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【YouTube】Brisbane買屋有幾繁複，準備功夫你知道多少？TR 和PR 簽證買屋又有什麼不同？

【YouTube】Brisbane買屋有幾繁複，準備功夫你知道多少？TR 和PR 簽證買屋又有什麼不同？

即將打算買屋，無論你是買來自住或投資，都是一件令人興奮雀躍的事。在Brisbane買屋前有什麼需要準備？如果你是TR 簽證，跟PR簽證在購買房屋上又會有什麼分別？有哪些雜費需要考慮？ 直接向銀行申請貸款？還是請broker幫手？今次我會為大家講解一下。

了解自己喜歡的物業類型

在網上Realestate.com或Domain.com內可以找到各區的賣盤，你可以參考下，了解自己喜歡那類型的物業。這兩個網站亦有不少數據可提供，例如每一區的大概中位數，市場過往走勢等。

預算和貸款

而另外需要準備就是預算。是否需要申請貸款？貸款可以借到幾多成？除了利息外，計算一下每個月的供款額等。客人會問我，是否必需要有pre-approval(預批)。有了pre-approval 當然比較好，一來你會更清晰自己的預算，二來若果銀行預先取得了你的財務狀況，助你先準備好需要遞交貸款的文件，當你簽署合同後，銀行會根據你的預批再安排你對房屋的實際狀況評估，他們審批正式貸款便會快得多。當然我亦有些客人不想耗盡他們的現金，在資金足夠和了解自己的財務情況下，也有試過直接買屋，簽署合同後才向銀行申請貸款。

銀行 VS Mortgage Broker

一般來說，應該直接向銀行申請貸款較好，還是找Mortgage Broker(貸款中介)幫手？自行聯絡銀行當然是最直接了當，銀行亦十分歡迎。但你可能都想貨比三家，所以Mortgage Broker就是擔當這個角色，他們會比較了解不同銀行的優惠，利率，條款細節等，幫你比較哪間銀行的貸款計劃最適合你。所以選一個好的，有責任感和經驗豐富的mortgage broker十分重要。因為Broker都會隔了一層，如果遇著的Broker不夠細心或者經驗較淺，便有可能出現延誤成交日子的情況，買家有可能需要為此作出賠償。而mortgage broker都是由銀行支付佣金的，在一般的情況下，找Broker咨詢貸款都不需要付費。如果大家有需要向銀行或Broker咨詢，我都可以有介紹，歡迎隨時聯絡我。

當了解買屋的預算就易辦事得多，你可以慢慢開始鎖定可以買到的區份。如果太貴超出預算，便不要浪費時間在這些區上。當然你在網上看到的只是該區的中位數，所以為何有些買家會找我們Buyer’s Agent幫手，因為我們對市場的走勢比較了解，亦有不同的付費系統作出估價，在幫忙客人出價時會更加得心應手。

TR和PR買屋在限制上的分別

當你取得PR(永久居民簽證)，你便跟澳洲當地公民一樣買房屋是沒有限制。你可以買多於一套物業，而且需要繳交的印花稅跟澳洲公民一樣，大約是樓價的3-4%。當然放租的話亦需要計算Income Tax(入息稅)。或當你轉售賺了的錢亦需要繳付Capital Gain Tax(資本利得稅)。另外在昆士蘭買屋也需要留意繳付地稅(Land Tax)。如果土地的價值是高於$60萬便需要繳付地稅。但這個是按土地的價值計算，不是物業的總價值計算。所以當你購買一所$80-$90萬的房屋，土地價值都很少機會達$60萬，當然越靠近市中心的房屋，土地價值便會越高。

如果你是TR(臨時居民簽證)，你在昆士蘭購買房屋又會有什麼限制呢？首先你是不能夠買二手屋來出租，你只可以買一所二手屋自住。由於你未是永久居民身份，所以會當你是海外人士，你是需要申請FIRB (Foreign Investment Review Board) ，而且亦需要繳付額外7%的印花稅。除了這幾點之外，TR 簽證人士，如果未能拿到PR繼續留在澳洲，你便需要在簽證完結的3個月前將物業賣掉，無論賺還是蝕都不會有豁免。所以有些拿取TR簽證的人，他們不想麻煩，便會考慮購買新屋自住，到簽證到期不能留在澳洲時，他們便將物業出租。另外，若然你取得TR簽證後想先買屋，但不會在澳洲長住的話，你是需要繳付空置稅。這個目的是想防止一些非永久居民人士買了屋後將房屋長期空置，而致有屋沒人住，所以政府希望能藉著空置稅減低房屋供不應求的情況。

全新物業 VS 二手物業

了解預算和簽證的限制後，你亦可以開始考慮購買全新還是二手物業。其實兩者都各有利弊。首先購買新屋，若然是樓花的話始終有風險，無論是獨立屋，Townhouse 或是Apartment，都有機會出現例如爛尾的情況、項目告吹、或者最後成本上漲，需要支付更多的錢才可以收到屋。建築商在預售前即使簽了合約，但因為外來的情況，例如建築成本上升而無法按合約上的價錢去完成工程。雖然這些情況不是經常發生，而政府亦有對建築商和發展商不同程度的監管，但有時真的不似預期。好像最近一個在Oxley的項目便要告吹，我的一位客人在香港已跟賣方Agent簽了合約付了訂金，但最近收到了消息，指建築商決定不建，因為早前簽的合約價錢太便宜。我的客人來Brisbane前是找我幫手租屋，他們的計劃原是暫租一兩年，待新屋建成後便可以一家入住。現在變成空歡喜一場，更要煩惱著跟律師查詢如何取回訂金。

建新屋未必能跟預期一樣準時收樓，樓花預售的時候，很多時連土地也未註冊, 到土地完成註冊後, 又要待所有建築計劃審批才正式施工。到最後審視交收，幸運的話需要8-12個月；不幸的話，可能長達兩年或以上。若果是投資還好，但自住的話，你期望建築商完全依照你的指示起建，確實是很花費精神心力。另外亦需要留意，現時很多新屋例如house and land package，都是在一些較偏遠和仍然發展中的地區，配套未必很充足，升值潛力亦會比其他已發展的地區較慢。當然撇除了地區的問題，如果係自住的話，該區亦有較多已發展的配套，都會有不少人希望擁有自主權，起建一所心目中的夢想屋。如果是較集中市區的townhouse 和apartment, 地點理想的話，也有人考慮買來自住。

而二手物業的價格，一般會較全新的屋便宜，而且能讓你檢查和視察到房屋的真實面貌，看到和觸摸到房屋的觀感和質料，減低了很多不確定的因素。而且二手屋多數在一些已成形的地區，周邊配套齊全。當然買二手屋也有缺點，二手屋都會有損耗的情況，需要做一些維修的工作。有時亦會潛著一些隱藏的問題，在買屋的時候未必察覺到。一些特色比較舊的房屋也未必能夠配合到現代生活的需求，或符合你的個人口味。

