【YouTube】澳洲買屋 House? Townhouse? Apartment? 邊款先啱我？Buyer's Agent同你逐一分析!
今日我會跟大家分享獨立屋(House)、聯排別墅(Townhouse)和公寓(Apartment/ Unit)的分別。也會比較一下在投資上有什麼需要考慮的地方，各種房屋的不同，哪一款比較適合你。
首先我想講解一下House，Townhouse和Apartment的分別。House(獨立屋)是擁有自己的土地和業權，House的空間比較大，私隱性高，有前後花園，擁有較大的活動空間。Townhouse(聯排別墅)，會跟隔壁的屋並排，多數會以兩間或以上的聯屋相連。一些大型的Townhouse，聯排的程度是可以兩至三間甚至四間相連。有些人或會覺得私隱度較低，隔音較差。Townhouse都會擁有自己的小型獨立花園，大型屋苑會有如游泳池和燒烤爐的設施。但是大家要留意Townhouse需要繳付Body Corporate(管理費)。所以你買屋的時候，你需要考慮，除了買屋的金額，每個年度你都需要支付Body Corporate費用。Apartment(公寓)，即是一楝大廈裏有多個單位，共享業權，需要繳付大廈管理費。而現在比較新款和現代化的Apartment都會有各式各樣的設施，如游泳池、健身室、會議室、圖書館和電影院等。有部分的人較喜歡Apartment的原因是它的先進保安系統，出入需要拍片或輸入密碼。而且會聘用多名大廈管理員，隨時提供協助。
現在，我會將House, Townhouse和Apartment作個全面比較。比較它們的Affordability(可負擔性)，Customisation(改動)和Maintenance(維修)上有什麼不同之處。
Affordability(可負擔性)
在同區內，House的價格相比Townhouse和Apartment必然是最高的。以Brisbane的市場來看, 靠近市中心會較難找到獨立屋。如果往外約5-10公里範圍的地區便可以找到獨立屋，價錢相對高，可能需要$200-$300萬澳紙的價格，但土地面積比較小。
Townhouse的可負擔性會較高。在遠一點大約在距離市中心15公里範圍內的地區，可以找到$70-$80萬的Townhouse。Townhouse受歡迎的原因是沒有獨立屋較重負擔，但亦可擁有自己雙層或三層的房屋和前後花園。
Apartment的負擔性相對最低，在市中心範圍的地區，大約$30萬便可以找到一房單位，雙房雙車位的單位的話便可能需要$40-$60萬的價格。購買Apartment當然要考慮那Apartment所提供的設施。因為設施要是越多類越豪華，大廈管理費就越高。
Customisation(改動)
因為你擁有House的業權，你可以作出任何改動。例如你可以將整間屋重建或是重新裝修，將花園改造或是改變屋的外形。如果你想要改建成四至五層高的洋房，或者改變住屋用途，你便需要向Council申請。
而Townhouse和Apartment因為需要繳付管理費，改動屋的外觀都需要向Body Corp(管理處)申請。而Townhouse屋苑內的每間屋的外形需要有一致性，要是你想加建陽台或帳篷的批核機會不大。
Apartment可作出的改變更加少。室內油漆或更換地氈，這些內部裝修通常也沒有問題，但需要考慮裝修造成的噪音。由於大廈的規矩比較多，晾衫的位置也可能受到限制。
Maintenance(維修)
House的維修費用一般會都較高，屋的所有事務都要自行負責打理。除了日常需要做的剪草、維持花園的外觀，一些需要技術性的維修工程如冷氣機、水喉、渠道去水位、外牆等都是由業主負責。好像早陣子下大雨，有些人的屋頂被雨水弄穿了，即使你有購買家居保險，這些自然災害造成的情況，保險公司一般不包括，亦需要業主自行安排維修。
