【YouTube】買Brisbane水浸區都可以三倍價錢賣出去？ 水浸區究竟值得購買嗎？
在Brisbane買屋我們首要了解的就是那所房屋是否在水浸的地區？可以如何查核到？在Brisbane有哪些地區是水浸區？如果房屋被水浸過會是什麼樣？保險公司會否賠償？今次我會為大家詳盡講解！
其實布里斯本河出現氾濫並不是第一次，在過往出現洪水氾濫都有歷史紀錄。在遠一些時期，例如1893年，1931年，1974年，和最近兩次比較多人注意的是2011年和剛發生的2022年。每一次發生水災都帶來非常嚴重的破壞。在2022年2月尾，在Brisbane持續下雨多達兩星期，在短短三日內的降雨量，相等於全年雨量的八成。布里斯本河當時最高水位到達3.85米，數百條道路關閉，大部分地區的火車、巴士和渡輪也停駛。其他主要高速公路也被洪水切斷。水災的出現，是由於連續多日的暴雨，河流內不能夠承受太多的降雨量。簡單的說，雨水下得太多太快，而且布里斯本算是在一個平源地區，整個布里斯本河是貫穿都市之間，疏通不夠快，就會形成很多地區出現水浸的現象。當然什麼原因導致？是否因為極端氣候？就要讓專家去作進一步的研究。
但對於我們這類買樓人士，需要特別小心，避免買到一些水浸區的房屋。因為當被洪水浸過的房屋，清潔是非常困難，而且很容易會出現霉菌，影響人體呼吸道的健康。亦因為洪水裡帶有其他污泥，要是被浸過的地氈都需要重新更換。而牆身的污漬亦不可以簡單抺乾淨，也需要翻新油漆。而且在更換的過程亦要留意屋內的支架會否也因為潮濕而出現了霉菌。所以，如果房屋有水浸紀錄的話便可免則免。
在Brisbane City Council網頁可以看到最近兩次分別在2011年和2022年的水浸紀錄。沿著布里斯本河，靠近Brisbane市中心例如Milton, West End, East Brisbane, Toowong, Taringa和Indooroopilly這些地方都有受影響。2022年被浸得比較嚴重的地區如Rocklea, Oxley, Milton Fairfield, Sherwood和Chelmer這些地區。另外St Lucia大學區還有往下一點的地區Yeronga甚至到Jindalee都有出現水浸。
你可能會心想：那我什麼地方都不用買了？所以，很多時買屋我們都先會檢查一下該物業的地址在之前有沒有水浸紀錄。
我們先認識Brisbane的水浸類別。
Creek Flooding
Creek Flooding即是河流分支溪澗做成的水浸。當在短時間內下很大雨的時候，尤其是夏季，在附近的溪澗就會出現Creek Flooding。
River Flooding
另一種是River Flooding，即是在布里斯本河裡面的水超過了河流可容納的流量，河床承受不到太多雨水而湧出河床。這個情況是出現在長時間持續下雨，渠道疏通不到就會出現的水浸情況。River Flooding 很多時會在停雨後才發生。
Overland Flow Flooding
另外一種是Overland Flow Flooding, 通常又都是在夏季時候發生，當有雷暴和大雨，雨水流落在比較斜的街道，一路沿著斜坡，然後聚集在地勢較低的地方。
Storm Tide Flooding
最後是Storm Tide Flooding，這個比較會容易出現在近岸的地區，當潮漲時候，水位高於水平線，將水濺到在沿岸的位置。造成水浸現象
當你在Council 這個網站上輸入物業的地址，就會顯示一些深藍色和淺藍色的部分。我就用42 Turner Ave, Fairfield作個例子。下圖顯示該物業的河流水浸情況是中度。我們會盡量避免選擇這些有顏色部分的地區，因為代表風險存在。而一些深藍和淺藍色的部分代表有水浸出現的可能性。
在下圖虛線的部分是該物業的樓層水平，顯示為6.4米。而綠色部分就是由海平面以上的地面水平，處於5.2米和8.3米之間。亦有顯示2022年2月當時水浸程度到達6.6米。而該物業的樓面水平是6.4米，所以2022年水浸大概超過20cm。而2011年的水浸程度也頗嚴重，到達7.8米。水浸的高度7.8米，而該物業是位於6.4米，即是當時水浸到達1.4米。啡色格的1%代表在百年一遇的洪水裏面，該洪水水位最高到達8.3米。而這1%出現水位到8.3米的情況，物業受影響的機會率達75%-100%。
我們又再看另一個例子23 Josling St, Toowong，你可以從下圖看到淺藍色的部分，這裏代表河流水浸出現的機會是屬於低度。
再從報告看到，該物業的樓層水平是在11.3米，而地面水平是處於8.9米至14.5米。在2011年1月的水浸紀錄達到7米，而該物業位於11.3米的位置以上。看這1%百年一遇的機率，水位到7.4米，即使是出現這個1% 也不會影響到房屋。
所以我們在買屋之前，需要查閱該物業在過往出現過的水浸機會。根據2011年和2022年出現的水浸紀錄來衡量會出現水浸的機會。
你可能會疑惑為何有些人明知道那所房屋有水浸的機會仍然會買？我們來再看下一個例子14 Oxley Road Chelmer。Chelmer算是一個富人區，有不少高檔的住宅。我們看地圖Chelmer的位置是沿著布里斯本河，在河流彎位突出的部分。所以如果河床水位太高，都會容易浸到這些位置。因為Chelmer的屋沿著布里斯本河可以欣賞到河景，樓價中位數是$150萬。如果是比較大型的房屋已經需要$200萬至$300萬。這個地區環境清幽，可以找到一些維多利亞式或古典優雅風格的建築。
在2011年1月出現過大水浸，同年11月，買家用了一個很低的價錢$47.5萬就購買了14 Oxley Road Chelmer該物業。我們從2007年該物業的一些舊照片可以看到該物業的樓層位置較低。到2011年出售該物業時樓層已抬高了。到2022年4月，成交紀錄已升到$113.3萬，升幅算是很高。
大部分會出現水浸的地區都是靠近市中心沿著布里斯本河，這些地區都可能在較好的校網區，居住在這個地區的人都會有較高的收入。有些人亦會看準被水浸過的房屋，用較低的價錢買入，然後自己再進行翻新工程。因為買入這些地區都是看準將來會有較高的升值潛力。所以這個解釋到為何有部分人不介意購買水浸區。
作為Buyer’s Agent的我當然不會建議買入水浸屋。但是，如果真的打算購買這些房屋的時候，需要考慮自己對翻新工程的認識，亦要注意保險費用。因為每間保險公司也不同，一般保險公司會加上Flood Cover在保費裡面，每年繳交的保費就會高一點。
希望這篇文章能夠讓大家認識如何閱讀水浸報告，讓你出價的時候更加得心應手。