所以買屋需要考慮的因素非常多，各人對自住或投資屋的要求和喜好都不同。所以我們Buyer’s agent就是針對每位買家的需要，幫助買家選一所合適的物業。

買屋需要支付的雜費

最後我簡單跟大家講解一下買屋一般要支付的雜費。首先要樓價，然後是印花稅。剛剛已提到TR 和PR在印花稅上的不同，其次是過戶律師費，一般$1000-$1500，房屋結構檢查費用約$500-$800，房屋保險費大約$1200-$1800, 其餘是Council Rate和水費。注意在澳洲貸款高於八成的話，便需要繳付按揭保險Lenders Mortgage Insurance (LMI) ，這個會按你購買的物業價格和貸款申請來決定。如果你會委託Buyers Agent幫手，亦要預算Buyers Agent服務費用。要是你購買投資物業，需要支付物業管理公司的費用(Property Management Fee)。物業管理費跟大廈管理費(Body Corporate Fee)是不同的，大廈管理費是。購買Townhouse或Apartment便需要預算Body Corporate費用。

希望今日的資訊對大家為購買房屋前的準備有所幫助。

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【YouTube】Logan究竟是一個怎樣的地方？

【YouTube】Logan究竟是一個怎樣的地方？

你可能經常會聽到「吓？你想考慮買Logan的房屋？我建議你不要考慮了！」你可能亦有聽過Logan Bogan!! Bogan在英文的意思是形容出身低微的人。很多人一聽到Logan這名字都很抗拒。究竟Logan是否真的令人聞聲喪膽？今次我想跟大家深入去了解Logan究竟是一個什麼地方！

Logan City Council是Brisbane最大的一個市政府，覆蓋最多地區。

我們首先看看Rochedale South。

Rochedale South 是屬於Logan City Council。位於Rochedale隔離，Rochedale這個地區的房屋比較新，大部分都在澳紙$120萬以上。這區的位置方便，因為靠近兩邊的highway, 去東南西北都是30分鐘以內的車程，就可以直達Gold Coast, Sunshine Coast或者東面。距離Sunnybank都只是10分鐘左右的車程, 所以非常受華人歡迎。這亦因此帶動Rochedale South呢區的樓價，升幅越來越高。Rochedale south是一個已發展的住宅區，這裏大部分的房屋都有30年以上的樓齡，主要用weatherboard(擋風板)建成，木屋為主。就是受到鄰區Rochedale的影響，Rochedale South的樓價現已升了不少，一所三房雙層獨立屋已超過$80萬。

Springwood

Springwood是一個商業樞紐的地區, 有不同的商業服務中心，如醫務所，律師樓，會計師樓這些專業的樓宇都集中在Springwood附近一帶。而Springwood的另一邊主要是住宅區，與Daisy Hill相鄰。在Daisy Hill有一所排名頗高的私校John Paul College。靠近John Paul College的這一邊有一排大型屋，非常豪華，大部分土地面積超過1000平方米，樓價都要在$180萬到$200萬以上。所以在這一帶的地區都住了不少高收入人士，很多時事情都是相輔相成，有一所不錯的學校，自煞吸引好的學生好的家庭；而好的家庭好的學生，亦會選擇在這所學校讀書，為學校帶來更好的成績。在地圖往下看如Shailer Park和Cornubia，都比較受本土澳洲人歡迎，這些地區的房屋和土地都比較大，環境也比較寧靜。而且在這一帶的地區要通往Brisbane 的東面也很方便，露營愛好者都會在Cleveland或Wellington point出發到Stradbroke Island。

地圖上見到Daisy Hill後面就是Daisy Hill Forest, 所以這裏很難會再有大型的開發。

而在對面就是Ikea. 再過一點就有幾個令人聽到都怕怕的地區，如Woodridge, Slacks Creek, Logan Central和Kingston。這幾個地區有著「高犯罪率」和「高失業率」而聞名見稱。在Logan這邊一帶，你亦會留意到有很多澳洲土著Aborigines。在一百多年前，澳洲土著就是沿著Logan River河流一帶居住，你會找到不少土著的藝術和文化。直到60-70年代開始，昆士蘭房屋委員會就在Kingston同Woodridge一帶開發了大片的公屋用地，加上聚集了很多來自非洲的難民，這裏就慢慢演變成貧民公屋區。由於低樓價和低生活指數，慢慢地聚集了更加多的低收入或是靠拿取Centrelink的人來居住。拿取Centrelink即是無業人士，需要靠政府津貼來過活。所以有很多無所事事的人在閒置打躉，亦會有很多撩事鬥非的年青人，他們甚至會沿著火車沿線到不同的地區爆竊。所以亦都解釋了為何在Runcorn沿著火車路軌的房屋都會有爆竊嘅情況。

如果你不是經驗的投資者，因為你可能會怕遇到難搞的租客，或遇到不良的租客可能會破壞你的房屋。所以這些地區我建議最好可免則免。不過除著Brisbane的樓價不斷上升，未必有很多人負擔到昂貴的樓價，所以他們亦紛紛考慮在Logan的地區，英文叫gentrification, 即是城市發展遷移。他們在Logan的地區可以用平很多的價錢買到較大的房屋和土地，他們亦會考慮用平的價錢買入一些較舊的屋，拆卸再重新起建自住屋。他們可以起建擁有花園和游泳池的大屋，去維持追求的生活模式。其他地區如Meadowbrook, Loganlea, Bethania, Edens Landing, Loganholme和Tanah Merah其實都很不錯。附近有Logan的醫院，Griffith大學，而且靠近火車站和M1 Highway。所以對於本地人來講，樓價相對穩定，很受澳洲本地人歡迎。

而另外Logan亦佔據了西南面的大部分位置，人口不斷增長，發展商亦陸續開發很多新區，如Park Ridge, Logan Reserve，Yarrabilba, Green Bank和Flagstone等地區。這些新地區，房屋比較新淨，容易打理，但相對地資本增值會比較慢。

每個投資者都會有不同的取向，第一點你要知道自己的取向是資本增值為主？還是租金回報？另外就是你對於投資物業的投入程度，例如你只想放租，不用太多維修工作；還是你對維修都有經驗，你便可以考慮一些較舊和較平的屋再翻新轉賣。所以有時這些投資方向適合這位投資者，但不代表適合另一位投資者。

希望這篇文章可以讓大家了解Logan 其實是一個怎麼樣的地區，讓大家有更多不同的選擇。有興趣投資在Logan 地區的朋友，我建議可以再做更多資料搜集，又或者可以聯絡我傾傾。

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【YouTube】現時$70萬的預算可以在Brisbane買到哪些地區？

