1985年就曾經被取消過？負扣稅對澳洲房市的影響
大家好！歡迎來到我的網站，我是在Brisbane 生活了15年的Buyers Agent。如果你對澳洲的房市或房地產投資有興趣，那麼今天的內容你絕對不容錯過。今天我們要探討的是一個對澳洲房市影響深遠的政策，就是負扣稅。
有關於負扣稅在澳洲一直都是熱門的話題！有興趣買投資物業的朋友都一定有聽過負扣稅。你可能會問：「負扣稅是什麼？它到底對於房地產市場有什麼影響？」雖然經常會聽到有很多爭議，負扣稅應否取消，但有不少人可能都對負扣稅未必清楚了解。
眼見近幾年樓價和租金一直上漲，難以負擔，究竟取消負扣稅又能否解決問題？有不少人都認為負扣稅是加速樓市上漲的一個主要原因，所以開始有些聲音認為要取消這項稅務減免，今日我會跟大家深入了解什麼是負扣稅？而負扣稅在樓市當中，如何扮演一個關鍵的角色，而想買投資物業的你又應否現在入市？
負扣稅主要是一項提供給房地產投資者的稅務減免，當他們的租金收入無法覆蓋貸款利息及物業支出的時候，便可以將這個差額從投資者的應稅收入中扣除，這個在物業持有的初期尤其能夠提供財務上的緩解。而這一個做法能夠鼓勵更多買家購買投資物業，因為這樣能在物業增值或租金收入，可以去到能夠抵償成本之前，減輕現金流的壓力。
而負扣稅亦不單止僅限於房地產投資；它是一項適用於澳洲多種資產類別，例如股票、債券和商業投資等基本稅務原則上。所以負扣稅在不同投資類別中都可以廣泛應用。
1985年的政策變動
首先，我們由歷史開始說起，負扣稅其實並不是近年的新政策，早在1936年就已經存在於澳洲的稅務系統中。然而在1985年，當時的Hawke政府決定短暫取消負扣稅，希望藉此抑制房地產投機，令樓價可以更能負擔得起。不過結果卻適得其反。由於少了稅務優惠，許多投資者退出租賃市場，租賃供應減少，租金迅速上升，尤其是在悉尼和珀斯這兩大城市。由於這樣的一個大變動，令這兩個城市裡的租屋者面臨極大的租金壓力。政府也意識到了這個問題，所以在1987年，負扣稅政策被恢復了。這個小插曲不僅讓我們看見負扣稅的重要性，也提醒我們取消它可能會帶來的後果。
當今的社會情況
來到今天，樓價同樣地面臨類似的挑戰。澳洲的租金持續上升，住屋短缺令很多家庭背負著沉重的生活壓力。每三個澳洲人裡就有一個是租屋來居住，他們可能因為工作、家庭或生活上不同階段既種種原因而未有買屋計劃。負扣稅在這種情況下就為租賃市場提供了穩定的支撐，更多投資者願意持有，並出租物業。
想像一下，如果今天負扣稅被取消，市場上會有什麼轉變？租金是否會繼續飆升，讓租屋者的生活更加艱難？尤其依賴租賃生活的家庭，甚至整個租務市場，都可能是一個不小的挑戰。所以這些都是政府需要正視的問題。
深入分析負扣稅的影響
負扣稅經常受到批評，很多時反對者認為它推高樓價，降低首次置業買家的負擔能力。然而通過稅務減免，負扣稅因為鼓勵投資者持續參與市場，提供數百萬澳洲人的住屋需求。維持負扣稅的話，可以發揮不少效用：
- 增加租賃供應：在澳洲約有三分之一的人是租屋住，因為工作關係，很多情況只會是州與州之間的短暫居留，所以他們未必會長期居住在一個地方，因而未有買屋計劃。所以如果當投資者能夠透過出租物業而獲得稅務優惠時，他們更有可能進入或留在市場中，從而為市場提供足夠而穩定的租賃供應。所以在當今住屋短缺的環境下，投資者的參與對維持市場租賃供應悠關重要。
- 穩定租金價格：因為如果無負扣稅這項稅務優惠，許多投資者將會因持有成本增加而退出市場。其實不少人都知道在現時貸款利率偏高的情況下，用來投資出租物業的成本都顯著增加。根據ATO 的數據，估計約70%的租賃物業每年都出現虧損，每年的虧損額大約是$10,000-$15,000 視乎貸款額，利率和租金收入而定。而平均虧損是大概佔物業的總成本的1-2%。如果因為投資者的持有成本增加而退出市場，這個情況會導致租賃物業在市場上的供應大幅減少，因而導致競爭加劇，租金上漲。
