【YouTube】在澳洲買投資物業的玩法及注意事項
香港人向來熱衷於購買房產，因為房地產被認為是保值又穩定的投資選擇。而在目前布里斯本的市況下，租客需求非常旺盛，投資物業的出租收益也相當可觀。不少澳洲僑民最近都找我諮詢在布里斯本購買投資物業的事宜，他們已經擁有澳洲身份，但仍然居住在海外，想趁布里斯本的樓價還算可負擔的時候，先購買投資物業來出租。另外，還有不少年輕買家選擇用「Rentvesting」的形式來進行投資。之前的文章中我曾經解釋過什麼是「Rentvesting」，有興趣的可以翻查看看。
在澳洲購買投資物業其實有多種策略，這取決於你的資金狀況以及你對投資物業的投入程度。你打算長期持有，還是更看重資本增值，或者想要一個能帶來現金流的物業？本文將幫助你了解如何選擇最適合你的投資物業類型，並分享一些真實案例。
第一步：了解你的投資取向
投資物業時，你首先需要決定是更重視資本增值，還是現金流。現金流指的是租金收入高於物業維持費用的部分。你可能會想：「既然是投資，當然希望資本增值和租金回報兩者兼得！」然而，在布里斯本的市場上，資本增值和租金回報通常難以兩全。
資本增值 vs. 現金流
通常，資本增值潛力高的區域往往位於市中心附近，這些區域的房產價格較高，資本增值潛力強，但租金回報往往較低。
以Greenslopes為例，一棟三房的昆士蘭風格木屋現在售價大約在$150萬至$160萬澳元之間，租金約為每週$800至$900澳元，租金回報率僅為2.8%至3%。這些區域的投資者通常期望物業在未來幾年內增值後出售。
相比之下，遠離市區的區域如Logan Reserve，房價相對較低，一棟四房的房屋售價約為$60萬至$70萬澳元，租金卻可達每週$550至$600澳元，租金回報率高達4.3%至4.5%。有些更偏遠的區域，房價更低，租金回報甚至能達到6%至7%，但這些區域的資本增值潛力通常有限。但當一個原本房價不高的區域吸引了大量買家，房價上漲，資本增值自然也會隨之而來，但租金回報率則會下降。因此，選擇投資物業時需要在資本增值和現金流之間找到一個平衡點，並且視乎你的財務狀況做出選擇。
直接出租房屋
最普遍且相對簡單的投資方式就是購買房屋後直接出租。這看似簡單，但實際操作中仍有許多需要考慮的因素。除了資本增值和現金流外，還要考慮購買新房還是舊房。對於初次購買投資物業的買家，如果不熟悉裝修事宜，可能會更傾向於購買較新的房屋。一方面，新房需要較少維修，另一方面，新房可以進行折舊，這可以通過減少應稅租金收入來達到節稅的效果。
例如，我最近幫一位跨州的投資者購買了一棟位於Logan Reserve的四房獨立屋。這區域的房屋通常不超過10年樓齡，售價在$60萬至$70萬澳元之間，是不少投資者的選擇。這位客人當時以$62萬澳元購入該物業，目前的租金為每週$550澳元，經過一年時間，該物業的估值已經升至$70萬澳元，升幅達12.9%。
但要注意的是，這類新物業通常位於新開發區域，供應量較多，資本增值速度可能比成熟區域要慢。因此，這類物業適合長期持有，因為投入成本較低，而租金收入能夠覆蓋貸款等支出。
翻新舊屋
另一些較有經驗的投資者可能會選擇購買較舊的房屋，然後自行翻新再出租。一些業主會在稍作翻新後將房價抬高，而市場上的自住買家願意為此支付更高價格。但有經驗的投資者則會尋找那些價格較低但結構完好的舊屋，然後進行翻新以提升租金和資本增值潛力。
例如，我曾幫一位客人在Rochedale South購買了一棟三房兩衛的舊屋，這區域現時樓價中位數在$90萬澳元左右，而這位客人在一年半前僅以$50多萬澳元購入該物業，並進行了大規模翻新，現時物業估值已達$78.5萬澳元，升幅高達36%。
拆卸重建再出售
另一種策略是購買舊房並拆除重建，然後再出售。這種玩法需要充裕的資金，因為建築成本非常高，並且需要熟悉的建築商。如果你不熟悉當地的建築條例，又沒有相熟的人指點，容易被建築商壓價。
例如，在2018年，一位客人購買了一棟3房1衛的昆士蘭風格木屋，當時的價格約為$73萬澳元。這棟房子在地塊上佔地面積達600多平方米，足夠重建一棟兩層5房3衛的豪華住宅。在拆卸重建後，這位客人在2020年以161萬澳元的價格出售該物業，實現了近一倍的增值。而在2024年該物業再次以$235萬易手，增值再接近$70萬。
另一個例子是這棟與前述物業類似的昆士蘭風格木屋，擁有3睡房和1間浴室。該物業於2019年以$79萬澳元的價格購入。隨後，業主進行了全面的翻新和重建，使這棟老屋煥然一新。在翻新過程中，設計師巧妙地融入了大量的日本風格元素，並運用了豐富的木質自然材料進行搭配，營造出一種溫馨柔和的色調。室內空間佈置加入了幾款別具一格的吊燈設計，使整體氛圍更加舒適且充滿現代感。經過這次精心的翻新，這棟房屋於今年4月以$250萬澳元的價格成功售出，顯示出其顯著的增值潛力。
土地分割小貼士
當考慮購買能夠「一開二」或「一開四」的土地時，務必要小心。雖然一些地塊看似符合條件，但每個地方Council的要求不同，可能會涉及到最低地塊面積或前院寬度等問題。因此，在購買前最好聘請專業的城市規劃師來確認是否可行。
例如，我幫一位客人在Indooroopilly購買了一棟位於角落地塊的物業，這塊地能夠一分為二重建兩棟房屋。為了確保該物業符合重建要求，我們聘請了城市規劃師來出具報告，並確保該物業符合所有建築規定。最終，我們在拍賣前以$160.1萬澳元的價格購得，而最後因為客人計劃有變，在兩年內轉手，以$192萬澳元出售。
以上介紹了幾種不同的投資物業策略，包括直接出租房屋、翻新舊房產、以及重建再出售等。投資物業時，建議將可能會住入的物業與純投資的物業分開考慮，因為自住物業的要求往往會影響投資決策。如果你未來打算搬回布里斯本，那麼到時候再購買一棟完全符合心意的房屋會更為合適。
希望這篇文章能對你在布里斯本投資物業有所幫助！