【YouTube】現時$70萬的預算可以在Brisbane買到哪些地區？

剛剛聯儲局就在9月初宣佈在這個月會暫停加息，隨著加息開始放緩，有不少投資者已經開始跟我聯繫，準備購買他們的下一所物業。其實在剛過去的3個月停止加息後，有些地區在過去的季度加起來已出現0.3-0.4%的增長。在這個樓宇買賣市場裡面，大家都看好Brisbane在未來10年的發展前景。Brisbane的生活環境舒適，競爭較少，而且生活指數較低，除了吸引了不少海外移民之外，在澳洲本土亦有不少住在其他州份的人紛紛遷移來到Brisbane定居和尋找工作機會。對於投資者而言，長遠來講買在一個高升值潛力的城市，當然能夠買得越平越好。今次我就會跟大家分享一下$70萬的預算，有哪些地區是值得買！

首先第一個我想分享的地區是Churchill。

Churchill 是在Brisbane的西邊，距離Brisbane市中心大概40分鐘的車程。雖然距離Brisbane 市中心有一段距離，但是，附近有一所出名的學校，Ipwich Grammar School。這所學校現時在Queensland的學校排名第12位, 校內學生排名出眾，學生家長的Socio Economic Status都在90分以上。而且Council政府亦提出改善由Brisbane到Ipswich的鐵路，希望將車程縮短至22分鐘就可以直達Brisbane市中心。這個地區治安良好。現時的物業中位數是$464K, 這個價錢你可以買到3-4房的獨立屋。而且這區不是經常有人放售，貨源很少，空置率大約1.17%。這裏居住的大概有3分1是租客。一所4房的房屋， 租金大約是每星期$420-$440，入場費非常便宜，而且租金收入不差，仍然有不錯的升值空間。

第二個地區我想分享的是Zillmere。

現時Zillmere的物業中位數是$665k, 有些人未必看好這個區，因為最初時會比較多低收入的人士居住，較多南亞裔的人士聚集，環境有點雜亂。但是隨著Brisbane對於房屋的需求越來越大，這些不是太好的地區也多了人關注。Zillmere的位置跟Brisbane市中心距離只有15公里，而且鄰近有火車站。你可以會留意到多了很多舊屋拆卸重建，同時亦多了新建的townhouse同apartment, 帶動了這個區的樓價。有不少在市中心上班的人都不介意住在這區，一來方便上班，二來距離附近Chermside Westfield Shopping Center只有7分鐘車程，所以位置上絕對比起鄰近貴多$100k 甚至$200k 的地區不會很差。樓價中位數仍然在$700k 以下，所以值得考慮！

第三個區是Slacks Creek。

Slacks Creek在早5年前被人冠以「嗯，在Logan位置，不了」的一個區。在covid之前中位數徘徊在$320k左右，直至現時為止，已經去到$540k，增幅在3年之間有68%。原因同樣是Brisbane 的住屋需求越來越高，而且Slacks Creek 的位置非常靠近M1/M3 高速公路, 5分鐘以內便可直出高速公路，來往出市區，又或者到黃金海岸都非常方便。在Brisbane大部分人仍然以駕駛為主，很多沿著高速公路的地區都有一定的升值潛力，而且隨著Logan近幾年的發展，政府投放不少資源去改善Logan給人不好的印象。

最後一個地區，能夠在$700k 的預算下就買到，而又值得考慮作為投資，就是Waterford。

Waterford的物業中位數在$60萬頭。Waterford同樣是隸屬於Logan City Council, 比Slacks Creek再向下一點的位置，是早期已發展得較成熟的住宅區，設施配備完善，租客主要是本地人家庭為主。這個區的空置率是1.2%, 所以不用擔心租不到出去。這個區的樓齡一般大約有20年以上，你會很容易找到超過400平方米，四房兩浴的磚屋。對投資客一般來說，只需做些少翻新，如更換地氈或者重新髹油便可。當然有一點要提一提大家，Waterford有部分的位置是比較靠近Logan River，有可能在之前有出現過水浸，所以買之前一定要檢查清楚。

投資涉及風險，本文章內容純粹個人分享，不構成任何投資建議，在購買任何物業前須做足功課，了解市場上的變化，或尋求獨立意見。

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【YouTube】買Brisbane水浸區都可以三倍價錢賣出去？水浸區究竟值得購買嗎？

【YouTube】買Brisbane水浸區都可以三倍價錢賣出去？ 水浸區究竟值得購買嗎？

在Brisbane買屋我們首要了解的就是那所房屋是否在水浸的地區？可以如何查核到？在Brisbane有哪些地區是水浸區？如果房屋被水浸過會是什麼樣？保險公司會否賠償？今次我會為大家詳盡講解！

其實布里斯本河出現氾濫並不是第一次，在過往出現洪水氾濫都有歷史紀錄。在遠一些時期，例如1893年，1931年，1974年，和最近兩次比較多人注意的是2011年和剛發生的2022年。每一次發生水災都帶來非常嚴重的破壞。在2022年2月尾，在Brisbane持續下雨多達兩星期，在短短三日內的降雨量，相等於全年雨量的八成。布里斯本河當時最高水位到達3.85米，數百條道路關閉，大部分地區的火車、巴士和渡輪也停駛。其他主要高速公路也被洪水切斷。水災的出現，是由於連續多日的暴雨，河流內不能夠承受太多的降雨量。簡單的說，雨水下得太多太快，而且布里斯本算是在一個平源地區，整個布里斯本河是貫穿都市之間，疏通不夠快，就會形成很多地區出現水浸的現象。當然什麼原因導致？是否因為極端氣候？就要讓專家去作進一步的研究。

但對於我們這類買樓人士，需要特別小心，避免買到一些水浸區的房屋。因為當被洪水浸過的房屋，清潔是非常困難，而且很容易會出現霉菌，影響人體呼吸道的健康。亦因為洪水裡帶有其他污泥，要是被浸過的地氈都需要重新更換。而牆身的污漬亦不可以簡單抺乾淨，也需要翻新油漆。而且在更換的過程亦要留意屋內的支架會否也因為潮濕而出現了霉菌。所以，如果房屋有水浸紀錄的話便可免則免。

 

在Brisbane City Council網頁可以看到最近兩次分別在2011年和2022年的水浸紀錄。沿著布里斯本河，靠近Brisbane市中心例如Milton, West End, East Brisbane, Toowong, Taringa和Indooroopilly這些地方都有受影響。2022年被浸得比較嚴重的地區如Rocklea, Oxley, Milton Fairfield, Sherwood和Chelmer這些地區。另外St Lucia大學區還有往下一點的地區Yeronga甚至到Jindalee都有出現水浸。

你可能會心想：那我什麼地方都不用買了？所以，很多時買屋我們都先會檢查一下該物業的地址在之前有沒有水浸紀錄。

 

我們先認識Brisbane的水浸類別。

Creek Flooding

Creek Flooding即是河流分支溪澗做成的水浸。當在短時間內下很大雨的時候，尤其是夏季，在附近的溪澗就會出現Creek Flooding。

River Flooding

另一種是River Flooding，即是在布里斯本河裡面的水超過了河流可容納的流量，河床承受不到太多雨水而湧出河床。這個情況是出現在長時間持續下雨，渠道疏通不到就會出現的水浸情況。River Flooding 很多時會在停雨後才發生。

