Valerie Chan

West End – 【布里斯本著名校網區】

Our Success

West End - 【布里斯本著名校網區】

Residential Purchase - West End

Purpose of Purchase: Residential home
Property Type: 3 Level Townhouse (3Beds + 3Baths +2 Car park)

Land Size: 56 m²

Property Feature:

  • Quiet and Peaceful complex and convenient location
  • High-end finishes and fittings
  • Within the sought-after Brisbane State High catchment
  • Easy access to West End Markets, cafes, and Bus stops

Budget：Up to $1.5M
Purchase Price: $1,130,000
Purchased on: Feb 2024

How this purchase met the clients brief:

  • Convenient transport location to work
  • Decent size bedrooms for their teen daughters 
  • Newer stylish home

【𝙏𝙝𝙚 𝙋𝙚𝙧𝙛𝙚𝙘𝙩 𝘾𝙤𝙢𝙗𝙞𝙣𝙖𝙩𝙞𝙤𝙣 𝙤𝙛 𝘾𝙤𝙣𝙫𝙚𝙣𝙞𝙚𝙣𝙩 𝙇𝙞𝙫𝙞𝙣𝙜 𝙖𝙣𝙙 𝙌𝙪𝙖𝙡𝙞𝙩𝙮 𝙀𝙙𝙪𝙘𝙖𝙩𝙞𝙤𝙣🫶🏻】

This client is preparing to move from Darwin to Brisbane, and the client’s wife is even interested in starting some businesses. They urgently need a convenient location, close to their workplaces and allowing their children to attend high-quality schools. I searched through areas like Mansfield, Wishart, and West End, and finally found a Townhouse in West End that satisfied them, and the price was relatively affordable.

West End is close to the CBD, with many restaurants and facilities around, making life very convenient. This townhouse is not only relatively new but also located within the catchment of Brisbane State High School, a school that many parents dream of. Considering that our ’client’s children will be going to university in a few years, they can rent out or sell the property at that time. West End is a popular area, and currently, if this townhouse is rented out, the weekly rental return is already over a thousand dollars. Our clients are very satisfied and happy with this purchase👏🏻👏🏻

This choice not only allowed our clients to find an ideal place to live but also provided them with more opportunities and possibilities for their future. In the bustling community of West End, I wish them to enjoy a colourful life to the fullest and prepare well for their children’s education and future.

【便利生活與優質教育的完美結合🫶🏻】

這位客人準備從Darwin移居到Brisbane，客人的太太更有意開展一些生意。他們迫切需要一個便利的地點，既靠近工作的地方，又能讓孩子就讀優質學校。我為他們找遍了Mansfield、Wishart和West End等地區，最終在West End找到了一個令他們滿意的Townhouse，而且價格相對較為實惠。

West End靠近市中心，周圍有眾多餐廳和設施，生活非常便利。這所Townhouse不但年份較新，而且位於Brisbane State High School的校網內，這是許多家長夢寐以求的學校 。考慮到客人的孩子在幾年後即將升入大學，到時他們可以將這個物業出租或出售。West End是一個受歡迎的地區，現在這所Townhouse如果出租的話，每星期的租金回報已經高達一千多元。客人對這次的購買非常滿意和開心👏🏻👏🏻

這次的選擇不但讓客人找到了理想的住所，更為他們的未來提供了更多的機遇和可能性。在West End這個熱鬧的社區裏，祝願他們盡情享受豐富多彩的生活，並為孩子的教育和未來做好準備。

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Address:
2/24 Vanessa Boulevard, Springwood QLD 4127

Phone: +61 411 523 415

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Indooroopilly -【優質校網區置業，為孩子和家庭創造雙贏的未來】

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Indooroopilly -【優質校網區置業，為孩子和家庭創造雙贏的未來】

Residential Purchase - Indooroopilly

Purpose of Purchase: Residential home
Property Type: Townhouse (3Beds + 3Baths +4 Car park)

Land Size: 140 m²

Property Feature:

  • Huge private rear courtyard with a covered patio
  • Parking for 4 cars in addition
  • Indooroopilly State School & Indooroopilly State High School catchment areas
  • Walking distance to Indooroopilly Shopping Centre & Indooroopilly train station

Budget：Below $1M
Purchase Price: $936,000
Purchased on: March 2024

How this purchase met the clients brief:

  • Within the selected school catchment
  • Townhouse preferred
  • Security and save
  • Low maintenance home

[ Prime School Catchment Home Purchase: Creating a Win-Win Future for Your Children and Family ✌🏻✌🏻]

This time, the client prioritised finding the perfect home for their children in a prime school catchment area. Mansfield, Kenmore, and Indooroopilly, areas known for high ranking schools, are highly sought after by parents. Not only do they offer some of the best public schools in Brisbane, but property prices in these areas are also steadily rising, attracting many families eager to secure a spot.
 
Fortunately, my client didn’t need loan support, allowing them to participate in auctions without any concerns! Based on the client’s budget, I selected several properties in these highly desired areas for on-site inspections. Eventually, my client picked this townhouse, located in a central spot in Indooroopilly. The auction was on Friday, and I did thorough homework before attending on behalf of the client, estimating the property to be worth around the $900k – mid $900k range. In the end, we successfully won the bid at a price slightly below expectations—just over $930k—making this a deal better than the market forecast! 🏆
 
This townhouse not only has an excellent location and school catchment but also perfectly matches the client’s needs with its layout. The client is very satisfied with the purchase.
 
Areas with top schools are like blue-chip zones, offering strong appreciation potential and solid resale value in the future! Buying a property here is not only an investment in your children’s education but also a solid foundation for your family’s long-term plans!
 

【優質校網區置業，為孩子和家庭創造雙贏的未來✌🏻✌🏻】

這次的客人優先考慮的條件就是希望能在優質的校網區，為孩子找到理想的家。Mansfield、Kenmore 和 Indooroopilly等這些高排名的學校，是Brisbane數一數二的公校，無疑是家長心儀的地區，這些地區的樓價穩步上升，吸引了眾多家庭來爭相購買。
 
幸運的是，我的客人無需貸款支持，可以毫無顧慮地參與拍賣！根據客人的預算，我在這些備受追捧的地區精心挑選了幾所物業進行實地視察。最终，我們鎖定了一間Indooroopilly的townhouse。拍賣日是在星期五，比起在星期六是拍賣的人數相對地減少，由於星期五仍然有不少人仍需要上班。我為客人出席這次拍賣前做足功課，預計這物業價格約在$90萬頭至 $90萬中。結果，我當日成功以低於預期的價格——$93萬多的價錢贏得了這次交易，比市場預期更為優惠！🏆
 
這所Townhouse不但在位置和校區上無可挑剔，室內間隔也恰到好處地滿足了客人的需求，客人對此非常滿意。
 
有名校加持的地區，堪稱藍籌區，升值潜力強大，未来的轉售也不成問題！在這裡置業，不但是為孩子的教育，也是為家庭的長遠規劃提供了保障！
 

這所Townhouse不但在位置和校區上無可挑剔，室內間隔也恰到好處地滿足了客人的需求，客人對此非常滿意。

有名校加持的地區，堪稱藍籌區，升值潜力強大，未来的轉售也不成問題！在這裡置業，不但是為孩子的教育，也是為家庭的長遠規劃提供了堅實的保障！

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2032布里斯本奧運：投資置產的黃金機會？深度解析

2032布里斯本奧運：投資買屋的黃金機會？深度解析

香港和澳洲在巴黎奧運中分別獲得不少獎牌，我為此感到十分驕傲和自豪。隨著2024年巴黎奧運的成功閉幕，許多澳洲人已經開始展望2032年即將在布里斯本舉行的奧運會。這將是澳洲繼1956年墨爾本和2000年悉尼奧運會後，第三次舉辦奧運。那麼，這場國際盛事將會對布里斯本的樓市產生什麼影響呢？本文將探討布里斯本的房地產市場自奧運宣布後的變化，並分析相關的基礎設施發展。

