【YouTube】《澳洲減息》有哪些類型的屋，一入手即跌價10%
大家有留意Brisbane樓市的朋友，都應該觀察到最近的樓市非常熾熱。由於在市面上好的樓盤選擇不多，基本上只要在網上放幾張漂亮相片，便一定能賣出。因為現時不少買家都處於害怕買不到的狀態下，所以只要「不太差」的物業也會考慮。而且，由於樓盤稀少的情況，他們急不及待出價，沒有考慮到便宜是有原因。坦白說，多數人都不知道如何衡量，究竟何謂優質物業。今次，我會跟大家分享有哪些類型的房屋，對於澳洲本地人來說是比較不受歡迎，作為買家的你，要如何避免買到不會升值的物業呢？
🚦靠近大馬路
首先，第一款不受歡迎的房屋，一定是靠近大馬路。澳洲人向來喜歡寧靜的環境，車來車往的街道較嘈吵又多灰塵，也缺乏私隱度。雖然一些人可能習慣嘈吵環境，也不介意灰塵。但是，另外一個因素是，通常靠近大馬路的屋，出車都會有個難題。試想想，住在大馬路，當你回家直駛入屋泊車，但一到外出的時候，便需要倒車後出。在一個車來車往的大馬路倒車出，真的需要耐性。而且從倒後鏡看始終有多少偏差，相對亦比較危險。如果換轉回家時先將車倒後入，你需要先駛前幾步再倒後，但跟你尾的車若然不知你要倒後，那時的場面頓時變得尷尬，分分鐘有可能被其他車響按。所以本地人普遍都不會考慮近馬路的屋。
🛑地役權 (Easement)
其次是有 Easement 的屋！Easement是什麼？Easement 是指屋內一個位置受到使用上的限制，或讓第三方有權共用。最常見的例子就是地下水渠需要預留維修通道，或是與鄰居共用的車道等。在有Easement的土地上，一般不能興建任何建築物。
讓我舉個例子：你買了一塊600平方米的土地，但其中一部分不是全權屬於自己，需要跟其他人共用。這些房屋一般的轉售價都偏低。而且，若將來這個位置需要掘地進行維修，原本的建築物被拆去後，也沒有人會負責幫你還原。
雖然現時買屋，買家在簽合同前都會收到一份Seller Disclosure Statement，從這份文件中可以知道該物業是否有Easement。在我幫助客人看房前，經已替客人檢查好，這樣不會浪費時間去看那些不會考慮的屋。事實上很多客人找我之前也不知道Easement是什麼，有些客人還特地請假去看房，結果看完才發覺有Easement，白白浪費了寶貴時間，尤其是現時市場如此緊張，浪費時間去看你根本不會考慮的屋，等於錯過了看其他屋的機會。
Seller Disclosure Statement 是什麼？這是一份賣方披露聲明，在2025年 8月1日起實施的新規定，業主在出售物業時，必須事先向買家提供一份Form2文件。內容包括由律師按照法定格式準備的表格，會詳細列出：水費、土地稅、Body Corporate 費用，區域規劃與用途（Zoning）、土地查冊 （Title Search）、地役權（Easement），或分層物業的 Body Corporate 的相關文件，以及其他影響物業使用或價值的重要資料。這份文件的目的是確保買家在簽署合約前，能夠清楚掌握該物業的重要資訊，避免日後出現糾紛。
以下是一所擁有Easement 的物業，最近成交的例子
這所5房3廁的大屋，同時擁有差不多1400平方米的土地，這類型的屋在Eight Mile Plains 叫價一般在$180- $200萬的價位。但最後成交價只有$145萬，相比同區差不多類型及大小的房屋，它的成交價明顯偏低。所以我認為很大原因在於有Easement。
🏘️屋後屋
接著就是斧頭屋，我們會形容這類型物業為屋後屋（House Behind House），即是在同一塊土地上，分割成前方一間屋，後方亦有另一個地主。
為何這類型的屋普遍轉售價格都偏低？首先，這種屋後屋很多時都要經過一道比較長的車道才到達屋門前，有些情況這道車道是需要共用的，或屬於後方的那間屋。但如果前方的屋主的車泊在這車道上，便阻礙了你出入，非常不方便。