Overland Flow Flooding

另外一種是Overland Flow Flooding, 通常又都是在夏季時候發生，當有雷暴和大雨，雨水流落在比較斜的街道，一路沿著斜坡，然後聚集在地勢較低的地方。

Storm Tide Flooding

最後是Storm Tide Flooding，這個比較會容易出現在近岸的地區，當潮漲時候，水位高於水平線，將水濺到在沿岸的位置。造成水浸現象

 

當你在Council 這個網站上輸入物業的地址，就會顯示一些深藍色和淺藍色的部分。我就用42 Turner Ave, Fairfield作個例子。下圖顯示該物業的河流水浸情況是中度。我們會盡量避免選擇這些有顏色部分的地區，因為代表風險存在。而一些深藍和淺藍色的部分代表有水浸出現的可能性。

在下圖虛線的部分是該物業的樓層水平，顯示為6.4米。而綠色部分就是由海平面以上的地面水平，處於5.2米和8.3米之間。亦有顯示2022年2月當時水浸程度到達6.6米。而該物業的樓面水平是6.4米，所以2022年水浸大概超過20cm。而2011年的水浸程度也頗嚴重，到達7.8米。水浸的高度7.8米，而該物業是位於6.4米，即是當時水浸到達1.4米。啡色格的1%代表在百年一遇的洪水裏面，該洪水水位最高到達8.3米。而這1%出現水位到8.3米的情況，物業受影響的機會率達75%-100%。

我們又再看另一個例子23 Josling St, Toowong，你可以從下圖看到淺藍色的部分，這裏代表河流水浸出現的機會是屬於低度。

再從報告看到，該物業的樓層水平是在11.3米，而地面水平是處於8.9米至14.5米。在2011年1月的水浸紀錄達到7米，而該物業位於11.3米的位置以上。看這1%百年一遇的機率，水位到7.4米，即使是出現這個1% 也不會影響到房屋。

所以我們在買屋之前，需要查閱該物業在過往出現過的水浸機會。根據2011年和2022年出現的水浸紀錄來衡量會出現水浸的機會。

你可能會疑惑為何有些人明知道那所房屋有水浸的機會仍然會買？我們來再看下一個例子14 Oxley Road Chelmer。Chelmer算是一個富人區，有不少高檔的住宅。我們看地圖Chelmer的位置是沿著布里斯本河，在河流彎位突出的部分。所以如果河床水位太高，都會容易浸到這些位置。因為Chelmer的屋沿著布里斯本河可以欣賞到河景，樓價中位數是$150萬。如果是比較大型的房屋已經需要$200萬至$300萬。這個地區環境清幽，可以找到一些維多利亞式或古典優雅風格的建築。

在2011年1月出現過大水浸，同年11月，買家用了一個很低的價錢$47.5萬就購買了14 Oxley Road Chelmer該物業。我們從2007年該物業的一些舊照片可以看到該物業的樓層位置較低。到2011年出售該物業時樓層已抬高了。到2022年4月，成交紀錄已升到$113.3萬，升幅算是很高。

大部分會出現水浸的地區都是靠近市中心沿著布里斯本河，這些地區都可能在較好的校網區，居住在這個地區的人都會有較高的收入。有些人亦會看準被水浸過的房屋，用較低的價錢買入，然後自己再進行翻新工程。因為買入這些地區都是看準將來會有較高的升值潛力。所以這個解釋到為何有部分人不介意購買水浸區。

作為Buyer’s Agent的我當然不會建議買入水浸屋。但是，如果真的打算購買這些房屋的時候，需要考慮自己對翻新工程的認識，亦要注意保險費用。因為每間保險公司也不同，一般保險公司會加上Flood Cover在保費裡面，每年繳交的保費就會高一點。

希望這篇文章能夠讓大家認識如何閱讀水浸報告，讓你出價的時候更加得心應手。

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【Youtube】Brisbane最TOP的公立學校，校網區又值唔值得投資？

【Youtube】Brisbane最TOP的公立學校，校網區又值唔值得投資？

你是否準備移民來Brisbane的家長，想找優良的公立中學？還是你是投資者想買一些優質校網區的物業？想知道有哪些校網區值得推介和投資？今次我會為大家介紹Brisbane最TOP的公立學校。

校網區受歡迎的原因

為人父母都想孩子得到良好的教育，入讀好的學校，有利於將來出路發展。很多時買自住屋的朋友，第一時間都會考慮在一個好的校網區內。因此，好的校網區內的物業價格，往往會給自住買家推高。對他們而言，多付一些錢購買優質校網區都是值得的。由於這些校網區的物業需求大，出租機會一定不難，即使你打算長期持有，亦有相對高的升值潛力，當然投資在校網區是其中一個考慮因素。但你亦要注意那所物業的位置，例如街道，房屋的坐向，附近的配套設施如餐廳和公園，公共交通便利，還有該物業在未來會否增加價值等，這些都是其他考慮的要素。

Kelvin Grove State College

現在我們看看位於Brisbane北面，其中一間比較好的公立中學，Kelvin Grove State College。這所學校距離Brisbane市中心大約3公里，由2002年開始Kelvin Grove State School（小學）和Kelvin Grove State HIgh School（中學）結合一起改名為Kelvin Grove State College，提供Prep到year 12，能夠容納較多學生。而且亦與Queensland University of Technology (QUT) 在Kelvin Grove的校舍相鄰。QUT是Brisbane其中一所頗有名的大學。Kelvin Grove State College的校舍相當大，這所學校以表演、教育、體育和學術為名。Queensland Ballet Academy（昆士蘭芭蕾舞蹈學院）以及The Loft Theatre就在校園隔離。這所學校因而比較重視表演藝術及擁有出色的體育表現。Kelvin Grove這個地區的環境非常好，由於跟市中心只有3公里距離，乘坐交通工具和購物都非常方便。這一區的的公寓較多，尤其靠近QUT一帶。反觀獨立屋相對不多，佔地亦相對較小，屋與屋之間的空間也較小。Kelvin Grove State College的校網覆蓋很大的範圍，包括了Newmarket, Wilston, Red Hill, Paddington, Rosalie和Ashgrove一帶。這些區份的物業價格亦因些升幅不少，由最低$90萬到$200萬也有，視乎物業大小，新舊程度和位置等。

Mansfield State High School

看過Brisbane北面的學校，現在看看Brisbane南面最top 的公立中學，就係Mansfield State High School，相信很多人都聽過這個大名。Mansfield State High School是一所男女校，校內有大約3,300名學生，這所學校的學術非常出色，包括音樂和科技資訊等，絕對是Brisbane南面的首選公校之一。而且最近學校新增和翻新了四棟大樓，建造科學的實驗室大樓、全新嘅英語大樓、人民科學大樓和創意產業技術大樓。

