Mortgage Insurance (LMI) ，這個會按你購買的物業價格和貸款申請來決定。如果你會委託Buyers Agent幫手，亦要預算Buyers Agent服務費用。要是你購買投資物業，需要支付物業管理公司的費用(Property Management Fee)。物業管理費跟大廈管理費(Body Corporate Fee)是不同的，大廈管理費是。購買Townhouse或Apartment便需要預算Body Corporate費用。

希望今日的資訊對大家為購買房屋前的準備有所幫助。

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【YouTube】Logan究竟是一個怎樣的地方？

04/06/2024

【YouTube】Logan究竟是一個怎樣的地方？

你可能經常會聽到「吓？你想考慮買Logan的房屋？我建議你不要考慮了！」你可能亦有聽過Logan Bogan!! Bogan在英文的意思是形容出身低微的人。很多人一聽到Logan這名字都很抗拒。究竟Logan是否真的令人聞聲喪膽？今次我想跟大家深入去了解Logan究竟是一個什麼地方！

Logan City Council是Brisbane最大的一個市政府，覆蓋最多地區。

我們首先看看Rochedale South。

Rochedale South 是屬於Logan City Council。位於Rochedale隔離，Rochedale這個地區的房屋比較新，大部分都在澳紙$120萬以上。這區的位置方便，因為靠近兩邊的highway, 去東南西北都是30分鐘以內的車程，就可以直達Gold Coast, Sunshine Coast或者東面。距離Sunnybank都只是10分鐘左右的車程, 所以非常受華人歡迎。這亦因此帶動Rochedale South呢區的樓價，升幅越來越高。Rochedale south是一個已發展的住宅區，這裏大部分的房屋都有30年以上的樓齡，主要用weatherboard(擋風板)建成，木屋為主。就是受到鄰區Rochedale的影響，Rochedale South的樓價現已升了不少，一所三房雙層獨立屋已超過$80萬。

Springwood

Springwood是一個商業樞紐的地區, 有不同的商業服務中心，如醫務所，律師樓，會計師樓這些專業的樓宇都集中在Springwood附近一帶。而Springwood的另一邊主要是住宅區，與Daisy Hill相鄰。在Daisy Hill有一所排名頗高的私校John Paul College。靠近John Paul College的這一邊有一排大型屋，非常豪華，大部分土地面積超過1000平方米，樓價都要在$180萬到$200萬以上。所以在這一帶的地區都住了不少高收入人士，很多時事情都是相輔相成，有一所不錯的學校，自煞吸引好的學生好的家庭；而好的家庭好的學生，亦會選擇在這所學校讀書，為學校帶來更好的成績。在地圖往下看如Shailer Park和Cornubia，都比較受本土澳洲人歡迎，這些地區的房屋和土地都比較大，環境也比較寧靜。而且在這一帶的地區要通往Brisbane 的東面也很方便，露營愛好者都會在Cleveland或Wellington point出發到Stradbroke Island。

地圖上見到Daisy Hill後面就是Daisy Hill Forest, 所以這裏很難會再有大型的開發。

而在對面就是Ikea. 再過一點就有幾個令人聽到都怕怕的地區，如Woodridge, Slacks Creek, Logan Central和Kingston。這幾個地區有著「高犯罪率」和「高失業率」而聞名見稱。在Logan這邊一帶，你亦會留意到有很多澳洲土著Aborigines。在一百多年前，澳洲土著就是沿著Logan River河流一帶居住，你會找到不少土著的藝術和文化。直到60-70年代開始，昆士蘭房屋委員會就在Kingston同Woodridge一帶開發了大片的公屋用地，加上聚集了很多來自非洲的難民，這裏就慢慢演變成貧民公屋區。由於低樓價和低生活指數，慢慢地聚集了更加多的低收入或是靠拿取Centrelink的人來居住。拿取Centrelink即是無業人士，需要靠政府津貼來過活。所以有很多無所事事的人在閒置打躉，亦會有很多撩事鬥非的年青人，他們甚至會沿著火車沿線到不同的地區爆竊。所以亦都解釋了為何在Runcorn沿著火車路軌的房屋都會有爆竊嘅情況。

如果你不是經驗的投資者，因為你可能會怕遇到難搞的租客，或遇到不良的租客可能會破壞你的房屋。所以這些地區我建議最好可免則免。不過除著Brisbane的樓價不斷上升，未必有很多人負擔到昂貴的樓價，所以他們亦紛紛考慮在Logan的地區，英文叫gentrification, 即是城市發展遷移。他們在Logan的地區可以用平很多的價錢買到較大的房屋和土地，他們亦會考慮用平的價錢買入一些較舊的屋，拆卸再重新起建自住屋。他們可以起建擁有花園和游泳池的大屋，去維持追求的生活模式。其他地區如Meadowbrook, Loganlea, Bethania, Edens Landing, Loganholme和Tanah Merah其實都很不錯。附近有Logan的醫院，Griffith大學，而且靠近火車站和M1 Highway。所以對於本地人來講，樓價相對穩定，很受澳洲本地人歡迎。