- 鼓勵更多新開發土地，增加市場供應：負扣稅不單止支持現有物業的投資者，在新屋建設中發揮作用。負扣稅的減免，吸引不少專注於購買新建物業的投資者，尤其是因為新建物業往往有較高的折舊扣稅額。所以這項減免，有助於促進土地開發，新物業建設，進一步增加租賃房屋的供應，也間接支持了建築行業。
- 負扣稅能夠支持退休計劃和長期投資：許多澳洲人將房地產投資視為退休計劃或者長期投資的策略，投資物業的價值通常會隨著時間增值，即使初期會有出現虧損，但隨著房貸逐漸還清和租金上升，現金流可以慢慢由負轉為正。這種稅項減免，目的是在工作的高峰期減輕稅務負擔。由於負扣稅幫助投資者減少個人應得稅，這樣令他們可以將更多的收入投入到退休儲蓄中，為晚年建立財富和保障。
- 負扣稅減輕了財務負擔， 特別是對依賴這項稅務優惠以維持收支平衡的小型投資者，負扣稅能幫助他們應對持有成本和利率上升的壓力。取消這項支持，會為這些投資者帶來壓力，削弱他們的財務靈活性。
而一個比較常見的觀點是，取消負扣稅就可以使房地產投資的吸引力下降，理論上會降低樓市壓力，釋放更多住屋供應，從而提高支付購買物業的能力，而真實的情況又是怎樣？
首先，住屋負擔危機的主要根源是在於人口增長，大量的海外移民。自2020年以來的COVID-19疫情加速了人口遷移的趨勢、在土地供應有限的情況加上在發展新土地上的繁瑣審批程序，令房屋供應非常短缺，這些並非單純的稅務政策的影響。
在本土澳洲大多數投資者通常僅擁有一到兩套物業，並者渴望長期持有，他們都是透過房地產來保障未來的財務收入，而並非一些「貪婪地主」去透過買賣投機而炒高樓價。大部分這些投資者多數是普通澳洲人，以稅務懲罰他們不單止會影響個人退休計劃，還會對整體經濟及租賃市場產生連鎖的影響。
從另一層面去看，除了在房地產市場之外，負扣稅其實也支持了更廣泛的經濟發展。
房地產投資與建築業、物業管理及房地產服務緊密相連，這些行業創造了數千個就業機會。
削減負扣稅可能會減少地產投資，導致這些行業的就業有所損失，亦進一步削弱經濟的穩定性。
據估計，建築業每年為澳洲GDP直接貢獻超過$1,400億澳元，若投資者參與減少，呢個行業勢必會影響。
其次是每年的房地產投資者繳納各種稅項，如印花稅、土地稅、資本增值稅等等，這些稅務收入能夠帶給政府發放更多資源去增加基礎設施，醫療等公共服務。加上私人租賃市場的發展能減少政府對租金補貼計劃（如澳洲的租金援助計劃 Rent Assistance）的依賴，降低社會福利成本。若果這些補貼並非由私人提供，則需要由納稅人來負擔。
而且正如之前所講，負扣稅不只適用於房地產，也涵蓋了多種資產類別，包括股票和商業投資。
所以取消負扣稅看來是一個短暫的快速解決方案，但可能就忽略了影響住屋負擔能力的深層問題，如土地供應有限、嚴格的分區法以及繁瑣的審批流程，這些都阻礙了住屋的開發。
能夠解決這些挑戰，比起取消一項能夠令到租賃市場穩定的稅務優惠，更能對住屋供應帶來正面的影響。
國際經驗借鏡
其實，不僅僅是澳洲，像美國、紐西蘭也有類似的稅務政策。
例如在美國，投資者可以將租賃物業的利息支出從收入中扣除，以減輕維持和持有物業的財務負擔。這一政策支持了住房供應，鼓勵當地的房地產投資，讓租賃物業更容易進入市場。
而紐西蘭就是一個好好的例子可以以此來到借鏡，自2021年紐西蘭政府取消了負扣稅作為一項打算抑制房地產投機及解決住屋問題的稅務措施後，然而，這一改變未能對房屋市場做成直接有正面的影響。
在沒有負扣稅的情況下，許多投資者發現持有租賃物業變得不可行，導致投資者紛紛退出租賃市場，租賃供應減少，最終導致租金大幅上漲。意識到這些影響後，即將上任的紐西蘭政府開始逐步重新引入負扣稅，承認取消負扣稅並未提高買屋的負擔能力，反而使租賃市場更加緊張，對租戶造成額外的經濟壓力。
這一政策的逆轉亦清楚地表明負扣稅對於租賃市場穩定的重要性，所以對澳洲而言也是非常值得借鑒的。
最後，感謝大家閱讀今天的內容 。當我們清晰地理解負扣稅的運作，就能更明智地做出房地產投資決策。如果您還有任何問題，或者需要專業的支持來規劃您的房地產投資，歡迎隨時聯絡我們，我們的專業團隊將協助您深入了解澳洲市場，找到最適合您的投資物業！