再者，很多時前屋會阻擋了街景，後屋感覺不夠開揚，也缺少了屋前的空間，給人感覺好像是匿藏在後面。這種類型的屋在將來亦沒有較大的發展潛力，所以估值相對比前方的屋偏低。
🌊水浸
在昆士蘭買屋，大家應該知道必須留意有否存在水浸風險。始終不同市區內都有不同地勢，例如Brisbane的Brisbane River，Logan City Council的Logan River，而Ipswich City Council的某些區域，因地勢的問題，之前也發生過多次水浸。尤其在2011年及2022年的大水災，成千上萬間屋入了水，令多個區域之後被永久列為水浸帶。所以買屋前務必要檢查清楚。
有些人的睇法是，大水災10年才發生一次，以為只是住上 3，5，7年，不須太介意。事實是若然間屋出現過水浸是有記錄的。在同區同類型的物業來比較，有水浸記錄的，比沒水浸過的屋價錢便宜10至20%。銀行估價亦會考慮物業是否屬水浸風險，但日後轉售時亦有機會被壓價。
加上，有出現過水浸的物業的房屋保險費都會較高，一般的房屋保險費大約每年 $1500至$1800，但有水浸記錄的，保險費可高達每年$20,000多。我在較早前的文章也講解如何閱讀水浸報告，還講述不同類型的水浸同表面徑流。歡迎參考早前文章！
🚉靠近火車站
另外就是靠近火車站。居住在香港或悉尼這些大城市的朋友，買屋時也許會特別考慮靠近鐵路的物業，交通較方便。但是，Brisbane到現時為止，鐵路網絡始終未算太發達，班次並不頻密，本地人仍然以駕車為主。想住近火車站的人，需求相對不多。
而且，火車站附近有較多陰暗位置，例如後巷或無人看管的停車場，這些環境因素較易成為犯罪熱點。
所以一般治安風險較高的區域，對於買家的吸引力會減弱，轉售或將來的升值潛力都會受到影響！
⚡高壓電纜線
附近有高壓電纜或 5G 塔的屋，普遍都會令人卻步。就像之前我為客人視察過這間在Goodna 的屋，在網上看相片非常吸引，價錢也在$80萬初。但在我到實地視察時發現，這所物業跟高壓電纜和 5G 塔都非常接近。看屋後我跟客人都決定不會考慮這間屋。話雖如此，這間屋不用兩星期便賣出，成交價是 $81萬 8。
🌳市政保育範圍
至於保育範圍是指屋的周圍有比較多樹木或原生植物。市政府劃分了這些位置為保育區，因為不想你砍掉樹木。在昆士蘭政府很著重保育，這些樹木是原生動物的棲息地，或者市政府想保留原生植物的生態。
你買了間屋，正常會擁有土地的使用權。一些業主無時間打理，會將所有樹木砍掉。所以市政府劃分一些地方作為保育綠化帶。
在買屋的時候，你要清楚知道土地是否保育區，因為除了不能砍樹之外，業主亦有責任去維護和保育。
🏠現時有哪款類型的屋是比較受歡迎？
大家都知道昆士蘭氣候宜人，陽光充足，一年四季都充滿活力，是適合小孩成長的理想環境。
這裏生活節奏舒適，空間感充足，很多家庭買屋時會特別留意有沒有游泳池、或較大的戶外空間，讓小孩有地方放電和親近大自然。
好像這間屋有4房2廁，還有一個大的游泳池和一個8.7米 x 4.2米有遮蓋的戶外空間，孩子能享受到充足的陽光又不會被曬傷。因為昆士蘭的陽光都頗猛烈，有遮蓋的戶外空間可以減低孩子在陽光下暴曬的情況，但仍然保留足夠的戶外空間。
另外自從疫情之後，越來越多行業都容許員工在家工作，令「work from home」成為新常態。很多屋主在選屋或設計新屋時，都會特別重視有沒有一個實用空間來工作。所以現在有不少屋型都會設計細小但功能齊全的工作角落或工作房間，方便在家專心工作或讓孩子做功課。
最後就是現時開始流行的多代同堂住宅。這種屋一般有兩層，上層主要是家庭活動空間，有主人房和數間睡房、開放式廚房和飯廳，空間感十足。而樓下設有獨立房間、浴室，客廳區同小型的煮食設備。對於長者不想經常上落樓梯，或是已成長的子女，在樓下擁有自己的生活空間都非常適合，不會互相打擾。另外，露台和戶外地方的設計，無論是一家人聚會或各自休息都非常舒適，很適合一家幾代人住在一起，真正做到「一屋共融」的理念。
希望我今次分享的內容對大家有幫助。