奧運的影響：Brisbane房地產市場的上升趨勢

根據以往舉辦過奧運的城市經驗，樓市通常會隨著奧運的臨近而上漲。當Brisbane在2021年7月獲得2032年奧運的主辦權後，這座城市的房地產市場開始受到越來越多的關注。儘管政府強調減少不必要的開支和設施建設，但Brisbane仍然需要應對奧運帶來的各種挑戰和機遇。

Brisbane能夠成功取得奧運主辦權，幾乎是毫無懸念的結果。首先，Brisbane擁有眾多現有的體育設施，約有80%的基礎設施可以重複利用，這不僅減少了新建設施的需求，還有效降低了成本。這也符合國際奧委會最近的改革方向，即希望申辦城市能夠強調可持續性，而不是為了奧運大興土木、興建不必要的設施。此外，澳洲政府的鼎力支持和Brisbane宜人的氣候，尤其是在7月，非常適合舉辦體育活動。因此，申辦奧運對Brisbane而言並無太大難度。

Brisbane將在2032年奧運會中設置三大賽區，分別是布里斯本市區、黃金海岸（Gold Coast）、和陽光海岸（Sunshine Coast）。其中，布里斯本市區擁有多個現有的體育設施，如South Bank的布里斯本會議展覽中心（Brisbane Convention and Exhibition Centre），這個場地本身已足以應付大型國際活動，過去曾舉辦過知名音樂會、體育賽事以及大型展覽。該中心可容納約6,500名觀眾，並計劃在2032年奧運會期間舉辦乒乓球、劍擊、跆拳道和羽毛球等項目。

Brisbane Convention and Exhibition Centre

奧運基礎設施的完善

Suncorp Stadium：

由於經濟考量，政府放棄了重建Gabba體育場作為奧運開幕和閉幕的計劃，最終決定使用Suncorp體育場來承辦這兩項重要儀式。這一決策被認為是明智之舉，因為Suncorp Stadium 已擁有 52,500 個座位，且場地本身已有豐富的舉辦世界級盛事和大型演唱會的經驗，例如 Ed Sheeran、Justin Bieber 和 Coldplay 都曾在此開過演唱會。再加上它與 Roma Street 火車大站非常接近，Roma Street 是一個重要的火車樞紐，有多條支線通往不同方向。而且該站目前正在進行大規模翻新。稍後我會詳細介紹Brisbane正在進行的主要基建和交通發展項目，以支持即將到來的2032年奧運會。

Suncorp Stadium

Brisbane Arena：

為了迎接奧運，Brisbane將興建一座全新的室內娛樂場館——Brisbane Arena，也稱為Brisbane Live。該場館將主要用於奧運會中的各項游泳比賽，並與Brisbane市中心的Roma Street火車站無縫連接，成為未來Brisbane的一個重要地標。

Brisbane Arena

Gold Coast Stadium：

Gold Coast Stadium在2018年英聯邦運動會中成功舉辦七人欖球賽事，其超過25,000人的觀眾容量和一流的場地設施給觀眾留下了深刻印象。場館優越的地理位置和完善的交通網絡，使其成為黃金海岸最具活力的體育中心之一。憑藉過去的成功經驗和多功能性，該體育場在2032奧運會中將承辦足球賽事，相信能為全球觀眾帶來一場精彩的體育盛宴。

Gold Coast Stadium

在 Gold Coast 和 Sunshine Coast，甚至在東區的Manly，都將分別承擔奧運會中的不同項目，例如摔跤、柔道、足球和滑浪風帆等。如果大家想了解最新的奧運場館信息，可以隨時到訪官方網站，所有有關奧運的內容都可以在那裡找到。

https://www.qld.gov.au/about/brisbane2032

奧運村的發展計劃與未來展望

除了比賽場地外，大家也非常關注奧運選手的居住地——奧運村。屆時，約有10,000名運動員將居住在奧運村。現時的選址包括 Northshore Hamilton、黃金海岸和陽光海岸等地，政府計劃在這些地區興建至少2,000套奧運住所。在剛過去的星期五，擁有45年歷史的布里斯本承辦商 BMD 集團，以 $8700 萬取得 Northshore Hamilton 第一階段發展的合同。工程將對 Macarthur Avenue 和河濱一段道路進行改建和全面綠化，例如在道路兩旁種植樹木，提供充足的樹蔭，打造一個涼爽的環境。此外，這一帶將被打造成布里斯本最大的河濱區域，屆時將有許多不同大小的商店、餐廳和酒店林立。即使在奧運結束後，這些運動員的住所也將保留，並轉變為各類可負擔性住宅，為社區帶來長遠的經濟和社會效益。

Brisbane Olympic Village site
Olympics Athletes Village

交通基建升級計劃

隨著奧運會的臨近，這一舉足輕重的國際盛事無疑將吸引來自世界各地的大量人流。為了迎接奧運會，政府制定了一系列計劃來疏通和提升布里斯本市中心的交通系統，以應對日益增長的人口和交通需求。兩大主要項目是 Cross River Rail 和 Brisbane Metro。

Cross River Rail 是一個全新的鐵路項目，旨在減少市中心地面上的車流。這個項目由昆士蘭州政府斥資興建，包含一條長約 10.2 公里的雙軌隧道，穿過布里斯本河並在地底運行。該項目設置了四個大型地下車站，分別為 Roma Street、Albert Street、Woolloongabba 和 Boggo Road。透過將鐵路交通移至地下，Cross River Rail 不僅能有效減少地面上的車流量，還能緩解市中心的交通擠塞，縮短市民每天的通勤時間。這些地下車站與巴士、輕軌等地面交通系統無縫接駁，為市民提供了更便捷、快速的交通選擇，全面提升布里斯本的交通效率。

Brisbane Metro 是昆士蘭州政府為提升城市公共交通系統而打造的現代化輕軌系統。這條輕軌線路經過精心規劃，串聯了布里斯本市內多個重要地標和商業區，包括 Queen Street Mall、South Bank 和布里斯本河畔等地。Brisbane Metro的車站設計現代感十足，採用了大量玻璃和鋼材，與周圍的城市景觀相得益彰。通過這個系統，市民可以享受快速、便捷、舒適的公共交通服務，並減少對私家車的依賴，從而為城市帶來更清潔、更健康的空氣。

近年來，Brisbane人口增長迅速，不僅來自海外移民，還有大量從墨爾本和悉尼等地遷移至布里斯本的人口。政府預測布里斯本的人口將由目前的 380 萬增加至 2041 年的 544 萬。因此，完善的公共交通系統變得尤為重要。Cross River Rail 和 Brisbane Metro 的建成不僅提升了布里斯本的宜居性，還為 2032 年奧運會的舉辦做好了準備。

Cross River Rail construction
Brisbane Metro construction

布里斯本機場的擴建計劃

布里斯本機場正進行大規模擴建，為迎接2032年奧運會及未來旅客需求做好準備。此次擴建包括新建一座耗資約10億澳元的國際航廈，旨在提升機場的運營效率，增加航班容量，並改善旅客體驗。新航廈將成為多模式交通樞紐，整合高鐵、巴士等多種交通方式，並計劃引入空中出租車等先進技術。此外，機場擴建強調可持續發展，採用綠色科技，最大限度利用自然資源。這些舉措不僅應對奧運帶來的客流增長，還為布里斯本機場的長遠發展打下堅實基礎。