而另外Logan亦佔據了西南面的大部分位置，人口不斷增長，發展商亦陸續開發很多新區，如Park Ridge, Logan Reserve，Yarrabilba, Green Bank和Flagstone等地區。這些新地區，房屋比較新淨，容易打理，但相對地資本增值會比較慢。

每個投資者都會有不同的取向，第一點你要知道自己的取向是資本增值為主？還是租金回報？另外就是你對於投資物業的投入程度，例如你只想放租，不用太多維修工作；還是你對維修都有經驗，你便可以考慮一些較舊和較平的屋再翻新轉賣。所以有時這些投資方向適合這位投資者，但不代表適合另一位投資者。

希望這篇文章可以讓大家了解Logan 其實是一個怎麼樣的地區，讓大家有更多不同的選擇。有興趣投資在Logan 地區的朋友，我建議可以再做更多資料搜集，又或者可以聯絡我傾傾。

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【YouTube】現時$70萬的預算可以在Brisbane買到哪些地區？

03/06/2024

【YouTube】現時$70萬的預算可以在Brisbane買到哪些地區？

剛剛聯儲局就在9月初宣佈在這個月會暫停加息，隨著加息開始放緩，有不少投資者已經開始跟我聯繫，準備購買他們的下一所物業。其實在剛過去的3個月停止加息後，有些地區在過去的季度加起來已出現0.3-0.4%的增長。在這個樓宇買賣市場裡面，大家都看好Brisbane在未來10年的發展前景。Brisbane的生活環境舒適，競爭較少，而且生活指數較低，除了吸引了不少海外移民之外，在澳洲本土亦有不少住在其他州份的人紛紛遷移來到Brisbane定居和尋找工作機會。對於投資者而言，長遠來講買在一個高升值潛力的城市，當然能夠買得越平越好。今次我就會跟大家分享一下$70萬的預算，有哪些地區是值得買！

首先第一個我想分享的地區是Churchill。

Churchill 是在Brisbane的西邊，距離Brisbane市中心大概40分鐘的車程。雖然距離Brisbane 市中心有一段距離，但是，附近有一所出名的學校，Ipwich Grammar School。這所學校現時在Queensland的學校排名第12位, 校內學生排名出眾，學生家長的Socio Economic Status都在90分以上。而且Council政府亦提出改善由Brisbane到Ipswich的鐵路，希望將車程縮短至22分鐘就可以直達Brisbane市中心。這個地區治安良好。現時的物業中位數是$464K, 這個價錢你可以買到3-4房的獨立屋。而且這區不是經常有人放售，貨源很少，空置率大約1.17%。這裏居住的大概有3分1是租客。一所4房的房屋，租金大約是每星期$420-$440，入場費非常便宜，而且租金收入不差，仍然有不錯的升值空間。

第二個地區我想分享的是Zillmere。

現時Zillmere的物業中位數是$665k, 有些人未必看好這個區，因為最初時會比較多低收入的人士居住，較多南亞裔的人士聚集，環境有點雜亂。但是隨著Brisbane對於房屋的需求越來越大，這些不是太好的地區也多了人關注。Zillmere的位置跟Brisbane市中心距離只有15公里，而且鄰近有火車站。你可以會留意到多了很多舊屋拆卸重建，同時亦多了新建的townhouse同apartment, 帶動了這個區的樓價。有不少在市中心上班的人都不介意住在這區，一來方便上班，二來距離附近Chermside Westfield Shopping Center只有7分鐘車程，所以位置上絕對比起鄰近貴多$100k 甚至$200k 的地區不會很差。樓價中位數仍然在$700k 以下，所以值得考慮！

第三個區是Slacks Creek。

Slacks Creek在早5年前被人冠以「嗯，在Logan位置，不了」的一個區。在covid之前中位數徘徊在$320k左右，直至現時為止，已經去到$540k，增幅在3年之間有68%。原因同樣是Brisbane 的住屋需求越來越高，而且Slacks Creek 的位置非常靠近M1/M3 高速公路, 5分鐘以內便可直出高速公路，來往出市區，又或者到黃金海岸都非常方便。在Brisbane大部分人仍然以駕駛為主，很多沿著高速公路的地區都有一定的升值潛力，而且隨著Logan近幾年的發展，政府投放不少資源去改善Logan給人不好的印象。

最後一個地區，能夠在$700k 的預算下就買到，而又值得考慮作為投資，就是Waterford。

Waterford的物業中位數在$60萬頭。Waterford同樣是隸屬於Logan City Council, 比Slacks Creek再向下一點的位置，是早期已發展得較成熟的住宅區，設施配備完善，租客主要是本地人家庭為主。這個區的空置率是1.2%, 所以不用擔心租不到出去。這個區的樓齡一般大約有20年以上，你會很容易找到超過400平方米，四房兩浴的磚屋。對投資客一般來說，只需做些少翻新，如更換地氈或者重新髹油便可。當然有一點要提一提大家，Waterford有部分的位置是比較靠近Logan River，有可能在之前有出現過水浸，所以買之前一定要檢查清楚。

投資涉及風險，本文章內容純粹個人分享，不構成任何投資建議，在購買任何物業前須做足功課，了解市場上的變化，或尋求獨立意見。

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