除了Mansfield State High School，同樣在Brisbane南面，學術成績表現一樣出色的，還有Mount Gravatt State High School和Cavendish Road State High School。

Mansfield和Mount Gravatt這些地區的樓價升幅頗大，在2019年之前，大約$60-$70萬便可以購得一所獨立屋，現時價位已到$100-$120萬。除了海外移民，亦有很多在其他州遷移到Brisbane居住的家庭，以及本地人家庭，都相相爭著購買或租住這些區，讓孩子入讀這些優質學校讀書。而Mansfield和Kelvin Grove State College的學術表現等水平亦相當接近。如果你以投資者的角度來看，你可能會認為這些地區的樓價開始過高。但我可以肯定地說，那些希望讓小朋友進入這些學校的自住買家，絕對會願意付出高價錢買入校網區。所以你要衡量一下是否值得以較高的價格來買校網區的物業。

介紹了北面和南面的公立中學後，現在讓我來說一說在Brisbane最高排名的公立中學，就是Brisbane State High School。Brisbane State High School在過去幾十年一直都是排名第一，學校成立於1921年，目前有3300名學生，尤其以學術、文化和體育方面聞名。這所學校的校網範圍比較小，包含的地區主要是Brisbane的內城區範圍，例如South Bank, West End, Highgate Hill和Dutton Park。

而另一所學校未必有很多人追捧，但我認為將來這所學校的排名將會媲美Brisbane State High School，就是Brisbane South State Secondary College。因為州政府已經留意到Brisbane State High School的需求越來越高，甚至已超出學校資源的負荷。所以政府將會投放更多資源在Brisbane South State Secondary College，來緩和在Brisbane State High School超額學生的情況。這所學校的校網區都包括在Dutton Park, Fairfield, Woolloongabba和Greenslopes。以上提及到的這兩所高中都與University of Queensland (昆士蘭大學)有聯繫，將來上大學的途徑會較容易。而這所學校是注重STEM教育，S=Science, T=Technology, E=Engineering, M=Mathematics，意味着該學校特別注重培養學生在這幾方面的知識技能同興趣。而且這亦是一間Selective School，就讀這所學校的學生都是透過selective criteria進入。學生的學術和文化水平要有一定程度方可以入讀。

而另一間在最近的一兩年排名已經能夠媲美Brisbane State High School，就是 Queensland Academy For Science Mathematics and Technology。這一間也是一間Selective School，學生都是要透過Selective Entry Criteria先可以入讀。

另外還有其他雖然不是最頂尖，但排名都非常高的公立中學，有Indooroopilly State High School，The Gap State High School，Kenmore State High School，Craigslea State High School和Stretton State College。這些學校的校網範圍和排名，你都可以在網上搜尋得到。只要你在Google 輸入Brisbane State School Catchment，你會見到Queensland EdMap，你可以看到校網包括在那些社區的範圍。例如早前提及的Kelvin Grove State College，你會見到校網包括在Newmarket，Ashgrove, Wilston等地區內。在南面的話在Mansfield State High School的校網區裏，你可以見到其中一個地區Burbank，每間屋的佔地都是以英畝計算，面積非常大，物業價錢由$200萬到$500萬。不過要是比較人口集中和居住環境較方便的話，都會是Wishart, Upper Mt Gravatt, Mansfield這些地區。你亦可以直接輸入物業的地址便知道該物業是隸屬哪個校網區。

而另一個網站也比較常用的網站Better Education，顯示了在Queensland所有中學和小學的排名，包括公校和私校，還可以看到該學校在數學和英文的成績。對於為孩子挑選學校可會有更多了解。然而，決定孩子就讀的學校，除了單憑學術成績的表現，學校的文化、校風、體育，亦需要考慮到校長注重的方向。所以，無論你是自住買家考慮購買校網區的物業，抑或作為投資者想買一些比較有升值潛力的校網區，希望這篇文章能夠幫到你。

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【Youtube】現時Brisbane的租務市場狀況、租屋危機和未來預測

【Youtube】現時Brisbane的租務市場狀況、租屋危機和未來預測

現時Brisbane正經歷Rental Crisis的情況，租盤少之又少，而且租金在過往12 個月的升幅是百分之10%, 昆士蘭Brisbane尤其嚴重，究竟是什麼原因導致這個rental crisis情況? 對投資者而言又有沒有好處？

自Covid 開關之後，越來越多人想搬來昆士蘭居住和尋找工作機會。根據2021年統計數字，大約有$10多萬人從其他州份搬來昆士蘭。

不少人對於Brisbane的未來發展和經濟都非常之樂觀。在昆士蘭這個地方，氣候溫和，環境舒適。生活便利指數亦比其他州份高，環境非常適合小孩成長。不少人覺得這裏的競爭相對較少，對比其他州份會有較多發展空間。這些種種原因，都吸引了不唔少澳洲本土的人遷移到Brisbane居住。

單單在2021-2022 期間就有$170,000多的人口從海外移民到昆士蘭, 這些人口的增長令Brisbane對房屋需求增加，所以無論是買屋還是租屋也好，都非常緊張。

現時在Brisbane 的房屋空置率仍然非常低，只有0.9%, 一般在正常健康的情況下，空置率會徘徊在2-3%之間。由於在澳洲是屬於一個市場主導的地方，當房屋供應不足，有數十人排隊去視察同一個租屋，業主亦紛紛趁機將租金調高。不少較近Brisbane市中心的租金，已由每星期$500-$600加至$700-$800。租屋單位要是比較大，可能需要每星期過千元的租金。租客也需要有良好的租務紀錄和財政狀況才會被考慮。如果想知道在Brisbane租屋需要注意的事項，可以重溫我早前的文章【澳洲租屋一房難求？】

話雖如此，通貨膨漲率已開始到達高鋒的水平，而且隨著澳洲聯儲的加息影響，經濟學家都預測今年年底的通貨膨漲率將會由7%下滑到5.2%，然後到2024年中期會下滑到3.9%。所以有不少人認為租金的升幅在這下半年將會慢慢緩和。而州政府亦開始跟不同的發展商傾談，如何在5年內增加在Brisbane的房屋供應。加上現時沒受covid 的影響，未來一兩年的建築成本價格亦相比之前不太緊張。因為本地澳洲人始終希望擁有自己的房屋, 如果租金跟還貸款額價錢差不多，他們都會想擁有自己的房屋，不想做租客。