Townhouse相比House在維修費用上低一點。Body Corp管理費有分兩種：一種是管理費用，即是他們會定期進行剪草修葺的工作，和定期進行屋內視察的費用。另一種是Sinking Fund，當邏上嚴重損壞或大規模維修的情況下，便會用上這個費用。例如外牆髹油、陽台維修等。
而Apartment的維修費用跟Townhouse 差不多，會將每年繳交的管理費用作維修支出，如游泳池和大廈電梯等。
其他因素
以這三項因素去決定應該購買哪一款住宅其實也很難得到一個標準答案。因為購買一間物業需要考慮的因素好多，首先大前提需要知道自己的預算，你才考慮地區。有小孩的家庭可能需要考慮校網區，要是較優良的學校，那區的價格會否難於負擔，可能就需要考慮Townhouse甚至是Apartment。其他重要因素如交通是否便利，距離工作或上學的地點的車程會否較遠等。
很多客人找我購買投資物業的時候，我都會詢問他們是否打算長期持有，想要有資本增值還是租金回報的地區，因為在這兩者間較難取到平衡。
我們可看看這個CoreLogic的圖表，顯示了過往30年Median House跟unit 的價格升幅。紅色線代表Combined Capitals，可以見到中途有起跌的情況。而藍色線就則是Combined Capitals Unit的價錢。Combined Capitals是綜合澳洲各個城市的一個總比較。橙色線和粉紅色線是代表2002年的一些偏遠地區(Regional)，你可以見到在2002年unit/apartment 的升幅也不錯。有一個時期Combined Regional Unit的價格還要比Regional的House高。
整體來說，購買House是為了長期持有，主要是買這塊土地。因為土地會升值，而且土地的資源會越來越少，價值便會越來越高，你希望購買的物業會為你帶來資本增值。可是，House的價格高並不代表租金價格會跟著升，未必可以帶來一個可觀的租金回報。所以購買投資屋，你需要決定你想要是資本增值好還是租金回報高的物業。
當然作為Buyer’s Agent，我的工作就是協助客人分析各個地區的資本增值的潛力。當然每一位投資者都希望找到資本增值高同時租金回報都不錯的地區。過往我也幫助客人找到不少較好的地區同時為他們帶來不錯的租金回報。好像去年6月，我幫客人在Daisy Hill找到個物業。Daisy Hill鄰近Springwood，距離市中心大約25公里，在Brisbane和Gold Coast的中間位置。有一所比較有名的私校John Paul College。我幫客人找到的物業，賣家開價是$71萬，最終成功幫客人議價到$70萬零6千成交，現時的租金是$710/星期。
如果你尋找靠近市區的物業，物業價格當然比較高，而資本增值潛力亦會比一些遠離市中心的地區為高。如果你的預算未必可以買到超過$100萬的物業，但又想找到一些租金不太差的地區，我便會為客人篩選，協助他們找到擁有高的資本增值同時亦有高租金回報的地區。
如果你想找有資本增值潛力的地區，但預算不高的話，Townhouse亦是一個選擇。你要是買來投資的話，你需要的設施就不用太多，但要留意Body Corp 的費用，因為這會相對地減低了你的租金收入。我的建議是從一些細型的Townhouse入手，屋苑設施較少，範圍較少，不用太多剪草的維修工作。例如4-6個單位的Townhouse，Body Corp費用會相對低，這亦是一個好的投資選擇。
最後是Apartment，當靠近市中心，裝修華麗設施齊全的Apartment，Body corp費用必然相對地高，普遍需要每年$5-6000，亦要考慮到加價的情況。即使賺到租金，當你扣除了Body corp的開支的時候，就未必像你預期一樣獲得高的租金回報。所以我會建議找一些我們叫做Unit的單位，即是一些低層步行的Apartment。這些Apartment估地空間比較大，密度相對低，大約只有8-12個單位。因為設施較少，沒有游泳池沒有電梯，大大減低body corp的費用。
希望今次在影片內的資訊能幫到大家找到適合自己的房屋種類。
