【YouTube】Buyer's Agent帶你見識Brisbane Open Home可以有幾「騎呢」？！
作為Buyer’s Agent，我在每個星期也會為客人到各區睇樓，有時候你真的會發覺看相片和到現場視察是很不同。今次我為大家整理了最近為客人睇樓的資料，分享平時睇屋時的發現。有些情況可能是化妝屋，有些是奇形怪狀的設計，有些更可能隱藏著安全性的問題。當我去open home的時候，我都會幫客人指出有需要注意的地方，避免踩雷！
虛有其表的化妝屋
第一間我想分享的，是位於Albany Creek的一所四房單層磚屋。這區的樓價其實升了不少，房屋土地面積一般有600-700平方米。在早兩三年前，在這區還可以以$70多萬買到相同質素的房屋。可是，現在的價位已高達$100萬澳紙了。我這位客人其實比較喜歡雙層的磚屋，但見到這間屋的土地面積有近785平方米，更有游泳池，所以他也要求我為他去看一看。
我們先看看放在Realestate.com上的相片，你可以見到牆身是淺藍色。但當日我視察的時候，清楚見到油漆上有很多瑕疵，而且也發現很多位置的油漆都塗出界，給我的感覺是業主自行上油。例如在牆身的窿，你若是找專業師傅施工的話，他們會將牆身用沙紙磨平後才上油。
我們再看看廚房的中島，如果你看之前的相片，業主是將原本的廚房拆卸，改為以一個中島的形式放在屋的中央，牆身裝上一排廚櫃，但你們會唔會都跟我一樣覺得有問題？
廚房的煮食爐只是用一個電磁爐的形式，並沒有安裝抽油煙機。鋅盤位置跟煮食爐位置也有點距離。這個中島的外觀設計是比較時尚，但同時佔據了飯廳很多位置，未必很適合我們華人家庭的煮食模式。
外面庭院的地方算很大，我個人都很喜歡這樣大的庭院，在戶外但也有蓋篷，可以讓小朋友有些室外的空間，而且屋主亦安裝了風扇，不會感到很焗促。
正當我慢慢行到庭院中央位置的時候，感覺到地面不平。從舊相片可見，原本的庭院比較小。所以我猜測有可能是起建庭院的時候沒有將地面剷平。一般起建庭院，會在地面中間加一個防水層減少水分積聚和減低影響磚的持久性。如果這個庭院真的建得不好，其實需要重新做過，將所有磚起出，重新舖上防水物料，減少日後會出現的問題。
當日我在差不多完成視察時，隨手翻看agent提供由業主一方做好的房屋檢查報告。內容提到屋頂有積水的情況，客廳天花板和業主重新裝修的浴室都有濕氣的現象。所以由種種跡象顯示來看，這有可能是化妝屋，即是只修飾表面的部分去讓你感覺間屋很靚，但問題可能就會逐一出現。考慮到這些不明朗因素，而且有可能要花高昂的裝修費用，我還是勸客人放棄這間屋。
屋主私自改建的騎呢大屋
我們再看看下一間，我們同樣都是被它地大而且擁有游泳池所吸引。從Realestate.com網上相片可見，這間屋的環境不錯，後花園對出有個甲板，飯廳可以看到游泳池。全間屋都是用磚和木地板，打掃比較方便。
現在看一看我視察當日的情況。我首先看到carport的位置，前方有個電動閘，但另一邊則沒有密封。在於carport來說算是正常，但只不過我發現在左邊正安裝了一些層架，應該是屋主用來擺放工具。很多本地人都喜歡將工具或是放在車房，或是放在棚屋。問題是這個只是carport，並不是一個密封的車房。你不會想將物件放在外面，雖然他應該會將這部分加鎖，但感覺還是有點奇怪。
這時我進入屋內看，屋主將主人房的衣櫃櫃門改裝，在另一邊加上層架，這樣看來會顯得有一點格調。但很明顯主人房的套廁看得出是自行加建出來，即是本身起屋的時候不屬於建築圖則內。所以要是真的想要買的話，我會建議要求屋主提供council approval，還需要索取收據好讓買家知道是那間公司興建和是否有牌照等。
再看看廳的位置，你可以見到廳與廳之間的地磚是不同顏色，屋的整體的設計上很不一致。
甲板對望著游泳池感覺幾舒服，但當你細望之下，原來泳池底部好像補衫一樣，有很大的範圍明顯是修補過的。
當我來到這個洗衣房時，重點來了，當我想打開這道通往外面的洗衣房的門，奇怪事就發生了！道鐵門是鎖著，完全打不開，若然你真的打開了，你是會成個人跌了出去。讓我們到外面看一看洗衣房對出的情況。你會見到洗衣房和地面的距離相差一大截。起屋的時候當然是不會這樣設計，如果將間屋升高又不會只是升高少少，我真的完全猜不到其用意。我覺得或是直接封了，又或是加上梯級，然後放晾衫架在旁邊。