Brisbane Airport

奧運會對布里斯本房地產市場的潛在影響

奧運會作為一項全球盛事，對主辦城市的經濟、社會和文化發展產生深遠的影響。其中，房地產市場往往是首當其衝。以即將舉辦2032年奧運會的布里斯本為例，這座城市在未來幾年將面臨著前所未有的發展機遇與挑戰。

一般來說，奧運會對主辦城市樓市產生短期和長期的影響。短期內，奧運會的舉辦會刺激投資需求，帶動樓價上漲。

這主要由於以下幾個原因：首先，為了滿足奧運期間的住宿需求，政府和私人投資者會加大對酒店和住宅的投資，推動房地產市場的活躍。其次，奧運會的舉辦會吸引大量的國內外遊客，帶動旅遊業的發展，進而刺激當地房地產的需求。此外，奧運會的舉辦也會吸引眾多媒體、運動員和工作人員，這些人需要在當地租賃或購買房產，進一步推動樓價上漲。

長期來看，奧運會對主辦城市的影響更加深遠。奧運會的舉辦會提升城市的國際知名度，吸引更多的企業和人才來此投資和發展。這將進一步推動城市經濟的發展，帶動房地產市場的長期穩定增長。此外，為了舉辦奧運會，主辦城市通常會進行大規模的基礎設施建設，如交通、體育場館等。這些基礎設施的改善將提升城市的宜居性，吸引更多的人來此居住和工作，進一步推動房地產市場的發展。

研究顯示，奧運會前後，這些城市的樓價都普遍上升，例如 2000年悉尼奧運，樓價中位數在 5年內上升了 88%，倫敦在 2012年前後，樓價上升了 30%。而不少經濟學家亦預期，在 2028年的洛杉磯奧運，樓價亦將會有可觀的升幅。

除了奧運會本身，其他因素也會影響主辦城市房地產市場的走勢。例如，宏觀經濟環境、政府政策、城市規劃、當地居民的收入水平等因素都會對樓價產生影響。 

布里斯本房地產市場自獲得2032奧運主辦權以來一直有升無跌，自 2023-2024年，Brisbane 的樓價已升幅了 15.8%，升幅有望持續一段時間，但這種增長能否一直保持到2032年，將取決於市場調整、基礎設施的長期影響、城市未來的發展規劃、政府的相關政策。對於投資者來說，這是一個值得關注的市場，所以需要謹慎地選擇一些有未來潛力的地區。

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奧運會為布里斯本樓市帶來機遇與挑戰

2032年奧運會的到來無疑將提升布里斯本的國際形象，並為城市發展注入新的動力。對於投資者來說，這是一個不可錯過的機遇，但同時也需要謹慎分析市場的各種風險。建議在決策前，深入了解市場情況，選擇有長期潛力的區域，並諮詢專業的房地產顧問以做出最合適的投資決策。

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【YouTube】在澳洲買投資物業的玩法及注意事項

【YouTube】在澳洲買投資物業的玩法及注意事項

香港人向來熱衷於購買房產，因為房地產被認為是保值又穩定的投資選擇。而在目前布里斯本的市況下，租客需求非常旺盛，投資物業的出租收益也相當可觀。不少澳洲僑民最近都找我諮詢在布里斯本購買投資物業的事宜，他們已經擁有澳洲身份，但仍然居住在海外，想趁布里斯本的樓價還算可負擔的時候，先購買投資物業來出租。另外，還有不少年輕買家選擇用「Rentvesting」的形式來進行投資。之前的文章我曾經解釋過什麼是「Rentvesting」，有興趣的可以翻查看看。

在澳洲購買投資物業其實有多種策略，這取決於你的資金狀況以及你對投資物業的投入程度。你打算長期持有，還是更看重資本增值，或者想要一個能帶來現金流的物業？本文將幫助你了解如何選擇最適合你的投資物業類型，並分享一些真實案例。

第一步：了解你的投資取向

投資物業時，你首先需要決定是更重視資本增值，還是現金流。現金流指的是租金收入高於物業維持費用的部分。你可能會想：「既然是投資，當然希望資本增值和租金回報兩者兼得！」然而，在布里斯本的市場上，資本增值和租金回報通常難以兩全。

資本增值 vs. 現金流

通常，資本增值潛力高的區域往往位於市中心附近，這些區域的房產價格較高，資本增值潛力強，但租金回報往往較低。

以Greenslopes為例，一棟三房的昆士蘭風格木屋現在售價大約在$150萬至$160萬澳元之間，租金約為每週$800至$900澳元，租金回報率僅為2.8%至3%。這些區域的投資者通常期望物業在未來幾年內增值後出售。

相比之下，遠離市區的區域如Logan Reserve，房價相對較低，一棟四房的房屋售價約為$60萬至$70萬澳元，租金卻可達每週$550至$600澳元，租金回報率高達4.3%至4.5%。有些更偏遠的區域，房價更低，租金回報甚至能達到6%至7%，但這些區域的資本增值潛力通常有限。但當一個原本房價不高的區域吸引了大量買家，房價上漲，資本增值自然也會隨之而來，但租金回報率則會下降。因此，選擇投資物業時需要在資本增值和現金流之間找到一個平衡點，並且視乎你的財務狀況做出選擇。

直接出租房屋

最普遍且相對簡單的投資方式就是購買房屋後直接出租。這看似簡單，但實際操作中仍有許多需要考慮的因素。除了資本增值和現金流外，還要考慮購買新房還是舊房。對於初次購買投資物業的買家，如果不熟悉裝修事宜，可能會更傾向於購買較新的房屋。一方面，新房需要較少維修，另一方面，新房可以進行折舊，這可以通過減少應稅租金收入來達到節稅的效果。

例如，我最近幫一位跨州的投資者購買了一棟位於Logan Reserve的四房獨立屋。這區域的房屋通常不超過10年樓齡，售價在$60萬至$70萬澳元之間，是不少投資者的選擇。這位客人當時以$62萬澳元購入該物業，目前的租金為每週$550澳元，經過一年時間，該物業的估值已經升至$70萬澳元，升幅達12.9%。

但要注意的是，這類新物業通常位於新開發區域，供應量較多，資本增值速度可能比成熟區域要慢。因此，這類物業適合長期持有，因為投入成本較低，而租金收入能夠覆蓋貸款等支出。

翻新舊屋

另一些較有經驗的投資者可能會選擇購買較舊的房屋，然後自行翻新再出租。一些業主會在稍作翻新後將房價抬高，而市場上的自住買家願意為此支付更高價格。但有經驗的投資者則會尋找那些價格較低但結構完好的舊屋，然後進行翻新以提升租金和資本增值潛力。

例如，我曾幫一位客人在Rochedale South購買了一棟三房兩衛的舊屋，這區域現時樓價中位數在$90萬澳元左右，而這位客人在一年半前僅以$50多萬澳元購入該物業，並進行了大規模翻新，現時物業估值已達$78.5萬澳元，升幅高達36%。

拆卸重建再出售

另一種策略是購買舊房並拆除重建，然後再出售。這種玩法需要充裕的資金，因為建築成本非常高，並且需要熟悉的建築商。如果你不熟悉當地的建築條例，又沒有相熟的人指點，容易被建築商壓價。

例如，在2018年，一位客人購買了一棟3房1衛的昆士蘭風格木屋，當時的價格約為$73萬澳元。這棟房子在地塊上佔地面積達600多平方米，足夠重建一棟兩層5房3衛的豪華住宅。在拆卸重建後，這位客人在2020年以161萬澳元的價格出售該物業，實現了近一倍的增值。而在2024年該物業再次以$235萬易手，增值再接近$70萬。

