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第一步： 出價

當你找到了夢寐以求的物業，接下來怎麼辦？

假設你已經去過該物業的 Open Home, 也對這物業和該區做了研究，下一步就該出價了！

有很多買家會直接打電話給賣方經紀，口頭表達要出的價錢和其他條款，但是這種方式非常局限，很多細節沒法表達得清楚明白。

因此我們建議必須以書面形式出價, 這樣賣家經紀就有義務必須把你的出價通知賣家。最便捷的方法，就是直接問賣家經紀拿一份售屋合同。

一些賣家經紀可能會叫你填寫一份”出價意向書”，這當然會比口頭出價好，但我們仍然建議直接拿一份售屋合同，把你的出價和其他條件直接填上。如此一來，你可以在上面清楚列明其他的要求和條款，同時也令賣方正視你的出價。

在出價的合同上，應填上什麼資料呢？

1. 買家資料 — 必須是買家的法定全名。要確保拼寫正確並包含所有字詞(包括中間名）。簽好合同後再改名字費時費錢費事，所以一開始就要確保無誤。另外，若買家以公司或信托的名義購買，一定要確保在簽署合同當天已經正確注冊及生效，是合法的法律主體(法人）
2. 買家律師— 代表律師行的詳細資料。不要覺得自己來做就好，這種事還是讓專業的來吧！
3. 購買價 — 你對這間物業的出價。取決於物業市值，當前的房產市場狀況，競爭對手，和其他因素。當然這也是多數買家最頭痛也最容易出錯的，出價太高失預算，出價太低搶不到。這時專業的買家置業顧問 (即買家中介Buyer’s Agent) 的意見，就能為你護航，省錢又省心。
   訂金 — 通常分為小訂和大訂，數額可以商量。不過在昆士蘭，法律規定總訂金不得超過購房價的10%。訂金通常會暫放在賣家經紀的信托戶口直至交割。

   – 小訂 – 當買房合同被接受時交付。
   – 大訂– 當買房合同變為無條件生效時交付。

4. 財務條件 — 如買家需要獲得銀行確認貸款後才可購買物業，買家需要在財務一欄寫上，成功審批的貸款在多少天內完成，這時合同便會受到這個財務條件約束。買家在得到銀行貸款確認信後，買家須在日期內完成並通知賣方律師，這是合同才會轉為無條件生效。
5. 特別約束條款 — 其他任何您想添加的特別條款（最好先尋求專業法律意見)
6. 泳池安全檢查 — 如果物業有泳池，那就必須出示泳池安全證明或是安排泳池安全檢查。
7. 成交日期— 在合同生效到成交需要多少天。在昆士蘭，一般成交日期是合同生效起計30天，60天或是90天，買家亦可以寫上指定日期，不過和其他條款一樣，這都是可以商量的。

如果以上所有資料都寫在合同上由買家簽好送呈賣家，那賣家就會很清晰的看到整個出價和所有條款，而非單單著眼於價錢。通常賣家會綜合考慮價錢和其他條款再作決定。

在某些情況，可能出現同時間多個買家競爭同一物業，這時在昆士蘭就進入收到多重出價階段 (Multiple Offers)，法律上對此有一定規範。

當一個出價送呈賣家，可能有3個結果：

1. 賣家接受出價，雙方簽署文件，購房合同正式生效
2. 賣家拒絕出價，沒有後續
3. 賣家還價，買家再考慮

還價的程序會一直持續到買賣雙方達成共識，或其中一方選擇離開。在雙方尚未達成共識時合同仍未生效，必須雙方都在當天同意簽名，才成為合同生效日，之後雙方各自把最終版本寄給律師處理後續。

第二步： 接受出價

當賣家接受了你的出價，賣家經紀會標註合同生效日，至此雙方都受合同約束。

這是值得慶祝的第一步，也是你要交付小訂的日子。負責的賣家經紀會告知你需要把錢轉去那個信託戶口。

在昆士蘭置業，什麼是冷靜期？

在昆士蘭，簽署購房合同的法定冷靜期是5個工作日(拍賣成交除外）

冷靜期由買家收到買賣雙方簽署好的合同起生效。

如果您在冷靜期期間中止合同，賣家可以在你已付的訂金中扣除最多等同0.25%合同價的罰金。

在昆士蘭，合同仍有約束代表什麼？

如果買房合同有包含財務、建築結構和白蟻檢查、或其他特別約束條款，那買家需要馬上處理以下幾點。

在合同上有清楚列明各項約束條款的時間限制（通常為14天，視雙方協議可能更長或更短) 

1. 你要馬上預約建築結構和白蟻檢查專家 Building Inspector（還有泳池安全檢查，如適用）為你檢查，並和賣家經紀配合時間。
2. 如合同包括財務約束條款，你的銀行或貸款經紀人需要馬上行動協助你正式取得貸款審批。有時這涉及現場估價，那仍要和賣家經紀配合時間。

當你已經滿足了所有約束條款，你的律師會通知對方的律師，這時合同就會變成無條件生效。

什麼時候合同會變成無條件生效？

在昆士蘭，當買家通知他們的律師已經滿足所有合同列明的約束條款，購房合同就會變成無條件生效

買家需要支付大訂。這時也需要為之後的成交事宜作最後的審查。銀行會與律師直接安排款項如何轉移以及保證成交當天款項順利到帳。所有法律文件也會遞交到相關的政府部門，確保產權轉移在成交日完成。

在成交當日早上或預早一天，對房子做一次成交前最後檢查非常重要，除了確定房子已被清空，也要保證屋況和首次驗房時一致 。在成交前發現屋況有異，總比事後處理來得容易。

第三步 — 成交

置業的最後一步就是成交。

這時，賣家會收到合同價列明的屋款，買家正式獲得房子的合法產權。成交時雙方律師和銀行代表都會出席。交割完成後，房屋產權正式移交，就可以從賣家經紀手中取得鑰匙啦！