而對於投資者又有咩影響呢？雖然我們看到大部分在市場上的租金已有所調整，但租金的升幅對租客來說確實很高。很多人都擔心租金仍然會繼續飆升。不過，根據Corelogic的數字顯示，每月的租金中位數平均增加了$225,但對比新的投資貸款額，每月供款可以增加到$948。所以業主總不能完全將還款額的壓力完全加在租客上。當我為客人睇屋時也發現，很多放售的原因都是業主抵不住加息的壓力，而將投資物業賣出，所以現時很多屋盤都是連租約一併放售。對於投資者，要是仍然對投資Brisbane有興趣，不妨看準時機，趁賣家在急著放售的情況下，或可找到「筍盤」。若然你需要Buyer’s Agent 的協助，歡迎聯絡我傾傾！

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【Youtube】Rentvesting是什麼？買不到心儀物業可以怎樣？Rentvesting又是什麼？如何為你帶來財富？

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在過往這兩三年裏，Brisbane的樓價確實升了不少，但人工卻遠遠及不上樓價的升幅。那麼，買樓置業是否真的遙遙無期？今次我會想跟大家介紹Rentvesting的投資方法，其好處與壞處，比較適合哪些類型的人，以及如何開始做到Rentvesting。

當你見到樓價不斷急升，要購買到心儀物業，以你基本的人工收入，如何慳錢如何儲錢，其實也很難做到，而你真正喜歡的理想屋價錢可能需要$100萬或$150萬以上。那可以如何買到？

Rentvesting是什麼？

這情況下，你可以考慮Rentvesting！Rentvesting即是你租住在你心儀的地區和物業，例如是校網區，這些區內的物業價格可能需要$150萬。但你不用購買，只是租住，然後你可以在較遠一些的地區，購買一間價錢較易負擔的物業，約$60-$70萬的用作出租。

這樣的話，你要支付的首期便大不同了。一間$150萬的獨立屋，首期需要$30萬，但如果你買一間$70萬的投資物業，八成貸款，只需要約$14萬的首期。而你本身租住的屋每星期大約$600-$700的租金。你亦同時在另一邊收取租金，相對地你每個月的還款額便輕鬆得多。如果你的資金許可，你也可以多買一兩個投資物業來出租。就像剛才的例子，如果你想買一間$150萬的理想屋，首期需要$30萬，但這$30萬可以用作支付兩間$60-$70萬投資物業的首期。慢慢地你開始建立不同的投資物業組合。當買到你的第6、7、8間的投資物業時，在10年-15年後，你可以賣出其中一間來買你心儀物業。

現時越來越多人考慮運用Renvesting，這是因為當你向銀行貸款購買一間$100萬的屋，和你向銀行貸款購買2-3間價值大約$60-$70萬的投資物業，你可以從銀行借到更多錢，比自住物業多。為什麼？因為你貸款的投資物業會有租金收入，而自住便沒有收入。所以當你買的是投資物業，將來獲得的資本增值會為你帶來財富，而購買自住屋物業便做不到這個效果了。

Rentvesting的好處

  1. 讓你居住在你心儀的地區，得到更優質的生活方式, 例如較有名氣的校網區，較高級的餐廳，較多設施的公園等。
  2. 減低開支，你購買價錢較平的投資物業出租，不用花費太多金錢來裝修，只需整潔乾淨。而你租住別人的地方，也不需要花費太多在家居佈置上。這樣可以為你省錢。
  3. Potential Tax Benefit，如果買的是投資物業的話，你可以索回利息, 亦可以申請折舊補償或索回費用。自住跟投資物業要繳付的稅項會有不同，但投資則有較多的費用可以當支出扣除。
  4. 穩定的租金收入，如果是一間positive gear(正向租金收入)的物業，租金收入扣除其他開支還可以抵償你要繳交的租金。

Rentvesting的壞處

  1. 你租住的始終是別人的地方，當租約完結後，業主有機會會加租，又或者被結束租約，你便需要再搬往別的地方，還有你可能會對agent定期的屋內檢查感到不太方便。
  2. 投資物業都會有成本費用，例如需要繳付物業管理費用, 維修保養和council fee 等。
  3. 投資物業是需要付Capital gain tax, 將來如果你出售這間物業，賺取的金錢需要支付資本利得稅。

當你決定購買投資物業時，最好考慮投資在一些優質的地區，需要留意有沒有基礎設施、將來的基建發展、就業機會、租屋空置率以及人口增長等。

你當然可以聘用buyer’s agent協助你，提供詳細的市場走勢和物業價格，了解各區的特質等，這些工作都需要花時間做資料搜集。如果你交託給專人幫助你，你便可以專心在你的專業上賺取更多的錢。尤其如果你是居住在Sydney或者Melbourne，並打算投資在Brisbane，有一個在當地的buyer’s agent為你看房，提供意見商討價錢和條件，更會事半功倍，花少少錢買來一個安心，而且可以買到一間表現較好的投資物業是值得的！

最後如果你考慮rentvesting，我會建議你盡量租一間較平的物業，而購買一間租金回報較高的投資物業，能夠為你抵償到支出和租金的負擔，那便完美了！

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【YouTube】投資者必看!! 在Brisbane買屋，要避免邊幾個地區?

【YouTube】投資者必看!! 在Brisbane買屋，要避免邊幾個地區?

今次我會為大家分享在Brisbane購買投資物業，有哪些地區需要避免呢？你可能會從各樣的渠道裏，聽到有哪些區是值得購買，但是有沒有一些是需要避免呢？當你排除了一些要避免的地區後，可以更有效幫到你找到適合你的投資物業。

正如好像在早前的影片提及到買自住屋要考慮的因素。今次我會以投資的角度去分析，給投資者作參考， 如果你正居住在我將會提及到的地區, 又或者正準備搬入這些區的朋友，千萬別放在心上。因為投資往往是靠數據，跟自住有所不同，而我也沒有對這些區有任何抗拒。

Springfield

首先是Springfield和其附近一帶的區域。Spingfield是一個總體設計完善，特別規劃出來的新興小市鎮，目的是希望增加就業機會和能夠做到自給自足。這裏擁有足夠設施，如醫院和大學等，在這區組織家庭培育小孩，讓小孩長大後，可以在該區上大學，畢業後上班。所以Springfield 這個區域是新建發展出來的一個自給自足社區，這個市鎮不需要依靠Brisbane City來接軌。

現時在Springfield有大約有43,000人口，預測在末來10年間會有超過10萬的人口增長。你可能會想，這樣不是很好嗎？有不錯的人口增長即是對住屋有一定需求，同時也有很多新建的房屋，新屋可以折舊，又可以省卻維修。而且Springfield在Brook Water附近位置更擁有一個世界級的哥爾夫球場，為何你說Springfield不適宜作為投資的選擇呢？

我認為Springfield距離Brisbane市中心實在太遠，大約30公里，駕車也要用上45-60分鐘，視乎是否繁忙時間。在Springfield公路出來後只有單線雙程行車，所以在繁忙時間你需要多用10-15分鐘由Springfield去其他地區。其次是在Springfield仍然有很多土地未被開發。政府和不同的發展商都計劃將來在Springfield和Springfield Lakes一帶興建很多新屋，所以對於本地人來說，如果不介意地點較遠，他們可以以政府的首次置業資助以及較低的首期，便可以購買他們的第一個自住物業。這個區對租屋的需求不大，因此我認為不是一個好的投資選擇。