另一個例子是這棟與前述物業類似的昆士蘭風格木屋，擁有3睡房和1間浴室。該物業於2019年以$79萬澳元的價格購入。隨後，業主進行了全面的翻新和重建，使這棟老屋煥然一新。在翻新過程中，設計師巧妙地融入了大量的日本風格元素，並運用了豐富的木質自然材料進行搭配，營造出一種溫馨柔和的色調。室內空間佈置加入了幾款別具一格的吊燈設計，使整體氛圍更加舒適且充滿現代感。經過這次精心的翻新，這棟房屋於今年4月以$250萬澳元的價格成功售出，顯示出其顯著的增值潛力。

土地分割小貼士

當考慮購買能夠「一開二」或「一開四」的土地時，務必要小心。雖然一些地塊看似符合條件，但每個地方Council的要求不同，可能會涉及到最低地塊面積或前院寬度等問題。因此，在購買前最好聘請專業的城市規劃師來確認是否可行。

例如，我幫一位客人在Indooroopilly購買了一棟位於角落地塊的物業，這塊地能夠一分為二重建兩棟房屋。為了確保該物業符合重建要求，我們聘請了城市規劃師來出具報告，並確保該物業符合所有建築規定。最終，我們在拍賣前以$160.1萬澳元的價格購得，而最後因為客人計劃有變，在兩年內轉手，以$192萬澳元出售。

以上介紹了幾種不同的投資物業策略，包括直接出租房屋、翻新舊房產、以及重建再出售等。投資物業時，建議將可能會住入的物業與純投資的物業分開考慮，因為自住物業的要求往往會影響投資決策。如果你未來打算搬回布里斯本，那麼到時候再購買一棟完全符合心意的房屋會更為合適。

希望這篇文章能對你在布里斯本投資物業有所幫助！

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【YouTube】Buyer’s Agent 分享2024年第一季市道狀況和預測

【YouTube】Buyer's Agent 分享2024年第一季市道狀況和預測

今次我想跟大家分享一下2024年第一季市道在Brisbane的樓市狀況和預測！

大家有留意Brisbane的樓市都應該會感覺到現在Brisbane買屋越來越難。而根據在不同渠道的預測，以及我在每個星期為客人睇屋的情況。我可以敢講，Brisbane的樓市增長將會持續。在澳洲的樓市，一向是市場主導，當你有足夠的需求，而供應不足夠，越多人同時去爭相同物件的時候，你便需要付出更多錢才買到。大量的移民潮，除了香港人之外，有來自不同國家的人都會想移民來澳洲生活。截至去年的數字，在2022-2023年內，移民人口數字已飆升到737,000人。比起過往5年，平均移民數字只有515,000人, 增加了接近30%。當然這個人口數字亦包括了國際留學生，他們對於在Brisbane住屋的需求都有著很大的影響。除了海外移民，州際移民的數目亦有增加，在其他州份如悉尼或者墨爾本的人，都會考慮移居到Brisbane。直至2023年6月為止，其他州份移居到昆士蘭就已經有107,395人，根據聯邦政府的預測，預計到2032年Brisbane舉辦奧運會時，昆士蘭的人口將會增長超過16%，人口將在未來數十年內急速增長，從目前嘅54萬人增長到2046年可能會多達827,000人。

Brisbane又或者應該是昆士蘭，為什麼這麼受歡迎呢？

因為始終在Brisbane生活上的開支比較低，而且在Brisbane有更多就業機會，競爭相對較少，所以吸引不少其他州份的人移民到Brisbane追求比較舒適的lifestyle。

Brisbane的獨立屋仍然是自住人士又或者投資者的首選，始終Brisbane的樓價仍然是比較容易負擔，買家是會願意選擇有自己土地的獨立屋。話雖如此，在一些比較靠近市中心或附近圍繞的地區，也多了不少人考慮買Townhouse。因為自住的話，他們都想選擇一個地點方便，而且在不錯的校網區裏生活。所以在以上提及過的因素：移民、生活質素、樓價的可負擔性，都讓Brisbane的樓價有著強勁的上升潛力。再加上我們現在正經歷租屋危機，Brisbane的房屋現時的空置率平均是低於 1%，所以可觀性的租金回報都吸引不少其他州份的投資者。

我們來看看由CoreLogic提供的資料，在剛過去2024年的第一季，Brisbane的整體升幅有成3%，Sydney仍然有 0.9%的升幅，反而Melbourne下跌 0.2 %。

有不少銀行仍然預測在2024年，Brisbane 樓市將會有7-9%的增長。ANZ銀行預測在2024年會有 9-10%的升幅，CBA (Commonwealth Bank)預測 6%，WestPac預測會有 8% 增長。

而Oxford 經濟學家預測在未來 3年，Brisbane的物業中位數會升至$1.21M。

不過重點是，現時你見到賣盤的情況是非常少，導致很多時多個買家去爭同一個盤。有些買家為求想要買到屋，亦要出更高價才買到。有時我跟地產經紀閒談，他們都說業主若果賣了屋，也不知應該可以搬到哪裡。所以在市場上放賣的盤可以說少之又少。

究竟現在Brisbane購買物業是不是一個好時機？

其實就等於買股票一樣，你永遠不會知道樓市是否已去到最底，亦無法預測樓市會否繼續升。就好像在Covid發生的時候，基本上每個人都認為樓市一定會跌，因為lockdown時很多店舖都停業，人們無工返無糧出。但誰料因為這樣，反而很多行業轉為網上營運, 而且科技令很多行業都可以在家工作。在這個時候，政府為了能夠維持經濟穩定，銀行開始減息，引發了人人買樓推高了樓市。

所以投資買樓的最好時機，就是當你計好數，在資金容許的情況下就要開始。因為在Brisbane買樓是一個長遠的投資，一些短時間內的起跌是難免的，所以穩定的租金收入是重要的考慮因素之一。當然聘用我們Buyer’s Agent幫忙，幫你做足功課同資料搜集, 尋獲性價比高的物業，你就會更加得心應手。因為很多時你見到的是大數據，例如過往季度Brisbane整體樓市有增長3%，但其實不會每一個區都同樣有3%升幅。有些區可能高於3%，但有些區可能只有1%的升幅，所以有Buyer’s Agent幫手，可以提供到即時的市場數據，減低你要花費做資料搜集的時間。

最後就是買自住物業的朋友，我的建議是：絕對絕對不要等！早買早享受，遲買樓價就越難承受！

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【YouTube】Buyer’s Agent帶你見識Brisbane Open Home可以有幾「騎呢」？！

【YouTube】Buyer's Agent帶你見識Brisbane Open Home可以有幾「騎呢」？！

作為Buyer’s Agent，我在每個星期也會為客人到各區睇樓，有時候你真的會發覺看相片和到現場視察是很不同。今次我為大家整理了最近為客人睇樓的資料，分享平時睇屋時的發現。有些情況可能是化妝屋，有些是奇形怪狀的設計，有些更可能隱藏著安全性的問題。當我去open home的時候，我都會幫客人指出有需要注意的地方，避免踩雷！

虛有其表的化妝屋

第一間我想分享的，是位於Albany Creek的一所四房單層磚屋。這區的樓價其實升了不少，房屋土地面積一般有600-700平方米。在早兩三年前，在這區還可以以$70多萬買到相同質素的房屋。可是，現在的價位已高達$100萬澳紙了。我這位客人其實比較喜歡雙層的磚屋，但見到這間屋的土地面積有近785平方米，更有游泳池，所以他也要求我為他去看一看。

我們先看看放在Realestate.com上的相片，你可以見到牆身是淺藍色。但當日我視察的時候，清楚見到油漆上有很多瑕疵，而且也發現很多位置的油漆都塗出界，給我的感覺是業主自行上油。例如在牆身的窿，你若是找專業師傅施工的話，他們會將牆身用沙紙磨平後才上油。