看了間屋一段時間總是覺得怪怪的，感覺是屋主局部改動，裝修完全不統一，很「騎呢」的！這些都是你靠看相片不會發現的事。話雖如此，這間屋最終都以$88萬多賣出，不過買家當然就不是我的客人。
屋主分間的尖頂屋前屋
看完一些另類的屋，現在帶大家看一間裝修漂亮一點的。我的這位客人對Brisbane不很熟悉，所以都為他們走訪不同的地區，例如Pallara, Heathwood, Springfield Lakes一帶，這一間屋在Capalaba，是客人想要較新淨的屋。
從Realestate.com網上相片可見，這間屋同樣是由屋主改建而成，樓齡大約20至30年。這類型的屋有人會特別喜歡，亦會有人特別避忌。這些尖屋頂將樓底拉高，能提高整間屋的空間感，但亦因為沒有天花板，直接就見到屋頂的橫樑。在風水學的角度來講有些人會很棹忌，覺得橫樑壓頂，好像將所有運勢都壓住。而且一般屋頂在天花板之間都會裝上隔熱層，所以這些屋有可能熱的時候會很熱，凍的時候會很凍。
再看看廚房，原本有道牆相隔，屋主把牆拆卸，重新改裝成中島。而且可看到全屋髹油，地板也重新打蠟。
我們去看看他們其中一間房，這間房擺放著一張BB床和一個小孩的小帳篷。這間房面積很小，不算是一個正常大小的睡房。根據平面圖，你看到這個所謂睡房只有所2.4米 x 2米。
依照舊有的平面圖發現原來這原本是洗衣房。屋主拆掉原本的去水位，將原本一間三房的屋當作四房屋出售。這個地方要注意，因為原本的建築圖則只有三房，等於很多時一些業主將車房改裝成睡房又或者多用途房。如果你是用貸款買的話，你以為是買一間四房的屋，但銀行有時估價仍然只會當三房計算，這樣你便會失了預算。
車房對出有個前花園，亦有安裝圍欄，我個人會特別喜歡，一來可以提高私隱度，二來如果後花園被太陽囇著，孩子的活動空間可以移到前面。
再行出去的時候，我發現這是屬於一間屋前屋。原來屋主將屋的後半部間開，多起一間屋在後面，將原本的雙車房改成單車房，騰出空間做share driveway，讓後面屋的車都可以出入。
這些情況視乎個人，有些人會不介意，但有些人會介意跟後面的鄰居太近，也不喜歡在屋的隔離經常有車出入。可是，這些情況其實經常發生，因為現時在市場上沒有太多選擇，所以我會提醒客人不要退而求其次。因為買屋都是一個長遠的投資，亦需考慮將來是否容易轉手。所以我寧願客人退一步想清楚，寧願耐心選擇一間理想的屋。
西斜三層聯排隱藏著安全危機
最後我們來到Indooroopilly的一間Townhouse。跟之前提到一樣，在網上看相和到現場親身視察是很不同。空間感或者一些較細微的地方都真的需要現場視察才知道。所以我的buyer’s agent服務是無論如何都一定會親身視察物業，了解周圍附近的環境，拍片給客人去考慮才決定是否出價。
這間Townhouse位於一道很斜，又上又落的街道。在Indooroopilly有些位置會可能出現水浸，即使這間物業不屬於水浸範圍，但在這條街道的一個底部會較容易出現地表逕流。我剛到達時是黃昏時間，太陽剛剛照在街頭的最高點，因為角度問題，難於看到對頭車，這樣十分危險。
這間Townhouse是三層高，車房在下層，中層為客飯廳和正門，樓上則睡房。在一些熱門地區，三層的Townhouse都很平常，因為要高空發展。
主人房對出是大馬路，而且這條馬路算很繁忙，經常車來車往，需要考慮如私隱度和嘈音等問題。
從相片大致上可看到房與房之間的空間很狹窄，這兩間房的坐向都是西斜，當時大約四時多，這兩間房都感覺很熱。亦因為西斜的緣故經常需要下百葉簾擋著太陽，或需要經常開冷氣。
我也發現了這間屋一個隱藏性的問題。在屋前方一個小小的空間見到，在屋和護土牆之間有一個小罅隙，雖然不是很闊但我也需要側身才穿過。穿過後原來可以直達客廳外露台的位置。但因為我站立的位置是屋的第二層，這罅隙是完全沒有任何閘門擋住，也沒有其他後花園空間。這個位置距離地面有兩米高，你可以幻想小孩走了出屋外，很好奇地由這罅隙走出去不幸跌下是非常危險！我客人的孩子年紀還小，這間屋都不是他的首選。
今日跟大家分享了一些我去視察時的大發現，希望能幫助大家避開一些中伏地方。