Ipswich

第二個要避免的地區就是Ipswich中心一帶的地區。Ipswich不算是新開發的發展區，有一所排名頗高的私校(Ipswich Grammar School)，火車亦可到達。但是距離Brisbane市中心也太遠，整體仍然是屬於比較鄉郊的地區，這裏大部分的地方也曾經出現水浸，比較出名的景點是Ipswich火車博物館。除非是一些體育盛事，或者週末來Ipswich渡假，否則就算是本地人，也未必經常往來Ipswich。所以我認為Ipswich未必能為你帶來投資增值和回報。

Pimpama, Ormeau

相信有留意開Brisbane市場的朋友都對Brisbane未來的發展前景非常有信心。留意樓價的朋友都會知道很多地區的樓價也升幅不少。尤其是將近的奧運，在Brisbane連接Gold Coast的Logan一帶的地區都成為投資者目標。而在Gold Coast北面一帶如Pimpama和Ormeau都發展了不少新型的樓盤，價錢大約$60-$70萬。這個價錢亦吸引了很多本地人買屋自住。因為這一帶塞車的情況都很嚴重，Gold Coast北面如Ormeau和Pimpama這些地區距離Gold Coast市中心少於30公里，但在非塞車的情況下出市區車程也要用上38分鐘，繁忙時間更要用上50分鐘。而且在這區Council容許發展商可以大規模開發土地，發展商希望能賺更多錢，會將土地分割成小面積例如300-400平方米。如果你是打算投資在自己的物業上，希望將來土地能夠增值，例如加建一間granny flat或進行Subdivision，這些地區的可能性會較低。

Caboolture, Morayfield, Burpengary

最後我想說的是在Brisbane北面一帶連接著Sunshine Coast的一些區域，例如Caboolture, Morayfield和Burpengary。雖然這些都是通往Sunshine Coast必經的地區，但因為不是靠近海邊，所以受歡迎程度不算高。而且這一帶仍然有很多土地供應，價格大約$40-$60萬之間就可買得到。雖然預計會有人口遷入，但由於土地供應仍然過剩，相信在末來5-10年，樓價升幅不會有大增長。

以上提及過的地區除了Ipswich之外，其餘都係屬於仍然發展中的地區，土地供應供過於求，租屋需求不大。所以我個人認為這些都不是最佳的投資選擇。當然最後在決定購買投資物業時是需要做些功課，你要了解該區的未來發展，過往的樓價升幅，以及該區的租屋空置率等。希望今次的內容能幫到大家在投資上的決策。

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【YouTube】澳洲買屋必看! 為何聘用Buyer’s Agent買屋？你絕對要知道的四大理由

【Youtube】為何聘用Buyer's Agent買屋？你絕對要知道的四大理由

今日我想跟大家講下為何澳洲人會用Buyer’s Agent 呢？ 

現時在美國，有50%的人會用Buyer’s Agent幫他們買屋。而在澳洲，這個趨勢亦越來越高，你要知道在澳洲，如果買家買屋的話，他們需要自行做很多資料搜集。他們要知道哪一個地區的治安比較好，哪一個地區是有好的校網，或者哪一個地區會有較高的升值潛力等等。當你有了這些概念後，你便需要自行聯絡賣家Agent，跟他們約見inspections，或者討論價格與條件等等。所以找到一所合符所有條件而且合符心意的物業，是需要花費大量的時間和精力。
 
為何澳洲人會聘用Buyer’s Agent買屋呢？
首先，是他們的經驗。你可能一生中只購買過一兩次物業，又或是完全沒有買物業的經驗。而Buyer’s Agent的工作日常，就是為買家看屋買屋，討論價格與條件等等。所以一個有經驗的Buyer’s Agent，不會只幫你看看這間房屋漂亮與否，他們會解釋澳洲的屋有什麼間隔選擇，如何住得比較方便和舒適。而且他們亦會指出房屋有沒有潛在問題，減低買屋可能出現的陷阱，也會告訴你這物業的價格是否值得這個價錢。
 
其次是Buyer’s Agent這個service能夠給你一定的價值。Buyer’s Agent對購買物業的整個程序非常熟悉，也給你提供買屋上的小知識。一個好的Buyer’s Agent，會站在你的角度，考慮這所房子是否適合你，是否符合你本身的要求，是否值得投資。所以一個好的Buyer’s Agent，他們會為你爭取最好的價格。對於澳洲本地人，有一個中間人去代表你跟另一方議價，會事半功倍得多。
 
另外就是經常聽到的Off Market Opportunities。Off Market Opportunities即是在市場上或網上找不到的屋盤。很多時賣家agent在拿到屋盤放售之前，他們都會第一時間聯絡身邊相熟的Buyer’s Agent，看看他們有沒有潛在買家。因為對於他們來說，如果可以將這所物業賣到更高的價錢當然最好，但他們亦會想爭取在最短時間內將物業賣出，而且Buyer’s agent會接觸很多不同的agent，對於在市場的狀況和走勢都會比較了解。
 
最後就是時間。時間就是金錢，在澳洲上班的專業人士，下班後都想休息一下，或者放假時陪伴家人。所以他們很明白，花金錢在一個人的專業上，有專人幫你過濾市場上的資訊，又能夠代你議價，省卻不少看屋的時間。買屋的價錢是幾十萬到幾百萬以上，所以這筆錢是不能節省。如果你想在Brisbane購買物業，不知如何開始，如何做資料搜集，聘用一位專業的Buyer’s Agent幫你，絕對可以令你在整個購買過程中更加輕鬆，減低買錯屋的機會。
 
我是在Brisbane的Buyer’s Agent，我是100%獨立，不代表業主，不代表任何發展商。希望以上內容能夠幫助大家，若對我們的買家服務有興趣，歡迎預約免費諮詢。
 

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【澳洲買屋】House? Townhouse? Apartment? 邊款先啱我？Buyer’s Agent同你逐一分析!

【YouTube】澳洲買屋 House? Townhouse? Apartment? 邊款先啱我？Buyer's Agent同你逐一分析!