我們再看看廚房的中島，如果你看之前的相片，業主是將原本的廚房拆卸，改為以一個中島的形式放在屋的中央，牆身裝上一排廚櫃，但你們會唔會都跟我一樣覺得有問題？

廚房的煮食爐只是用一個電磁爐的形式，並沒有安裝抽油煙機。鋅盤位置跟煮食爐位置也有點距離。這個中島的外觀設計是比較時尚，但同時佔據了飯廳很多位置，未必很適合我們華人家庭的煮食模式。

外面庭院的地方算很大，我個人都很喜歡這樣大的庭院，在戶外但也有蓋篷，可以讓小朋友有些室外的空間，而且屋主亦安裝了風扇，不會感到很焗促。

正當我慢慢行到庭院中央位置的時候，感覺到地面不平。從舊相片可見，原本的庭院比較小。所以我猜測有可能是起建庭院的時候沒有將地面剷平。一般起建庭院，會在地面中間加一個防水層減少水分積聚和減低影響磚的持久性。如果這個庭院真的建得不好，其實需要重新做過，將所有磚起出，重新舖上防水物料，減少日後會出現的問題。

當日我在差不多完成視察時，隨手翻看agent提供由業主一方做好的房屋檢查報告。內容提到屋頂有積水的情況，客廳天花板和業主重新裝修的浴室都有濕氣的現象。所以由種種跡象顯示來看，這有可能是化妝屋，即是只修飾表面的部分去讓你感覺間屋很靚，但問題可能就會逐一出現。考慮到這些不明朗因素，而且有可能要花高昂的裝修費用，我還是勸客人放棄這間屋。

屋主私自改建的騎呢大屋

我們再看看下一間，我們同樣都是被它地大而且擁有游泳池所吸引。從Realestate.com網上相片可見，這間屋的環境不錯，後花園對出有個甲板，飯廳可以看到游泳池。全間屋都是用磚和木地板，打掃比較方便。

現在看一看我視察當日的情況。我首先看到carport的位置，前方有個電動閘，但另一邊則沒有密封。在於carport來說算是正常，但只不過我發現在左邊正安裝了一些層架，應該是屋主用來擺放工具。很多本地人都喜歡將工具或是放在車房，或是放在棚屋。問題是這個只是carport，並不是一個密封的車房。你不會想將物件放在外面，雖然他應該會將這部分加鎖，但感覺還是有點奇怪。

這時我進入屋內看，屋主將主人房的衣櫃櫃門改裝，在另一邊加上層架，這樣看來會顯得有一點格調。但很明顯主人房的套廁看得出是自行加建出來，即是本身起屋的時候不屬於建築圖則內。所以要是真的想要買的話，我會建議要求屋主提供council approval，還需要索取收據好讓買家知道是那間公司興建和是否有牌照等。

再看看廳的位置，你可以見到廳與廳之間的地磚是不同顏色，屋的整體的設計上很不一致。

甲板對望著游泳池感覺幾舒服，但當你細望之下，原來泳池底部好像補衫一樣，有很大的範圍明顯是修補過的。

當我來到這個洗衣房時，重點來了，當我想打開這道通往外面的洗衣房的門，奇怪事就發生了！道鐵門是鎖著，完全打不開，若然你真的打開了，你是會成個人跌了出去。讓我們到外面看一看洗衣房對出的情況。你會見到洗衣房和地面的距離相差一大截。起屋的時候當然是不會這樣設計，如果將間屋升高又不會只是升高少少，我真的完全猜不到其用意。我覺得或是直接封了，又或是加上梯級，然後放晾衫架在旁邊。

看了間屋一段時間總是覺得怪怪的，感覺是屋主局部改動，裝修完全不統一，很「騎呢」的！這些都是你靠看相片不會發現的事。話雖如此，這間屋最終都以$88萬多賣出，不過買家當然就不是我的客人。

屋主分間的尖頂屋前屋

看完一些另類的屋，現在帶大家看一間裝修漂亮一點的。我的這位客人對Brisbane不很熟悉，所以都為他們走訪不同的地區，例如Pallara, Heathwood, Springfield Lakes一帶，這一間屋在Capalaba，是客人想要較新淨的屋。

從Realestate.com網上相片可見，這間屋同樣是由屋主改建而成，樓齡大約20至30年。這類型的屋有人會特別喜歡，亦會有人特別避忌。這些尖屋頂將樓底拉高，能提高整間屋的空間感，但亦因為沒有天花板，直接就見到屋頂的橫樑。在風水學的角度來講有些人會很棹忌，覺得橫樑壓頂，好像將所有運勢都壓住。而且一般屋頂在天花板之間都會裝上隔熱層，所以這些屋有可能熱的時候會很熱，凍的時候會很凍。

再看看廚房，原本有道牆相隔，屋主把牆拆卸，重新改裝成中島。而且可看到全屋髹油，地板也重新打蠟。

我們去看看他們其中一間房，這間房擺放著一張BB床和一個小孩的小帳篷。這間房面積很小，不算是一個正常大小的睡房。根據平面圖，你看到這個所謂睡房只有所2.4米 x 2米。

依照舊有的平面圖發現原來這原本是洗衣房。屋主拆掉原本的去水位，將原本一間三房的屋當作四房屋出售。這個地方要注意，因為原本的建築圖則只有三房，等於很多時一些業主將車房改裝成睡房又或者多用途房。如果你是用貸款買的話，你以為是買一間四房的屋，但銀行有時估價仍然只會當三房計算，這樣你便會失了預算。

車房對出有個前花園，亦有安裝圍欄，我個人會特別喜歡，一來可以提高私隱度，二來如果後花園被太陽囇著，孩子的活動空間可以移到前面。

再行出去的時候，我發現這是屬於一間屋前屋。原來屋主將屋的後半部間開，多起一間屋在後面，將原本的雙車房改成單車房，騰出空間做share driveway，讓後面屋的車都可以出入。

這些情況視乎個人，有些人會不介意，但有些人會介意跟後面的鄰居太近，也不喜歡在屋的隔離經常有車出入。可是，這些情況其實經常發生，因為現時在市場上沒有太多選擇，所以我會提醒客人不要退而求其次。因為買屋都是一個長遠的投資，亦需考慮將來是否容易轉手。所以我寧願客人退一步想清楚，寧願耐心選擇一間理想的屋。

西斜三層聯排隱藏著安全危機

最後我們來到Indooroopilly的一間Townhouse。跟之前提到一樣，在網上看相和到現場親身視察是很不同。空間感或者一些較細微的地方都真的需要現場視察才知道。所以我的buyer’s agent服務是無論如何都一定會親身視察物業，了解周圍附近的環境，拍片給客人去考慮才決定是否出價。

這間Townhouse位於一道很斜，又上又落的街道。在Indooroopilly有些位置會可能出現水浸，即使這間物業不屬於水浸範圍，但在這條街道的一個底部會較容易出現地表逕流。我剛到達時是黃昏時間，太陽剛剛照在街頭的最高點，因為角度問題，難於看到對頭車，這樣十分危險。

這間Townhouse是三層高，車房在下層，中層為客飯廳和正門，樓上則睡房。在一些熱門地區，三層的Townhouse都很平常，因為要高空發展。

主人房對出是大馬路，而且這條馬路算很繁忙，經常車來車往，需要考慮如私隱度和嘈音等問題。

從相片大致上可看到房與房之間的空間很狹窄，這兩間房的坐向都是西斜，當時大約四時多，這兩間房都感覺很熱。亦因為西斜的緣故經常需要下百葉簾擋著太陽，或需要經常開冷氣。

我也發現了這間屋一個隱藏性的問題。在屋前方一個小小的空間見到，在屋和護土牆之間有一個小罅隙，雖然不是很闊但我也需要側身才穿過。穿過後原來可以直達客廳外露台的位置。但因為我站立的位置是屋的第二層，這罅隙是完全沒有任何閘門擋住，也沒有其他後花園空間。這個位置距離地面有兩米高，你可以幻想小孩走了出屋外，很好奇地由這罅隙走出去不幸跌下是非常危險！我客人的孩子年紀還小，這間屋都不是他的首選。

