【YouTube】真實案例：客人購入Off Market投資物業成功個案大公開！分享在澳洲Homeschooling的玩法

今日我會跟大家分享一下，最近幫客人買了一間投資屋, 而這物業是一個Off-Market（非公開放售），即是你在Realestate.com 又或者 Domain上都找不到的放售物業！主要純粹因為我是Buyer’s Agent，透過在業界不同的network而獲得。

這位客人買的是一間Off Market有 4房 2廁 2車位的磚屋，地的面積有接近 700平方米。由於現時在Brisbane的物業價格都升了不少，已經再找不到 $50-$60萬的獨立屋，即使遠至Ipswich的地區，四正一點的已高達$60-$70萬，又或者是一些很舊或位置一般的地方。

從投資角度看，當然買入價越低越好，才有更多空間上升。而我這位客人也是打算找較平而在租賃市場有需求的地區，起碼先入市。其實在他們聯絡我之前，已嘗試過自己出價，但一直不成功，或是不夠別人爭，或是在inspection時發現問題。由於很多時申請了貸款預批都有時限，所以在他們找我的時候，都不是餘下很多時間，大概 6星期左右。

客人想在貸款預批到期之前成功買到。當然我們憑專業經驗，在電話上跟客人溝通了解要求過後，再做了一些資料搜集，第二日便即刻為客人進行inspection。由於我比較了解市場的狀況及走勢，亦建議不要花時間看那些超出預算範圍的地區。其實客人的要求不算太複雜，目標找一些有升值空間，比較容易出租以及租金回報不太差的區。這些情況對於我來說，如果客人已經有比較明確的方向，大約一個半月至兩個月的時間內，已經能夠為客人找到心儀的物業。

因為市場的供應真的不多，很多時一些較新的盤，同一時間已有不少自住買家願意出價高一點。這些情況，我通常會建議客人當價錢到達某一個數便不要再追。始終投資物業講求是投資回報，出價太高買入，租金都未必能補償。我們也曾試過，完完inspection出價後，竟然收到經紀電郵回覆說業主還是決定不賣。這個亦是其中一個較少盤的原因。因為對於業主來說，當他們賣了房屋其實不知可以住哪裹，所以在市場房源稀少的情況，要買到好物業真是有難度。

約三至四星期後，我為客人爭取到一個Off-market的機會。
為何此物業會以Off-market 形式出售？原因與業主的家庭背景有關。

業主一家一直有意搬往北昆士蘭，因為親人多數居住於當地。男戶主於懲教署工作，當時正申請調往北昆士蘭，但尚未獲批，因此搬遷時間未有確定。此外，業主育有三名子女，並選擇在家自學（homeschooling），令整個住所的佈局也配合這種生活方式。

我們首次視察該物業時，屋內呈現出明顯為家庭自學而設的佈置，例如兒童學習區和活動空間；車房亦已改為健身區。整體而言，物業有一定居住痕跡，部分地方需翻新整修，才能適合出租或自住。

當時，我的客人亦曾向另一處物業出價，但因競爭激烈，最終未獲回覆。相比之下，這間 Off-Market 物業由於未公開市場，競爭者較少，議價空間亦較大。經多番商討，最終以 $66.5 萬成交，價格較當時市場上類似物業為低。

對某些投資者而言，購買需翻新的物業反而是一種策略。原因包括：

買入價相對較低，具議價空間；
自行裝修的成本通常低於購買已翻新的物業；
裝修開支可列作投資開銷，在報稅上亦可帶來減免；
裝修後能提升資產價值，延長折舊年期。

不過，這種做法的前提是買家擁有充足的現金流。如果主要依賴高成數貸款購買投資物業，或不熟悉裝修流程、無意花時間處理，則未必適合選擇此類需要整修的樓盤。此時，選購狀況較新、可立即出租的物業會是更穩妥的選擇。

而由開始找物業到傾價錢到簽合同，直至到最後成交，我都一直從旁協助客人讓他們在整個購買過程更加順利妥當。在成交後，亦協助客人找裝修師傅報價，交待給我的物業管理部門出租找租客，客人可以放心將一切繁瑣的事務交給我處理。

Redbank Plains

我這位客人所購入的 Off-Market 物業位於 Redbank Plains。該區近年發展迅速，吸引了不少自住買家及投資者的關注。Redbank Plains 位於布里斯本市中心西南約 30 公里處，鄰近 Centenary Highway 和 Ipswich Motorway，可方便駕車直達市區；亦鄰近 Redbank 及 Springfield 火車站，交通便捷。

區內生活配套亦相當齊全，包括大型購物中心、學校及醫療設施等，能滿足居民日常所需。更重要的是，該區的樓價相對親民，如預算達至約$70多萬，已有機會購入一間四房兩浴兩車位的磚建平房。而該區的平均租金亦約為每週 $580-$600 ，租金回報可觀，對投資者來說極具吸引力。

此外，Redbank Plains 鄰近如 Spring Mountain 及 Springfield 等已高度發展的社區，區內設有大型購物中心、醫院及大學等設施，對租客而言亦屬熱門地段。

Homeschooling

在影片前段我曾提及，原業主的孩子是以在家自學（Homeschooling）方式接受教育。事實上，在澳洲這種教育模式並不罕見。對一些患有讀寫障礙、自閉症或注意力不足過動症（ADHD）的兒童而言，在家學習可減低社交壓力及校園欺凌問題，反而更能專注於學習。而對部分不太適應傳統教育體制的學生而言，在家學習亦讓他們能深入發展個人興趣，家長亦可因應其學習進度與興趣，設計合適的課程內容，實踐個人化教育。

在昆士蘭州，進行 Homeschooling 須依循正式程序。家長須向教育局提交申請，註冊成為子女的在家教育負責人。在申請過程中，須提交一份詳細的教學計劃書，內容包括教學方法、學習目標及評估方式。註冊獲批後，家長亦需定期向教育局遞交學習進度報告，以確保學生的學習成效達至州政府的要求。

該教學計劃須清楚列明學生在各個學科的學習目標，說明家長將會採用的教學策略、活動安排、閱讀教材類型等，並說明評估學習進度的方法，例如透過測驗、觀察記錄等方式進行評核。

因此，Homeschooling 並非只要不返學便可實行，而是需家長具備相當的準備、時間與責任感，以確保子女獲得全面而合適的教育，同時兼顧其社交成長與心理健康。

希望本文能帶給你價值。如果你正在尋找一位經驗豐富的 Buyer’s Agent 協助你置業，歡迎隨時聯絡我!