今日我會跟大家分享獨立屋(House)、聯排別墅(Townhouse)和公寓(Apartment/ Unit)的分別。也會比較一下在投資上有什麼需要考慮的地方，各種房屋的不同，哪一款比較適合你。

首先我想講解一下House，Townhouse和Apartment的分別。House(獨立屋)是擁有自己的土地和業權，House的空間比較大，私隱性高，有前後花園，擁有較大的活動空間。Townhouse(聯排別墅)，會跟隔壁的屋並排，多數會以兩間或以上的聯屋相連。一些大型的Townhouse，聯排的程度是可以兩至三間甚至四間相連。有些人或會覺得私隱度較低，隔音較差。Townhouse都會擁有自己的小型獨立花園，大型屋苑會有如游泳池和燒烤爐的設施。但是大家要留意Townhouse需要繳付Body Corporate(管理費)。所以你買屋的時候，你需要考慮，除了買屋的金額，每個年度你都需要支付Body Corporate費用。Apartment(公寓)，即是一楝大廈裏有多個單位，共享業權，需要繳付大廈管理費。而現在比較新款和現代化的Apartment都會有各式各樣的設施，如游泳池、健身室、會議室、圖書館和電影院等。有部分的人較喜歡Apartment的原因是它的先進保安系統，出入需要拍片或輸入密碼。而且會聘用多名大廈管理員，隨時提供協助。

現在，我會將House, Townhouse和Apartment作個全面比較。比較它們的Affordability(可負擔性)，Customisation(改動)和Maintenance(維修)上有什麼不同之處。

Affordability(可負擔性)

在同區內，House的價格相比Townhouse和Apartment必然是最高的。以Brisbane的市場來看, 靠近市中心會較難找到獨立屋。如果往外約5-10公里範圍的地區便可以找到獨立屋，價錢相對高，可能需要$200-$300萬澳紙的價格，但土地面積比較小。

Townhouse的可負擔性會較高。在遠一點大約在距離市中心15公里範圍內的地區，可以找到$70-$80萬的Townhouse。Townhouse受歡迎的原因是沒有獨立屋較重負擔，但亦可擁有自己雙層或三層的房屋和前後花園。

Apartment的負擔性相對最低，在市中心範圍的地區，大約$30萬便可以找到一房單位，雙房雙車位的單位的話便可能需要$40-$60萬的價格。購買Apartment當然要考慮那Apartment所提供的設施。因為設施要是越多類越豪華，大廈管理費就越高。

Customisation(改動)

因為你擁有House的業權，你可以作出任何改動。例如你可以將整間屋重建或是重新裝修，將花園改造或是改變屋的外形。如果你想要改建成四至五層高的洋房，或者改變住屋用途，你便需要向Council申請。

而Townhouse和Apartment因為需要繳付管理費，改動屋的外觀都需要向Body Corp(管理處)申請。而Townhouse屋苑內的每間屋的外形需要有一致性，要是你想加建陽台或帳篷的批核機會不大。

Apartment可作出的改變更加少。室內油漆或更換地氈，這些內部裝修通常也沒有問題，但需要考慮裝修造成的噪音。由於大廈的規矩比較多，晾衫的位置也可能受到限制。

Maintenance(維修)

House的維修費用一般會都較高，屋的所有事務都要自行負責打理。除了日常需要做的剪草、維持花園的外觀，一些需要技術性的維修工程如冷氣機、水喉、渠道去水位、外牆等都是由業主負責。好像早陣子下大雨，有些人的屋頂被雨水弄穿了，即使你有購買家居保險，這些自然災害造成的情況，保險公司一般不包括，亦需要業主自行安排維修。

Townhouse相比House在維修費用上低一點。Body Corp管理費有分兩種：一種是管理費用，即是他們會定期進行剪草修葺的工作，和定期進行屋內視察的費用。另一種是Sinking Fund，當邏上嚴重損壞或大規模維修的情況下，便會用上這個費用。例如外牆髹油、陽台維修等。

而Apartment的維修費用跟Townhouse 差不多，會將每年繳交的管理費用作維修支出，如游泳池和大廈電梯等。

其他因素

以這三項因素去決定應該購買哪一款住宅其實也很難得到一個標準答案。因為購買一間物業需要考慮的因素好多，首先大前提需要知道自己的預算，你才考慮地區。有小孩的家庭可能需要考慮校網區，要是較優良的學校，那區的價格會否難於負擔，可能就需要考慮Townhouse甚至是Apartment。其他重要因素如交通是否便利，距離工作或上學的地點的車程會否較遠等。

很多客人找我購買投資物業的時候，我都會詢問他們是否打算長期持有，想要有資本增值還是租金回報的地區，因為在這兩者間較難取到平衡。

 

我們可看看這個CoreLogic的圖表，顯示了過往30年Median House跟unit 的價格升幅。紅色線代表Combined Capitals，可以見到中途有起跌的情況。而藍色線就則是Combined Capitals Unit的價錢。Combined Capitals是綜合澳洲各個城市的一個總比較。橙色線和粉紅色線是代表2002年的一些偏遠地區(Regional)，你可以見到在2002年unit/apartment 的升幅也不錯。有一個時期Combined Regional Unit的價格還要比Regional的House高。

整體來說，購買House是為了長期持有，主要是買這塊土地。因為土地會升值，而且土地的資源會越來越少，價值便會越來越高，你希望購買的物業會為你帶來資本增值。可是，House的價格高並不代表租金價格會跟著升，未必可以帶來一個可觀的租金回報。所以購買投資屋，你需要決定你想要是資本增值好還是租金回報高的物業。

當然作為Buyer’s Agent，我的工作就是協助客人分析各個地區的資本增值的潛力。當然每一位投資者都希望找到資本增值高同時租金回報都不錯的地區。過往我也幫助客人找到不少較好的地區同時為他們帶來不錯的租金回報。好像去年6月，我幫客人在Daisy Hill找到個物業。Daisy Hill鄰近Springwood，距離市中心大約25公里，在Brisbane和Gold Coast的中間位置。有一所比較有名的私校John Paul College。我幫客人找到的物業，賣家開價是$71萬，最終成功幫客人議價到$70萬零6千成交，現時的租金是$710/星期。

如果你尋找靠近市區的物業，物業價格當然比較高，而資本增值潛力亦會比一些遠離市中心的地區為高。如果你的預算未必可以買到超過$100萬的物業，但又想找到一些租金不太差的地區，我便會為客人篩選，協助他們找到擁有高的資本增值同時亦有高租金回報的地區。

如果你想找有資本增值潛力的地區，但預算不高的話，Townhouse亦是一個選擇。你要是買來投資的話，你需要的設施就不用太多，但要留意Body Corp 的費用，因為這會相對地減低了你的租金收入。我的建議是從一些細型的Townhouse入手，屋苑設施較少，範圍較少，不用太多剪草的維修工作。例如4-6個單位的Townhouse，Body Corp費用會相對低，這亦是一個好的投資選擇。

最後是Apartment，當靠近市中心，裝修華麗設施齊全的Apartment，Body corp費用必然相對地高，普遍需要每年$5-6000，亦要考慮到加價的情況。即使賺到租金，當你扣除了Body corp的開支的時候，就未必像你預期一樣獲得高的租金回報。所以我會建議找一些我們叫做Unit的單位，即是一些低層步行的Apartment。這些Apartment估地空間比較大，密度相對低，大約只有8-12個單位。因為設施較少，沒有游泳池沒有電梯，大大減低body corp的費用。

希望今次在影片內的資訊能幫到大家找到適合自己的房屋種類。

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