今日跟大家分享了一些我去視察時的大發現，希望能幫助大家避開一些中伏地方。

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【YouTube】Brisbane買屋的五大迷思

【YouTube】Brisbane買屋的五大迷思

打算在Brisbane買屋遇到不少疑惑，又不知如何開始，不如看看我今次的文章吧！我會剖析市場觀念中的疑問，避免大家陷入困惑中。

迷思一・在Brisbane買屋需要支付中介費用嗎？

你可以在realestate.com.au見到有哪些房屋是正在放售的。而你在網上看到的經紀(seller agent賣家中介)都是代表業主。澳洲地產經紀是不能夠同時代表賣方和買方的，因為這樣會有利益衝突。他們只能夠代表其中一方，並只可以收取其中一方的服務費。如果你想要購買房屋，你便需要直接跟賣家的地產經紀聯絡。由於他們都是代表業主，未必會從你的角度出發去考慮房屋是否適合你。他們的主要職責是幫助業主將房屋以好的價錢賣出。所以，如果你擔心該如何應對地產經紀，又想找一個可以代表你的專業人士去買屋，你便可以考慮聘用Buyer’s agent。Buyers agent會從買家收取服務費，幫助買家做資料搜集，進行房屋視察與及商討價錢。而且盡責的Buyer’s agent會為你分析房屋是否切合你的生活需求、樓宇的質素、或者同區比較是否在一個好的地段等等。

迷思二・如果不在Brisbane當地仍然可以簽署買賣合同購買物業嗎？

答案是可以。自Covid 後，由於不能面對面接觸，從那時開始，大部分在昆士蘭的買賣合同都允許使用電子簽名。在這裏比較常用的電子簽名平台是Docusign. 這個平台的認受性比較高，而且擁有足夠的安全性，例如密碼和個人辨識技術來確認簽署者的身份。一般在合同簽署後，律師亦會透過視像和不同的身份驗證方法來確認買家的身份。

迷思三・簽了合同後有多少天的冷靜期？賣家收到更高的出價可否違約？

在昆士蘭購買房屋，你可以有五個工作天的冷靜期。這五天的冷靜期由雙方簽署合同當天開始計算。買家可以在這段期間考慮是否繼續進行交易，或是選擇退出合同。但要注意的是，買家在冷靜期內取消交易是需要繳付賠償金給賣家，賠償金則是物業購買價的0.25% 。如果你在合約上有其他條款，例如subject to building inspection，即是房屋報告有嚴重缺陷的話，買家可以終止合同。又或是subject to finance，即是申請不到貸款，合同需要取消。這些在合約上的條款未能滿足或達到要求的話，買家可以透過律師終止合同，並且取回訂金。當然買家的要求需要合理和需要在證明文件下進行。在澳洲，當業主同意價錢簽署合同後，是不能夠退出合同，即使有其他買家出更高的價錢，業主都不能賠償或退回訂金而退出合同。只能夠待買家在滿足不到合同條款下退出合同。

迷思四・在澳洲買屋有需要做Building inspection(房屋建築報告)嗎？

在澳洲買House/townhouse或者unit，買家都會做房屋建築報告，因為建築檢驗師會為你檢查，房屋有沒有存在結構性的問題，例如內外牆及地面有沒有裂痕、地板是否不平，有沒有地基沉降的現象，或者天花板有沒有水印，是否曾經出現漏水的情況等。

業主提供的那份房屋報告又可信嗎？一般檢驗師都有他們的牌照，如果是很明顯的結構問題，他們不會因此做假。但很多時房屋報告內，除了列出一些嚴重的結構問題，他們同時亦會列出一些小缺陷, 而很多時完成這個檢查的時候，我便會就這份報告上的內容跟業主議價。所以，我覺得自行支付檢驗師去進行房屋檢查是很重要。

迷思五・買磚屋是否就不會有白蟻？

在昆士蘭有大約80%的房屋的支架都是用木柱(Timber Frame)建成，好處是成本低和耐熱性較高，而且較為能源效益，減低排碳量。但是，亦會有可能有白蟻的情況。白蟻的主要食糧是木材，它們會透過在泥土底下在房屋的結構內掘隊道找尋食物，蠶食房屋的支架。雖然木柱會有塗層去預防白蟻，但一些太舊或者建築時做得不好的房屋，又或者起的時候做得唔好都會有出現白蟻蠶食的情況。而你平時見到的磚屋，一般是屋的表面，所以買磚屋就唔一定會無白蟻。所以點解需要搵building inspector 去做inspection。現時一般新起無耐大約10年樓齡的屋，都會出現白蟻蠶食的情況。而你們平時見到的磚屋都是屋的表面，所以買磚屋就不一定沒有白蟻。現時一般新建起大約10年樓齡的房屋，都會在建地基時加上一些Termite barrier(白蟻屏障)防止白蟻從屋的底下蠶食房屋。所以定期做害蟲和白蟻的檢查，去保護間屋的結構是必需的。

另外就是，建屋時用鋁或鐵的支架會否更好呢？一般來說鐵的支架比木的支架價錢高10-20%。以我所知，用鋼架建的房屋的確是會比較熱。當熱漲冷縮的情況下，會產生一些鐵與鐵之間的移動聲，有時都幾嚮。雖然木架都會發生，但相對聲音較小。兩種支架都有其好壞之處，有時都會因個人喜好而定。

今次為大家解答了Brisbane買屋的五大迷思，希望大家喜歡我的資訊。

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【YouTube】Brisbane買屋有幾繁複，準備功夫你知道多少？TR 和PR 簽證買屋又有什麼不同？

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即將打算買屋，無論你是買來自住或投資，都是一件令人興奮雀躍的事。在Brisbane買屋前有什麼需要準備？如果你是TR 簽證，跟PR簽證在購買房屋上又會有什麼分別？有哪些雜費需要考慮？ 直接向銀行申請貸款？還是請broker幫手？今次我會為大家講解一下。

了解自己喜歡的物業類型

在網上Realestate.com或Domain.com內可以找到各區的賣盤，你可以參考下，了解自己喜歡那類型的物業。這兩個網站亦有不少數據可提供，例如每一區的大概中位數，市場過往走勢等。

預算和貸款

而另外需要準備就是預算。是否需要申請貸款？貸款可以借到幾多成？除了利息外，計算一下每個月的供款額等。客人會問我，是否必需要有pre-approval(預批)。有了pre-approval 當然比較好，一來你會更清晰自己的預算，二來若果銀行預先取得了你的財務狀況，助你先準備好需要遞交貸款的文件，當你簽署合同後，銀行會根據你的預批再安排你對房屋的實際狀況評估，他們審批正式貸款便會快得多。當然我亦有些客人不想耗盡他們的現金，在資金足夠和了解自己的財務情況下，也有試過直接買屋，簽署合同後才向銀行申請貸款。

銀行 VS Mortgage Broker

一般來說，應該直接向銀行申請貸款較好，還是找Mortgage Broker(貸款中介)幫手？自行聯絡銀行當然是最直接了當，銀行亦十分歡迎。但你可能都想貨比三家，所以Mortgage Broker就是擔當這個角色，他們會比較了解不同銀行的優惠，利率，條款細節等，幫你比較哪間銀行的貸款計劃最適合你。所以選一個好的，有責任感和經驗豐富的mortgage broker十分重要。因為Broker都會隔了一層，如果遇著的Broker不夠細心或者經驗較淺，便有可能出現延誤成交日子的情況，買家有可能需要為此作出賠償。而mortgage broker都是由銀行支付佣金的，在一般的情況下，找Broker咨詢貸款都不需要付費。如果大家有需要向銀行或Broker咨詢，我都可以有介紹，歡迎隨時聯絡我。

當了解買屋的預算就易辦事得多，你可以慢慢開始鎖定可以買到的區份。如果太貴超出預算，便不要浪費時間在這些區上。當然你在網上看到的只是該區的中位數，所以為何有些買家會找我們Buyer’s Agent幫手，因為我們對市場的走勢比較了解，亦有不同的付費系統作出估價，在幫忙客人出價時會更加得心應手。

TR和PR買屋在限制上的分別

當你取得PR(永久居民簽證)，你便跟澳洲當地公民一樣買房屋是沒有限制。你可以買多於一套物業，而且需要繳交的印花稅跟澳洲公民一樣，大約是樓價的3-4%。當然放租的話亦需要計算Income Tax(入息稅)。或當你轉售賺了的錢亦需要繳付Capital Gain Tax(資本利得稅)。另外在昆士蘭買屋也需要留意繳付地稅(Land Tax)。如果土地的價值是高於$60萬便需要繳付地稅。但這個是按土地的價值計算，不是物業的總價值計算。所以當你購買一所$80-$90萬的房屋，土地價值都很少機會達$60萬，當然越靠近市中心的房屋，土地價值便會越高。

如果你是TR(臨時居民簽證)，你在昆士蘭購買房屋又會有什麼限制呢？首先你是不能夠買二手屋來出租，你只可以買一所二手屋自住。由於你未是永久居民身份，所以會當你是海外人士，你是需要申請FIRB (Foreign Investment Review Board) ，而且亦需要繳付額外7%的印花稅。除了這幾點之外，TR 簽證人士，如果未能拿到PR繼續留在澳洲，你便需要在簽證完結的3個月前將物業賣掉，無論賺還是蝕都不會有豁免。所以有些拿取TR簽證的人，他們不想麻煩，便會考慮購買新屋自住，到簽證到期不能留在澳洲時，他們便將物業出租。另外，若然你取得TR簽證後想先買屋，但不會在澳洲長住的話，你是需要繳付空置稅。這個目的是想防止一些非永久居民人士買了屋後將房屋長期空置，而致有屋沒人住，所以政府希望能藉著空置稅減低房屋供不應求的情況。

全新物業 VS 二手物業

了解預算和簽證的限制後，你亦可以開始考慮購買全新還是二手物業。其實兩者都各有利弊。首先購買新屋，若然是樓花的話始終有風險，無論是獨立屋，Townhouse 或是Apartment，都有機會出現例如爛尾的情況、項目告吹、或者最後成本上漲，需要支付更多的錢才可以收到屋。建築商在預售前即使簽了合約，但因為外來的情況，例如建築成本上升而無法按合約上的價錢去完成工程。雖然這些情況不是經常發生，而政府亦有對建築商和發展商不同程度的監管，但有時真的不似預期。好像最近一個在Oxley的項目便要告吹，我的一位客人在香港已跟賣方Agent簽了合約付了訂金，但最近收到了消息，指建築商決定不建，因為早前簽的合約價錢太便宜。我的客人來Brisbane前是找我幫手租屋，他們的計劃原是暫租一兩年，待新屋建成後便可以一家入住。現在變成空歡喜一場，更要煩惱著跟律師查詢如何取回訂金。

建新屋未必能跟預期一樣準時收樓，樓花預售的時候，很多時連土地也未註冊, 到土地完成註冊後, 又要待所有建築計劃審批才正式施工。到最後審視交收，幸運的話需要8-12個月；不幸的話，可能長達兩年或以上。若果是投資還好，但自住的話，你期望建築商完全依照你的指示起建，確實是很花費精神心力。另外亦需要留意，現時很多新屋例如house and land package，都是在一些較偏遠和仍然發展中的地區，配套未必很充足，升值潛力亦會比其他已發展的地區較慢。當然撇除了地區的問題，如果係自住的話，該區亦有較多已發展的配套，都會有不少人希望擁有自主權，起建一所心目中的夢想屋。如果是較集中市區的townhouse 和apartment, 地點理想的話，也有人考慮買來自住。

而二手物業的價格，一般會較全新的屋便宜，而且能讓你檢查和視察到房屋的真實面貌，看到和觸摸到房屋的觀感和質料，減低了很多不確定的因素。而且二手屋多數在一些已成形的地區，周邊配套齊全。當然買二手屋也有缺點，二手屋都會有損耗的情況，需要做一些維修的工作。有時亦會潛著一些隱藏的問題，在買屋的時候未必察覺到。一些特色比較舊的房屋也未必能夠配合到現代生活的需求，或符合你的個人口味。

所以買屋需要考慮的因素非常多，各人對自住或投資屋的要求和喜好都不同。所以我們Buyer’s agent就是針對每位買家的需要，幫助買家選一所合適的物業。

買屋需要支付的雜費

最後我簡單跟大家講解一下買屋一般要支付的雜費。首先要樓價，然後是印花稅。剛剛已提到TR 和PR在印花稅上的不同，其次是過戶律師費，一般$1000-$1500，房屋結構檢查費用約$500-$800，房屋保險費大約$1200-$1800, 其餘是Council Rate和水費。注意在澳洲貸款高於八成的話，便需要繳付按揭保險Lenders Mortgage Insurance (LMI) ，這個會按你購買的物業價格和貸款申請來決定。如果你會委託Buyers Agent幫手，亦要預算Buyers Agent服務費用。要是你購買投資物業，需要支付物業管理公司的費用(Property Management Fee)。物業管理費跟大廈管理費(Body Corporate Fee)是不同的，大廈管理費是。購買Townhouse或Apartment便需要預算Body Corporate費用。

希望今日的資訊對大家為購買房屋前的準備有所幫助。

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【YouTube】Logan究竟是一個怎樣的地方？

【YouTube】Logan究竟是一個怎樣的地方？

你可能經常會聽到「吓？你想考慮買Logan的房屋？我建議你不要考慮了！」你可能亦有聽過Logan Bogan!! Bogan在英文的意思是形容出身低微的人。很多人一聽到Logan這名字都很抗拒。究竟Logan是否真的令人聞聲喪膽？今次我想跟大家深入去了解Logan究竟是一個什麼地方！

Logan City Council是Brisbane最大的一個市政府，覆蓋最多地區。

我們首先看看Rochedale South。

Rochedale South 是屬於Logan City Council。位於Rochedale隔離，Rochedale這個地區的房屋比較新，大部分都在澳紙$120萬以上。這區的位置方便，因為靠近兩邊的highway, 去東南西北都是30分鐘以內的車程，就可以直達Gold Coast, Sunshine Coast或者東面。距離Sunnybank都只是10分鐘左右的車程, 所以非常受華人歡迎。這亦因此帶動Rochedale South呢區的樓價，升幅越來越高。Rochedale south是一個已發展的住宅區，這裏大部分的房屋都有30年以上的樓齡，主要用weatherboard(擋風板)建成，木屋為主。就是受到鄰區Rochedale的影響，Rochedale South的樓價現已升了不少，一所三房雙層獨立屋已超過$80萬。

Springwood

Springwood是一個商業樞紐的地區, 有不同的商業服務中心，如醫務所，律師樓，會計師樓這些專業的樓宇都集中在Springwood附近一帶。而Springwood的另一邊主要是住宅區，與Daisy Hill相鄰。在Daisy Hill有一所排名頗高的私校John Paul College。靠近John Paul College的這一邊有一排大型屋，非常豪華，大部分土地面積超過1000平方米，樓價都要在$180萬到$200萬以上。所以在這一帶的地區都住了不少高收入人士，很多時事情都是相輔相成，有一所不錯的學校，自煞吸引好的學生好的家庭；而好的家庭好的學生，亦會選擇在這所學校讀書，為學校帶來更好的成績。在地圖往下看如Shailer Park和Cornubia，都比較受本土澳洲人歡迎，這些地區的房屋和土地都比較大，環境也比較寧靜。而且在這一帶的地區要通往Brisbane 的東面也很方便，露營愛好者都會在Cleveland或Wellington point出發到Stradbroke Island。

地圖上見到Daisy Hill後面就是Daisy Hill Forest, 所以這裏很難會再有大型的開發。

而在對面就是Ikea. 再過一點就有幾個令人聽到都怕怕的地區，如Woodridge, Slacks Creek, Logan Central和Kingston。這幾個地區有著「高犯罪率」和「高失業率」而聞名見稱。在Logan這邊一帶，你亦會留意到有很多澳洲土著Aborigines。在一百多年前，澳洲土著就是沿著Logan River河流一帶居住，你會找到不少土著的藝術和文化。直到60-70年代開始，昆士蘭房屋委員會就在Kingston同Woodridge一帶開發了大片的公屋用地，加上聚集了很多來自非洲的難民，這裏就慢慢演變成貧民公屋區。由於低樓價和低生活指數，慢慢地聚集了更加多的低收入或是靠拿取Centrelink的人來居住。拿取Centrelink即是無業人士，需要靠政府津貼來過活。所以有很多無所事事的人在閒置打躉，亦會有很多撩事鬥非的年青人，他們甚至會沿著火車沿線到不同的地區爆竊。所以亦都解釋了為何在Runcorn沿著火車路軌的房屋都會有爆竊嘅情況。

如果你不是經驗的投資者，因為你可能會怕遇到難搞的租客，或遇到不良的租客可能會破壞你的房屋。所以這些地區我建議最好可免則免。不過除著Brisbane的樓價不斷上升，未必有很多人負擔到昂貴的樓價，所以他們亦紛紛考慮在Logan的地區，英文叫gentrification, 即是城市發展遷移。他們在Logan的地區可以用平很多的價錢買到較大的房屋和土地，他們亦會考慮用平的價錢買入一些較舊的屋，拆卸再重新起建自住屋。他們可以起建擁有花園和游泳池的大屋，去維持追求的生活模式。其他地區如Meadowbrook, Loganlea, Bethania, Edens Landing, Loganholme和Tanah Merah其實都很不錯。附近有Logan的醫院，Griffith大學，而且靠近火車站和M1 Highway。所以對於本地人來講，樓價相對穩定，很受澳洲本地人歡迎。

而另外Logan亦佔據了西南面的大部分位置，人口不斷增長，發展商亦陸續開發很多新區，如Park Ridge, Logan Reserve，Yarrabilba, Green Bank和Flagstone等地區。這些新地區，房屋比較新淨，容易打理，但相對地資本增值會比較慢。

每個投資者都會有不同的取向，第一點你要知道自己的取向是資本增值為主？還是租金回報？另外就是你對於投資物業的投入程度，例如你只想放租，不用太多維修工作；還是你對維修都有經驗，你便可以考慮一些較舊和較平的屋再翻新轉賣。所以有時這些投資方向適合這位投資者，但不代表適合另一位投資者。

希望這篇文章可以讓大家了解Logan 其實是一個怎麼樣的地區，讓大家有更多不同的選擇。有興趣投資在Logan 地區的朋友，我建議可以再做更多資料搜集，又或者可以聯絡我傾傾。

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【YouTube】現時$70萬的預算可以在Brisbane買到哪些地區？

【YouTube】現時$70萬的預算可以在Brisbane買到哪些地區？

剛剛聯儲局就在9月初宣佈在這個月會暫停加息，隨著加息開始放緩，有不少投資者已經開始跟我聯繫，準備購買他們的下一所物業。其實在剛過去的3個月停止加息後，有些地區在過去的季度加起來已出現0.3-0.4%的增長。在這個樓宇買賣市場裡面，大家都看好Brisbane在未來10年的發展前景。Brisbane的生活環境舒適，競爭較少，而且生活指數較低，除了吸引了不少海外移民之外，在澳洲本土亦有不少住在其他州份的人紛紛遷移來到Brisbane定居和尋找工作機會。對於投資者而言，長遠來講買在一個高升值潛力的城市，當然能夠買得越平越好。今次我就會跟大家分享一下$70萬的預算，有哪些地區是值得買！

首先第一個我想分享的地區是Churchill。

Churchill 是在Brisbane的西邊，距離Brisbane市中心大概40分鐘的車程。雖然距離Brisbane 市中心有一段距離，但是，附近有一所出名的學校，Ipwich Grammar School。這所學校現時在Queensland的學校排名第12位, 校內學生排名出眾，學生家長的Socio Economic Status都在90分以上。而且Council政府亦提出改善由Brisbane到Ipswich的鐵路，希望將車程縮短至22分鐘就可以直達Brisbane市中心。這個地區治安良好。現時的物業中位數是$464K, 這個價錢你可以買到3-4房的獨立屋。而且這區不是經常有人放售，貨源很少，空置率大約1.17%。這裏居住的大概有3分1是租客。一所4房的房屋， 租金大約是每星期$420-$440，入場費非常便宜，而且租金收入不差，仍然有不錯的升值空間。

第二個地區我想分享的是Zillmere。

現時Zillmere的物業中位數是$665k, 有些人未必看好這個區，因為最初時會比較多低收入的人士居住，較多南亞裔的人士聚集，環境有點雜亂。但是隨著Brisbane對於房屋的需求越來越大，這些不是太好的地區也多了人關注。Zillmere的位置跟Brisbane市中心距離只有15公里，而且鄰近有火車站。你可以會留意到多了很多舊屋拆卸重建，同時亦多了新建的townhouse同apartment, 帶動了這個區的樓價。有不少在市中心上班的人都不介意住在這區，一來方便上班，二來距離附近Chermside Westfield Shopping Center只有7分鐘車程，所以位置上絕對比起鄰近貴多$100k 甚至$200k 的地區不會很差。樓價中位數仍然在$700k 以下，所以值得考慮！

第三個區是Slacks Creek。

Slacks Creek在早5年前被人冠以「嗯，在Logan位置，不了」的一個區。在covid之前中位數徘徊在$320k左右，直至現時為止，已經去到$540k，增幅在3年之間有68%。原因同樣是Brisbane 的住屋需求越來越高，而且Slacks Creek 的位置非常靠近M1/M3 高速公路, 5分鐘以內便可直出高速公路，來往出市區，又或者到黃金海岸都非常方便。在Brisbane大部分人仍然以駕駛為主，很多沿著高速公路的地區都有一定的升值潛力，而且隨著Logan近幾年的發展，政府投放不少資源去改善Logan給人不好的印象。

最後一個地區，能夠在$700k 的預算下就買到，而又值得考慮作為投資，就是Waterford。

Waterford的物業中位數在$60萬頭。Waterford同樣是隸屬於Logan City Council, 比Slacks Creek再向下一點的位置，是早期已發展得較成熟的住宅區，設施配備完善，租客主要是本地人家庭為主。這個區的空置率是1.2%, 所以不用擔心租不到出去。這個區的樓齡一般大約有20年以上，你會很容易找到超過400平方米，四房兩浴的磚屋。對投資客一般來說，只需做些少翻新，如更換地氈或者重新髹油便可。當然有一點要提一提大家，Waterford有部分的位置是比較靠近Logan River，有可能在之前有出現過水浸，所以買之前一定要檢查清楚。

投資涉及風險，本文章內容純粹個人分享，不構成任何投資建議，在購買任何物業前須做足功課，了解市場上的變化，或尋求獨立意見。

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